回顾2014年，少了以往的纷杂和乱象，产业地产正在以一种有序的方式完成着自我价值的实现。或“联姻”或上市，这些企业在经历了多年默默无闻的耕作之后，都以自己的产业故事打动和吸引着更多的客户、投资者与地方政府。

    产业新城运营风生水起，物流地产成兵家必争，商贸物流地产变身平台整合商，形态各异的运营模式极大丰富了产业地产的生态圈。尽管酸甜苦辣、发展不一，它们的生存状态却真实反映了中国产业升级过程中的喜与悲。

    宏观政策的改变正从市场环境的层面促动着行业聚变，新的投资和运营主体纷纷跟进，互联网思维等新概念也在敲响产业地产的大门，行业正以从未有过的势能加速发展繁荣，而2015的产业地产春潮将更为可期。

    工业用地政策变局

    从传统意义上讲，产业地产最重要的要素非土地莫属。然而今年以来，随着国家和地方层面对于规范工业用地土地出让和园区招商优惠政策的规定接连出台，原本工业地产的政策红利正在消失。

    从去年年底到今年上半年，北京、上海、湖南、杭州等地相继出台了相关工业用地集约化利用政策，推行工业用地弹性出让制度、“先租后让”等措施规定。

    在各地已有政策落地的情况下，国土资源部又从中央层面对弹性出让制度、“先租后让”、差别化地价政策以及分期供地方式进行了定调，试图从过去的局部地区城市全面推广到全国。在国土资源部的力推下，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》于9月正式实施。

    对比各地的产业地产新政可以发现，以北京和上海为代表的一线城市对于工业用地产权分割政策不断收紧，并明确规定了极为苛刻的有条件的分割办法。与此同时，以武汉、青岛、杭州为代表的二三线城市却仍在放开产权分割用地限制，工业用地上物业形态也更为丰富。

    公允地说，对比一线城市的产业集聚能力，中小型城市无论在企业质量还是数量上都难以与之媲美，即使将产业园区放在同一起跑线上，先天的缺陷也让这些城市难以发力。

    而上海市在8月12日发布的《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》中推出的“综合用地”概念则给了人们更多的启示，以用途混合的土地来灵活管理产业地产用地的措施未来或许可以在部分地区进行复制。

    除了针对工业用地的新政，12月9日，国务院还发布了《关于清理规范税收等优惠政策的通知》。其中提到，“各地区一律不得自行制定税收优惠政策；未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策”。

    政策环境的变化固然限制了部分产业地产商的发展空间，但正如联东集团常务副总裁梁环宇所说，工业用地新政是把双刃剑。“一方面园区确实难做了；另一方面，行业门槛提高了，这是一个帮助行业去伪存真的过程——越好的城市土地资源越紧张，矛盾越突出，政府就越有选择余地，可以充分进行考察，最终选择那些真正管工业、做实事的园区开发商和运营商。”

    产业地产资本年

    原有的政策红利消失了，但是经过数年的发展壮大之后，越来越多的产业地产商开始得到国际市场上投资人的认可，产业地产迎来了“资本年”。

    3月29日，作为香港资本市场上第一家主打“中国市场化产业园开发运营商”概念的公司，武汉产业地产开发运营商光谷联合正式登陆香港联交所。6月27日，主打商务园区运营的亿达中国也在香港联交所挂牌上市。8月25日，主打“产业市镇”的廊坊市产业地产开发运营企业宏泰发展也正式登陆港交所主板。

    在“冲规模”的第一阶段结束之后，完成原始积累的产业地产企业通过上市将手中的资产转化为进行新一轮扩张的资本。

    另一方面，对于一些上市准备还不充分的民营产业地产商而言，引入外资私募基金成为趋势。今年5月29日，上海物流地产企业易商集团出售20%股权予荷兰最大的养老基金；而同样位于上海的宇培集团也在今年陆续获得凯雷、汤森、RRJ和狮城控股的投资。

    不过联手外资基金只是手段，宇培还是将上市作为终极目标。“目前凯雷与汤森的第一轮投资已经用完，未来还有追加投资意向，”宇培集团表示，“目前我们还是要继续冲资产规模，为2016年上市打好基础”。

    PPP模式兴起

    不论是今年登陆香港资本市场的三只产业地产新股，还是华夏幸福基业这家产业地产老牌劲旅，都有着十分类似的发展模式。虽然说法各不相同，但核心都是“产业+新城”的产城融合模式。

    10月初，国务院发布了《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，明确了地方政府融资的两个新方向，一是自发自还的地方债，另一个就是PPP。此后，省级PPP（公私合作模式）指导意见接连出台。河北、江苏、湖南等多省纷纷下发了关于推广政府和社会资本合作模式的实施意见。

    在土地财政收入减少、地方债受到规范等背景下，PPP作为化解存量债务以及今后城镇化基础设施和市政公用事业建设的重要融资渠道，被各界寄予厚望。在这样的趋势下，包括中信地产在内的许多国资背景的房地产开发商也纷纷跟进，发布了与各个地方政府签订的PPP战略。

    然而实际上，以华夏幸福基业为代表的中国民营产业新城运营商早就开始践行这种模式。在PPP的合作中，核心在于解决好“三种关系”：企业与客户的关系、企业与政府的关系以及企业自身运营的问题。而不论是华夏幸福基业的“产业新城”，还是宏泰发展的“产业市镇”，核心都是在保持与地方政府良好合作关系前提下解决了企业自身盈利和城市发展的问题。

    在固安模式中，华夏幸福代为一级开发和园区招商，也就是代行政府职能，换取的收入是基建费用、土地整理费用、园区服务费的110%，也就是前期费用全部返还后提成10%，以及新增落地投资额的45%。在这个过程中，PPP模式既缓解了政府承担基建职能之后的债务负担，也利用市场的力量提升了效率。

    随着各地方政府对于PPP模式的进一步认可，这类民营产业新城运营商未来还将获得更大发展空间。

    商贸物流地产

    平台梦

    面对阿里这个“超级平台商”在资本市场的空前成功，曾经也叱咤中国商业圈、甚至独领风骚好多年的房地产商们，没有一个敢说不暗自羡慕。尤其是在线下同样具有海量中小企业客户资源的商贸物流地产商。

    虽然他们从前几乎完全没有、也根本不需要通过服务旗下的大批中小企业来赚钱，但房地产市场的整体萎靡让他们低价拿地快速分割销售的滚动开发模式受到了威胁。虽然从报表上看，他们的日子比住宅地产商还是好过许多，但人无远虑必有近忧，平台化战略也成了他们的共同选择。

    9月14日，五洲国际控股有限公司宣布，平安不动产拟于5年内就五洲国际集团未来的专业批发市场及物流项目进行总额不高于人民币15亿元的战略投资。

    11月23日，毅德国际控股也宣布，公司的间接全资附属公司深圳市毅德投资管理有限公司于2014年11月22日与平安银行订立协议。

    而与优先选择打造自身的金融服务平台不同，以卓尔发展与华南城为代表的另一批商贸物流开发商选择的是首先完善线上平台。通过植入支付、结算、店铺线上运营等服务，商贸物流地产商可以帮助客户拓展销售渠道、提高仓储物流链服务的运作效率。

    不论金融大平台还是电商大平台，对于商贸物流地产商而言都是殊途同归。以线下数以万计的中小企业为核心资源建立服务平台之后，以前的地产商有机会真正转型为“运营商”，在闭合生态圈中拓展新的盈利模式，并实现从重资产向轻资产的跨越。