随着工业用地新一轮规范制度的推行，加之各地管理口径的不同，工业用地上的物业租售纠纷各地频现，搜狐焦点产业新区整理近期五大典型案例，其中涉及工业用地上的职工宿舍、科研办公楼、商场、生产厂房等不同品类，也包括个人和企业投资行为，覆盖上海、武汉、南京、珠海等不同城市。对于产权方和准业主来说，在交易工业用地物业时，务必擦亮双眼，充分研究当地政策，减少不必要的损失。

　　案例一  工业配套公寓交易 银行拒办按揭

　　涉及产品：工业配套公寓，珠海

　　事件始末：2014年，李某( 买方)与王某(卖方)签订《二手房买卖合同》，约定王某转让某房给李某，住宅用途；首付之后，余款办理银行按揭付款及分期付款。随后，双方向相关银行申请按揭贷款，但未能通过银行审批，原因是买卖房的房地产权证“附记”中注明：“土地用途为工业，房屋属于工业配套单身公寓”。

　　　结果：由于房屋用地性质为工业用地，导致银行不予办理按揭贷款，合同无法履行，最终在法院调解下，双方同意解除房屋买卖合同。

　　点评：因为银行不予办理按揭手续，工业用地公寓的转让难度将高于普通住宅。

　　案例二  工业自行改商业  验收不过被停业

　　涉及产品：工改商，南京栖霞万谷广场

　　事件始末：万谷与产权方华电集团签定租赁合同。万谷广场引入了影院、超市、品牌服饰、餐饮、多国料理、亲子乐园等业主经营。实际上，该地块规划系工业性质，审批的用途为工业生产厂房，并以工业厂房的要求对大楼进行了验收。

　　2015年1月，商场各业主被要求停止营业，原因系“工业厂房和商业广场的消防验收标准有很大区别，万谷慧生活广场的消防安全不符合消防法相关要求，无法通过验收。”

　　结果：无法通过消防验收，入驻商家被迫停业。产权方华电集团办理土地年租金手续，并补交了土地年租金，同时办理土地出让金手续。

　　点评：工改商，走法定程序，别心怀侥幸。　　　　

　　案例三：自建厂房、开发商厂房大不同　　

　　事件地点：上海

　　涉及产品：工业厂房，派米雷园区

　　事件始末：2010年9月和2011年3月，上海梦海化工原料有限公司先后与派米雷的全资子公司、园区土地的产权所有者上海轩礼实业有限公司（以下简称“轩礼”）签订《厂房预订协议》和《厂房预售合同》，交易厂房属于派米雷园区三期，总价款1900万元。梦海在支付部分房款后产生质疑，认为派米雷并无房地产开发资质，购房合同具有欺诈性质。

　　事件结果：在协商解约未果后，双方对簿公堂。2012年12月24日，上海市奉贤区人民法院一审判决，派米雷行为属于自建厂房转让而非房地产开发，梦海败诉。

　　点评：准业主有必要充分了解产权方的工业地产经营资质。　　

　　案例四：买职工宿舍？小心退房风险

　　事件地点：武汉

　　涉及产品：职工宿舍，蔡甸深鸿润国际文化科技城

　　事件始末：倒班楼，就是倒班工作人员休息的房间，可理解为职工宿舍。蔡甸深鸿润国际文化科技城这一工业地产项目，将报建的“研发办公楼”以“倒班楼”名义销售给个人，每平方米3000多元。后来买房者发现，房子不能办理网签，如果退房，退款则要两个月。

　　2013年，武汉市房管局等四部门出台文件《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》，其中规定，生产用途的工业项目不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分套(间)分割转让。

　　事件结果：蔡甸区开发办表示，工业地产的“研发办公楼”应整栋销售，对个人分割销售已被叫停。将要求购房人办理退房手续。

　　点评：很多城市不允许向个人出售办公产品，购买此类产品，需谨慎。

　　案例五：低价买工业办公楼 产权能否分割是关键　

　　事件地点：南京

　　涉及产品：办公楼房，南京天安数码城

　　事件始末：针对土地性质为工业用地的南京天安数码城创新中心E2，南京天宁置业在2012年至2013年初与多家入驻企业签订了框架协议，表示在当地政策可能允许工业用地分割销售的情况下，申请分割销售最终促成房屋买卖。然而，在入驻企业已经缴纳50%~70%的“购房款”后，南京工业用地分割销售却遭遇政策严控，项目不具备分割销售条件，无法达成房屋买卖。

　　事件结果：因无法兑现两证，业主与天安数码城对簿公堂，媒体报道，法院判决该项目开发商南京天宁置业有限公司按照合同条款执行，开发商对业主做出补偿。

　　点评：因各地政策不同、开发商资质不同，要购买开发商在工业用地上兴建的办公产品，务必确认能否进行产权分割。