从去年的“9·30”到今年的“3·30”，在新的政策环境下，住宅产品、商业地产、产业地产等，都显现出各自不同的发展态势。那么，它们未来将如何发展呢？是否会重现2009年的盛景？楼市的交易高峰将会何时出现？本期人物——中国城市运营和商业地产管理研究中心主任戴欣明将给予详细的分析。

　　关键词市场

　　一线城市对政策更为敏感

　　经典语录：目前的政策还没有落实到细节，未来一旦有更多的细节措施出台，这种从一线城市向二三线城市延伸的楼市交易高峰，势必还会被延长。

　　记者：3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合发布通知：二套房贷款首付降至四成；随后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。新政策背景下，一线城市和二三线城市的楼市未来走势如何？

　　戴欣明：首先要明确的是，很长时间里，我国的楼市都是“政策市”。“地产经济”还将是主流的经济发展模式。但思路上强调房地产作为居民消费的重要作用，用房地产调节经济的过程中完善整体经济的布局。本次的政策调整对于整个房地产市场而言，“支持”两个字明确了调整的方向，稳定、健康的发展是未来趋势。

　　其次，一线城市和二三城市受“3·30”政策的影响，未来短时间内会呈现冰火两重天的行情，因为一线城市楼市无论是房企还是购房者，往往对政策更为敏感，这会造成一线城市楼市要先一步迎来交易高峰，而这段时间里正好会是二三线城市的观望期、楼市交易的平淡期。我个人认为这种状态最多会持续几个月的时间，这样算下来二三线城市楼市的交易高峰应该是在第三季度到来。

　　此外，目前的政策还没有落实到细节，未来一旦有更多的细节措施出台，这种从一线城市向二三线城市延伸的楼市交易高峰，势必还会被延长。

　　关键词房企

　　一些小房企难逃被并购的命运

　　经典语录：因为其融资成本相差巨大，产品成本也不一样，也就是说，产品价格的下行，对大型房企伤害相对要小，他们抗击市场变化的能力更大。

　　记者：从去年的“9·30”到今年的“3·30”，楼市受益最大的群体都是改善性置业，楼市是否会重现2009年的盛景呢？大型房企和中小型房企所受的影响是否一样？

　　戴欣明：我个人认为，楼市的五年一轮回一直存在，只是会有表现明显与不明显之分，所以今年楼市重现2009年的市场景象，也并不意外。但这并不代表楼市会出现暴涨和暴跌，因为两者的情况不一样。如今政府并没把刺激住房消费作为一个重要手段，这也是基于上一轮刺激经济措施中的经验，对房地产调控把握住了根本和底线。所以，区别于2009年的房地产市场是“V”形反弹，这轮市场会在底部运行一段时间，特别是非热点的二线城市及三线城市，然后再稳步上行 。

　　当然，在这样的市场中，大型房企与中小型房企所受到的影响也是不一样的。这里所指的大房企是指上市公司，中小型房企是指没有上市的公司。因为其融资成本相差巨大，产品成本也不一样，也就是说，产品价格的下行，对大型房企伤害相对要小，他们抗击市场变化的能力更大。长此以往，大型房企会越来越大，而小型房企则越来越小。大房企在不断并购中小房企，被并购在未来则会成为很多小房企无法逃避的命运。

　　但是，无论什么样的房地产企业，其战略要转移到置业者需求的开发角度，对应不同的群体进行产品定位，关注品质的提升，这样能够在未来的竞争中立于不败之地。

　　关键词商业地产

　　迎来了最好和最坏的时代

　　经典语录：经过这个最好与最坏的时代，商业地产会和互联网形成一个两分天下的格局，商业地产的体验店经营模式会越来越多。

　　记者：一度开发火爆的商业地产，目前的市场状态如何？新政策的到来对商业地产会产生哪些影响？

　　戴欣明：新政策对商业地产的直接影响并不大，或者可以说要在住宅产品之后。目前对商业地产影响更大的则是互联网，这点要比住宅产品明显得多。根据2014年的商业地产开发数据来推算2015年国内商业综合体非住宅开发量，预计可能将达到5.64亿平方米。零售商业地产市场供需失衡，同质化凸显，存在泡沫风险，恶性竞争持续，再加上电商的强力冲击，招商难、运营难等问题已将（零售）商业地产推到生死边缘。

　　由于互联网的冲击，商业地产迎来了自己最好的时代，也迎来自己最坏的时代。最坏是说电商实实在在地开始冲击实体店，最好是说实体店开始迎来服务的拐点。

　　好在于互联网的冲击终于督促商业地产开发者在不断减持物业，而把更多的精力放在商业的运营上，这对于商业地产的发展是一大进步。

　　坏在于商业地产的经营战略迎来了混乱期，也就是商业地产开发者在寻找更有利于自己的商业定位的漫长过程，对商业地产项目的良性健康发展是个巨大的挑战。

　　当然，经过这个最好与最坏的时代，商业地产会和互联网（电商）形成一个两分天下的格局，商业地产的体验店经营模式会越来越多，并且将会越来越多地关注与儿童有关的商业业态，以期带动体验的深化。

　　关键词产业地产

　　需要填充项目的内涵

　　经典语录：产业地产项目应该是在几十公里交织的产业集合点上，是产业生态链中不可缺少的一环。

　　记者：目前产业地产公司主要可以分为两类：一类是产业新城运营商，一类是商贸物流开发商。新的政策背景下，产业地产未来走势如何？

　　戴欣明：经过了前两年的“产业地产上市季”，初具规模的产业地产房企即将迎来一轮集体大考。在各地忙着上产业园区的时候，伴随着一个不容忽视的问题，那就是为了上产业园区而上，俗称“圈地模式”，同质化的操作模式造成产业园区要么闲置，要么很难招商，即使招到商，在运营上也会出现难以为继的状态。

　　随着政策的调整，“圈地模式”需要反思。我个人估计，目前的产业地产市场中大概有70％的产业地产项目，因为最初的盲目圈地开发模式而需要重新制定自己的发展战略。

　　在战略上，产业地产项目应该是在几十公里交织的产业集合点上，是产业生态链中不可缺少的一环。尤其在新的政策背景下，当初以圈地为开发模式的产业地产开发企业，现在正面临着重新给项目定位、填充项目内涵、丰富项目内容的时期。应以产业优势确定区域（地块）的选择，即每一个地块都有自己的属性，只有找到这个产业与区域（地块）的匹配才能实现产业园区价值。需要融入创意思维，即“全球化视野”，在这样的高度看待自己的区位优势。在这样的战略定位中就能够寻找到属于这块土地上应该有的产业。产业与土地（区域、地块）的匹配度高才能形成有价值的产业故事，这种高度的匹配就是“命脉”。