在经历了过年的野蛮生长之后，产业地产即将迎来黄金年代。
开启这一黄金年代序幕的，是中国经济难以为继的传统增长模式，和中央决心推动经济转型的摩擦与阵痛。在产能过剩、发展不均衡、过于依赖投资等传统粗放式经济增长模式逐渐被摒弃之后，内生增长、结构转型、市场自主调节越来越获得政经界的一致认同。
在这一背景下，过于依赖土地和人口红利的传统房地产必须寻求更迅速的转型，能够把承载实体经济、推动创新发展、促进税收就业以及完善新型城镇建设完美结合在一起的产业地产，正是转型的重要方向之一。
在以往法律法规不完善的环境下，产业地产呈现了泥沙俱下的发展状态，“擦边球”丛生，往往让参与者无所适从。不过，在即将进入发展黄金年代之际，产业地产也准备好了迎接更规范的制度改革，而其未来发展的诸多趋势，也值得业内人士翘首期待。
今天，我们便来探讨一下产业地产迈入黄金时代的三种特技的加法：基金主导的产业地产模式、产业新城的必然趋势和足以支撑未来的服务之道。
基金主导
观察海外产业园区的发展，除了硅谷这种自然形成的区域外，其主导力量只有两种，即地方政府和投资基金。而这两种力量往往也交融在一起，以极为市场化的模式进行操作，由此形成的园区产业发展动力强劲，可持续性也更佳。
在当前的产业地产领域，政府主导、开发商主导以及实体企业主导产业园区是最流行的模式。然而，政府、开发商和实体企业都各自具有过于具体的实际诉求，例如短期的政绩体现、快速的土地套现等，导致由此产生的园区发展畸形，影响后续发展的效果。
基金主导的产业地产发展，已经被海外经验证明是一种先进的模式，应该值得国内业界借鉴。由于基金能够最有效地聚合人力、资金、管理、土地等资源，而且经验固化效果也相当可观，有其主导的产业园区将具备很强的竞争优势。
目前，国内已经有不少基金模式的产业地产投资主体，这些企业正在尝试一种全新的园区运作模式，即政府机构牵头、基金主导、开发商介入、实体产业对接。基金主导下，充分调动了各方积极性——政府把握产业门槛和方向、开发商负责园区的建设运营、实体企业则构建产业生态圈，形成了良好的正向循环，最终形成共赢局面。
可以想见，这种基金主导模式将会成为产业地产黄金年代的最大亮点。尤其在中央对信贷的严格把控、金融支持实体经济的策略下，基金主导产业地产能够更有效地利用市场资本，对实体经济形成强大的支撑力。
产业新城
以北京为典型代表的城镇化失败案例，和以鄂尔多斯等疑似“鬼城”的悲剧，给中国的新型城镇化提供了前车之鉴。
一个城镇需要多大体量的产业，产业和城镇应该如何协调发展并避免城市病，不仅是地方政府需要慎重思考的问题，也是产业地产未来数十年需要面对的重要课题。
在英国，“集镇”（Market Town）和“新城”（New Town）是十分有特色的城镇化实践，这也是中国所谓的“产城一体化”的海外案例代表。而北京的亦庄开发区和河北的固安开发区，则是产业新城的优秀代表，也给业内人士带来更多思考。
在中国未来一段时期的新城镇化建设中，类似的“宜工、宜商、宜居”的产业新城将成为一个重要的路径。这种组团式的发展模式，有效缓解了国内人口、交通、资源、环境方面的压力，有利于土地的集约化利用和产业的集群式发展，使城镇化变得更富有活力和动力。
产业新城通过产业的集群效益，为城市经济提供发展动力。反过来，以新城出现的产业集聚模式，完善了支撑产业发展的各种配套体系，促进了产业的提升。利用产业新城，可以促进第三产业及区域的均衡发展，为工业化、城市化和农业现代化协调发展搭建新兴载体。
未来，在中国沿海产业大升级和大转移的背景下，中部崛起和西部开发又一次面临着难逢良机。对于这些相对落后的地区，如何实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡统筹”是一个相当有益的探索，也同样是众多产业地产商应该抓住的重要机遇，借此实现新的规模扩张和模式突破。
2014年12月初，财政部和发改委一起出台了PPP模式的指导方针，并公布了示范项目。地方债清理和政府性平台的逐渐消褪，为市场化资本介入新城镇开发运营腾出了一块庞大的蛋糕份额。随着新型城镇化的发展和投融资体制的深化改革，中国逐渐迎来“新产城时代”，由中央层面推动的PPP模式箭在弦上，2015年，相信会有越来越多如华夏幸福、宏泰发展这样的民营力量介入生产资料层面的土地整理、招商运营甚至是产业经营，这种“鲶鱼效应”将大大激发产业新城的活力。
无疑，在未来一段时间，华夏幸福、宏泰发展、亿达中国、光谷联合等主营产业新城的民营上市公司将在“新产城时代”迎来更多的发展机遇，而更受地方政府信赖的央企国企也将重新披挂上阵，抢夺金矿，比如中新集团、中信地产、北科建集团、五矿集团、华发集团等。
但我们之前在《2014年产业地产报告》中也提到过，尽管产城一体化将是未来的重要趋势，但目前提出产城一体的产业地产商仍然过于倚重房地产，对城市规划、开发节奏、盈利节点、产业发展等方面的把控严重不足，有巨大的提升空间。
服务之道
产业地产企业不是制造业，也不是传统意义上的开发商，而是由地产物业承载、由金融资本驱动的服务业者，也是市场化有效的产业资源配置与整合者。
从这个本质上来说，产业地产应该赚取的核心收益是增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、产业投资、其他衍生收益以及产业地产投资基金等多元地产金融服务过程中的提成收益等。
产业地产可以部分外包政府的招商、整理、规划等职能，然后可以为客户建造厂房、办公楼等物业产 品，并不断延伸出投资、孵化、物流、金融、培训、圈层、交流、人才等各类增值服务，以尽可能满足上述这两个客户的需求。
在以往工业用地过于低廉、住宅商业挤出效应明显以及法律法规不够完善的背景下，产业地产存在太多的暴利空间，以至于其本质上的服务产业与实体经济的特性体现不够突出。而在未来数十年的黄金年代中，产业地产的服务之道将显示越来越重要的地位。
但就目前而言，服务仍然对产业地产是一种可有可无的点缀，既没有形成核心竞争力，也没有能够盈利的可能。未来结合互联网、更精准化的服务必须成为产业地产商的杀手锏，并形成可持续的盈利模式，助推企业轻资产化。
目前一线的产业地产商，已经无一例外地将服务放到前所未有的高度，并预测未来一段时期，服务带来的利润比重将超过地产利润。
在目前新一代的“产业综合体”产品中，我们已经看到，除了办公楼、厂房外，这里还有研发中心、展示中心、商务中心、物流中心、培训中心、金融服务中心以及酒店公寓等丰富业态，成为入园企业的一站式服务平台，这一切，正是产业这样的核心所派生出来的。
同时，房地产作为一种类金融产业，本身就与金融有着天然密不可分的关联，而产业地产“B2B”的模式也给了房企传递和嫁接金融资源的绝佳渠道。对中小企业的融资辅导、融资代理、融资担保以及融资租赁，帮助他们熨平现金流周期风险，渡过成长初期危机，完全可以成为金融渠道畅通、实力超群的产业地产商的重要业务开展起来，这不仅大大增强了客户粘性，也能够开辟一个新的稳定的利润来源。
未来，产业地产对于入园企业的信息采集、分析与利用也将是是一个崭新而潜力巨大的课题。企业客户对物流、配送、金融、商业信息、商务活动、监测评估、媒体公关、展览展示等的需求，以及不同企业的偏好和习惯、互相之间可能产生的协作和竞争关系……这些看似复杂而无序的信息梳理后，都可能成为产业地产商新的服务甚至投资盈利点。
信息的充分循环、共享和流动本身就创造了价值和利润，对信息化建设的高度决定了一个园区未来的生态系统和价值链条的优劣，这也正是有志于转型产业地产的传统开发商必须充分认识并决定其未来江湖地位的关键点。
