2014年，产业地产似乎突然变成一块“香饽饽”，受到政府、地产商以及各路资本的争相追捧。

    关注度的提升为产业地产注入更多的活力，也促使包括政府、开发商在内的业内人士开始重新审度该领域，以明确到底该如何运作产业地产。

    政策门槛提升是好事

    2014年12月9日，国务院公布《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》；2014年10月，国务院颁布《关于加强地方政府性债务管理的意见》；2014年9月1日，《节约集约利用土地规定》开始实施……这一系列规定的出台与实施，都直接影响着产业地产的发展。

    联东集团常务副总裁梁环宇告诉新华网产业园区记者，“政府的政策门槛越来越高其实是一个好事，这将让市场更加公平。之前每个项目的政策都参差不齐，现在将其规范化，能够把一些动机不良的公司排斥在外，让企业在选址的时候能够真正的以市场为导向。”

    产业地产的运作一直都是以政府为主导，弱化了市场行为，因此很多开发商选址时只考虑当地政府能给出什么优惠，而不考虑当地的市场条件，这也直接导致很多烂尾项目的出现。

    东湖高新集团总经理李洵也认为，各种政策的出台，将促使地方政府转变以往的招商方式，从单纯的给予政策优惠转向实实在在的为企业服务，同时也将进一步肃清产业地产这块市场，让更多的企业聚集到有产业氛围、有发展平台、有市场前景的区域中去。”

    跨界触网是大势所趋

    过去的一年不仅仅是行业的政策环境在发生改变，行业内的运营商们也在寻求进行改变。诸多产业地产运营商相继与互联网企业开展合作，如华夏幸福与京东合作、卓尔与阿里巴巴合作、电子城与58同城合作、华南城与腾讯合作等等。

    李洵在总结这些合作时说，2014年，产业地产与互联网行业的合作主要体现在三个方面，第一，携手共建O2O平台，打造园区行业的电商交易平台；第二，携手打造智慧园区的概念，实现园区服务智能化；第三，携手共建电商物流产业园。

    如今，互联网的触角可谓是无所不及，产业地产的运营商们自然也不甘落后，毕竟大势之下，不进则退。

    “跨界合作并不是说我要取代你，而是双方的相互认可，互相补缺。”梁环宇表示，“产业地产可以借助互联网来优化很多传统服务，比如利用微信群、APP等工具，让客户更好的了解园区；或者利用互联网寻找社会资源来解决园区的服务需求，以简化园区的运营成本。”

    李洵认为，2015年，两个行业的交融必将有增无减。

    在接受新华网产业园区记者采访时，李询说道：“作为东湖高新集团而言，我们将更关注客户的需求，在注重用户体验的前提下，加强与互联网行业的合作，运用信息化技术与平台化思想，做好政府与企业的服务工作，实现以产带城、以城促产的互惠共赢。”

    梁环宇也认为两个行业的合作会更加密切。其表示，产业地产目前一个很大的问题是信息很分散、不对称，而且各个产品也没有统一的标准，如何将这些资源整合起来将是产业地产下一步发展急需解决的问题。而互联网的信息聚合能力恰好能够应对这个问题，所以未来双方的合作一定会更加紧密。

    盈利模式升级已是必然

    在经济发展趋于平稳，市场竞争越发激烈的环境下，各行各业都在寻求创新。产业地产作为地产行业的一个分支，如何摆脱对土地销售收入的依赖，并寻找到新的盈利点是业内人士一直所关注的。

    “10年前，产业地产的赢利点或许还能依靠卖房子，但是随着时间的推移，这样的园区将很难实现产业集聚效应，园区配套也将难以支撑企业发展，从而导致企业对园区的归属感降低，对运营商的品牌黏度降低。”李洵表示，“依靠劳动力成本与资源投入牟取暴力的时代已经褪去，国家期望通过鼓励全民创新创业从而拉动内生型经济的发展，这也就意味着企业“微利”时代的到来。”

    为了应对“微利”时代，产业地产2014年讨论最多的话题便是转型，从地产开发商转型为地产服务商，更加注重园区的后续服务。这一方面是为了提升园区的运营质量，另一方面也是在寻求一个可持续的盈利模式。

    梁环宇认为，产业地产肯定会从销售向自持慢慢转化，增值服务收入的占比也会不断增加，但是这个阶段会很漫长，因为目前国内资金成本太高，客观的经营环境决定每个项目都要销售一部分。

    目前，除了增值服务收入以外，有业内人士提出可通过对入园企业进行股权投资，以此作为园区的一个盈利方式。

    针对这种业内提出的新盈利模式，李洵表示，产业地产运营商一方面承载了城镇化建设的职能，另一方面承担了服务企业发展的资源整合重任。对于有潜力的发展型企业，可以考虑参股，这样既能解决企业资金短缺的困难，又能帮助政府推进产业的快速升级与发展，最终实现三方共赢。

    梁环宇则指出，股权投资是一个很高级的阶段，这也是一个很专业的事情。因为投行本身便是一个高附加值的行业，对人员的专业性要求非常高，需要对行业有很深的理解，产业园要做的话，需要与专业的投行进行合作。

    期许：产业地产能够真正以市场为主导

    作为产业地产的一位“老人”，梁环宇直言产业地产并非外人想象的那么宽广。其表示，在大经济环境下，2014年对产业地产来说是来之不易的一年。这一年产业地产很浮躁，表面看起来是热门领域也很风光，很多人都想进入这个市场，但实际上产业地产并不是一个很大的市场，产业园不像住宅，住宅服务的是数以亿计的个体，而产业园服务的是数以万计的企业法人，确切来说产业地产是一个小众市场。

    确实，2014年可谓是产业地产风光的一年。从中央到地方，似乎都在鼓励促进该领域进一步发展，然而风光背后，产业地产人更希望看到的是政策的真正落地、市场的有序发展。

    李洵认为国家的一系列举措正在对产业地产这一行业进行重新洗牌，不具备足够的服务能力与运营实力的产业地运营商将逐渐被市场淘汰。其表示：“东湖高新已经深刻体会到客户服务才是产业地产发展的根基。从盖房子到搭平台，从聚产业到创服务， 在2015年乃至更长时间段内将成为东湖高新发展的新常态。”

    “产业地产火热的原因是别的行业在受到挤压，看似热闹其实产业地产并没有变的更易发展，因为随着市场环境变弱，产业地产的路将更加艰辛。”梁环宇坦言道，“对于联东集团未来的发展，有三点要求。第一，不做产业园之外的事，走正路；第二，只做真正有市场的地方，顺势而为，不顶着市场和政策发展；第三，不瞎承诺，能做什么样的事就说什么样的话。”