当产业园建设不同程度地出现了同质化，如何实现差异化与产业升级就显得尤为重要。

“做产业园首先要确定该产业园的主打牌，即专业。产业地产对运营商而言，最重要的是产业升级和服务升级，这将成为未来产业地产商核心竞争力的重要体现。同时，具有可持续发展潜力的专业产业园，应该是产业地产今后的一个努力方向。”沈阳睿谷地产总经理秦晓东认为。

“对沈阳市的产业地产而言，随着住宅和商业地产遇冷以及振兴东北老工业基地的国家战略的实施，产业地产或将迎来一个全新的开始。各地政府都在大力发展产业地产，企业入驻，带来产值、税收和就业，对区域的产业扶植与发展都有促进作用，也是彻底解决城市空心化的有效手段。产业地产的目标客户都是以企业为主，而这些企业除了纯办公使用外，有的还会有研发、生产等需求，所以说产业地产的用途更加广泛。此外，产业地产并不是一次性收益，而是持续性收益。对政府的税收也是一种持续性保证，因此与传统地产相比其有着得天独厚的先天优势。”谈到对产业地产的理解，秦晓东说，产业地产对城市规划和产业规划也有着良好的促进作用。产业园区是融合了研发设计、商务办公、高端制造，以及其他综合型配套服务于一体的产业园区，它会形成一种集群效应，为企业提供更好的生产研发或服务的平台。

秦晓东认为，产业地产的开发和运营有着其自身的复杂性、系统性和长期性，相比传统的房地产开发而言，它对开发商的定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力都要求极高。

众所周知，一个成功的产业地产运营商不是单凭开发商或政府就能经营好的，更重要的是通过搭建一个符合产业发展需要和城市发展方向的平台，依靠开发者和合作伙伴整合、集成、运营，通过园区内产业的发展以及多种业态功能的正向叠加实现长期价值的创造，最终实现经济效益和环境效益的双赢。

“所以，运营产业地产应该有一种‘腾笼换鸟’的思维。”秦晓东解释，腾笼换鸟是经济发展过程中的一种战略举措，就是把现有的传统制造业从目前的产业基地转移出去，再把先进生产力转移进来，以达到经济转型、产业升级。西方很多国家在工业化过程中都会实行这种政策，以达到产业结构的优化升级。

“产业地产对运营商而言，最重要的就是产业升级和服务升级，这也将成为未来产业地产商核心竞争力的重要体现。”秦晓东强调，由于产业地产以企业生产为核心，以客户的服务为重点，运营商是否能在整个产业链条中的每个环节给予入驻企业相应的扶持和引导十分关键，这无疑是争取客户和市场的杀手锏。作为产业地产的运营者，要研究并准确判断出自己的客户特点、产业类型。然后研究这些产业的需求和为他们创造的使用价值，这样才能逐步展开产业地产的前期定位、开发、招商或销售、后期管理等流程。做产业地产，对企业要有负责的态度，所以我们还应该做好后期的运营和服务，用最少的土地换取最大的产业价值，集约化利用土地。而最好的产业地产运营商还应提供优质的金融平台服务、猎头服务、工商执照代办、园区物流等方便企业的服务。这些都是对产业地产运营商最基本的要求，更是未来的一种趋势。

以睿谷地产为例，随着通用汽车、宝马汽车整车生产工厂先后落户沈阳，睿谷开始思考建立与之配套的汽车零部件产业园。经过大量的市场调研与分析，集团董事会最终决定，睿谷地产未来五年将把汽车零部件产业作为企业主导发展方向。2015年，集团将在沈阳大东区和铁西区打造两个汽车零部件产业园。其中，大东区的汽车零部件产业园规划面积15万平方米、总投资6亿元；铁西区的汽车零部件产业园规划面积50万平方米、总投资20亿元。目前，这两个产业园已经开始启动。同时，该公司也已经确定在长春和大连两地各投资一个汽车零部件产业园。长春的汽车零部件产业园无疑是为服务长春一汽配套而建，预计2015年上半年开始建设；而大连的汽车产业园则是侧重汽车的维修保养，预计2015年下半年开始建设。

“随着东北地区汽车零部件产业园的建设与运营，睿谷集团将在全国的汽车工业基础雄厚的城市，陆续复制睿谷汽车零部件产业园。我们力争将睿谷汽车零部件产业园打造成一个全国的专业产业园知名品牌。”秦晓东说。