中国房地产告别黄金十年，进入白银十年!”白银?比黄金成色和价值差好多了。在这样一个背景下，产业地产在2014年开始在舆论中逐渐扩容知名度。但产业地产从来不是一个新生事物，但至少从2015年开始，它将在愈来愈多的关注中，从自说自话开始向七嘴八舌转化，能被关注并被讨论，至少是向有法可依迈出了一大步。

　　过去十年，产业地产因为被住宅和商业地产的热火抢占了风头，所以它的发展轨迹比较——灰色(灰色在中国是一个比较玄妙的颜色，而不是如灰姑娘一样咸鱼翻身的代言色)。

　　过去十年，产业地产姓地不姓产。因为土地性质隶属工业，所以很长一段时间它被开发商宠幸，是因为圈地需要，更因为地价廉价，产业地产几乎都被当成住宅地产的“等外品”在售卖。而“等外品”这个计划经济时代的特有名词，说白了就是“用超低价格买到稍有瑕疵的商品”，而这个瑕疵就是用地性质，即产证上标注的两个刺眼分别是：年限50年，属性工业厂房。

　　所以回顾过往产业地产的成功案例，无外乎几个致胜原因：

　　1、因为土地廉价，因为厂房属性，所以给出同区位住宅的对折价;

　　2、因为“灰色”润色得当，所以获得“可分割销售”的尚方宝剑;

　　3、因为背靠国有政企资源，获得特别资源，政策换房价做平账本。

　　以上三种可以被称为“蟹有蟹路，虾有虾路”的野蛮生长法，可以被认为是产业地产在过去十年“存活”密码。

　　因为工作的关系，认识一个上海著名产业园区的操盘手，酒过三巡求教(其实也就明知故问)，答案不出所料：“有啥高招?无非是地铁通了，区位抗性弱化了;可分割销售了，总价抗性弱化了;市里给补贴了，总价抗性弱化了!”

　　但为什么说2015年，产业地产会面临姓地还是姓产的改嫁机遇呢?

　　1、住宅地产从供不应求进入僵持阶段，此曰不得不转移

　　2、住宅用地越来越少，需要资源再生，此曰无法不转移

　　3、产业地产各种野蛮生长，需要桂发，此曰在不转移就出事了。

　　基于以上压力，2014年两次出台工业用地的全新政策：

　　先是《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》：

　　1、建设用地总规模“零增长”;

　　2、鼓励商务楼宇购买及定制;

　　3、实行工业用地弹性出让。

　　4、项目用地带方案出让。

　　这个备注为以临港新城为试验田的政策，其实是政策制定方对于市场反应的试水，果不其然之后一个可以被称为工业用地里程碑式的政策组合拳纷至沓来——即【上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同】：

　　1、最高年限50年变20年;

　　2、逾期不开工可收回土地。

　　3、引入履约时间保证金。

　　4、不得整体、分割转让。

　　5、变相流转，受让人资格需审查。

　　把以上这两个政策结合以来看，可以得到如下启示：

　　1、新政提升了门槛，对现有产业园区开发商而言是一种隐性利好;

　　2、对产业地产，管理层还是希望从姓地，变为姓产;

　　3、过往对于产业地产“擦边球”各显神通的时代，过去了。

　　目前，关于产业地产的舆论一片看好，分析理由无外乎对于新政的牌面理解，或者说也是言不由衷——住宅拐点了，商办过剩了，地产总要有个新亮点的。。。

　　作为从业者，不谈道理谈感受，个人以为，2015对于产业地产而言，是一个“看脸色再说”的年份，因为新政固然利好，但从过往我们对新政的其实存在着利好降落期的滞空节点，而这个节点其实存在着各种变数：

　　1、新政的落地执行速度，未知;

　　2、新政的市场反应导向，未知;

　　两个未知其实殊途同归为一个关键，即：既然政府希望以产业招商来替代建筑销售，那么在配套的招商政策、服务力度、政企合作、信息对称方面如何跟进?

　　“给政策，给优惠，给税收(返回)”已经叫嚣了很多年，但在大多数产业园区的实践操作中，还是脱不了擦边球围魏救赵的痕迹，所以尽管工业用地新政带来利好，但这个利好总要“再飞一会儿”，而这个一会儿可能是一年或数年，开发商想要“加热即饮”的现实需求，很难得到改善和落实。

　　曾经发出过“产业园区开发商不能碰”的感慨，就是因为在宏观利好频出背景下，实践操作中遭遇“信息盲区、政策滞空、招商自理”等无助。

　　但这种抱怨其实也是无解，因为作为政策部门的招商中心和作为企业运营的开发商，彼此诉求完全不同，导致了合力无法形成。至于那些“警民合作赛一家”的成功案例，要么是出了猫腻，要么就是出现“实惠OK现实不OK”的局面，即所谓的吃国家补贴和注册不入住。

　　这两种情况也不是管理层希望看到的，因为产业地产是朝着产城融合的方向去试验的，与之相对应的尴尬，要么是开发商骗政策和时间赛跑，要么是园区有数百家注册但没有一个人的空城，这对于产城融合想要的“产业集聚、配套带动、产城互动、主题园区”南辕北辙。

　　为写这篇文章，去网上简单浏览了下相关文章，发现现在的作者大概都是发改委砖家，通篇叫好通篇概念，却都是央视那个张将军——没打过仗所以不晓得前线的需求。

　　产业地产大发展没错，物流地产大有可为没错，当你面对每个月的财务回款要求，当你面对“招商到哪儿”的困惑，你或许就知道产业地产还有很长一段路要走，利好还要飞一会么?

　　2015年如果能够把姓地扭转为真正姓产，也就是出台对于新政的细化明确可行和禁止的边界，就是一个功在当代利万代的战略成绩。

文|黄欣伟，全国房地产经理人联盟商业地产委员会常务理事