“颠覆性技术永远在发生，而且是从边缘性的地方出现。它经过初步创新，不断改进，达到最低客户满意度，突然间市场打开。“互联网预言帝凯文•凯利认为，边缘化的公司很容易颠覆成熟产业。在高歌猛进的中国房地产中，产业地产一直是不被关注的边缘角色，但也是极具创新张力的角落。2014年，王旗变幻，政策激荡，产业地产在经济新常态的裹挟下，快速进化：合纵连横整合深化，资本入局规模扩张，模式创新层出不穷;边缘式精彩在主流边上起舞。回顾过去一年，写在2015年之前，搜狐焦点产业新区愿从细微处，与你分享行业情绪，并期待“突然间市场打开”的神奇时刻。

　　周边繁荣

　　今天，2014年最后一个交易日，五只新股挂牌，其中一只“苏州工业园区设计研究院股份有限公司”(下称“园区设计”)，引人瞩目。

　　“园区设计“是伴随苏州工业园区及周边多个国家级经济开发区和高新技术产业开发区的建设成长起来的工程技术服务企业，其以“设计为龙头，面向全国公司从事开发区建筑的工程设计、工程总承包、工程监理业务”，2013年，公司净利润8700万。在发展定位上，园区设计以成为“卓越的开发区(新城)建设工程技术综合服务专家”为目标，其市场锁定于国内各国家级、省市级开发区，业务主要来源于开发区(新城)。目前，其已在京、沪等地设分公司，募资后将逐步扩展公司营销网络。

　　以“园区设计“为代表，展现了产业园区的输出能力，也映射了以产业园区为中心，服务商群落的日渐繁荣。2014年，搜狐焦点产业新区发现，以园区为对象的服务商大量涌现，他们能够在研究咨询、建筑设计、营销传播、招商引资、信息服务、创业服务、设施管理、智能改造、企业培训乃至园区托管等诸多专业领域提供专业服务;还有一批机构，他们以园区企业为对象，以园区运营者为接口，在产业投资、金融服务等领域掘金。随着市场化推进，传统由政府主导的产业园区，从保姆式、全能化逐渐向平台化、专业分工演进;越来越多“APP”上架，越来越多“接口”开放。以政府、运营商、企业为基础架构，产业园区的“生态系统”意味愈加突出。

　　这会是一块足够大蛋糕么?数据显示，截至2013年底，全国拥有482家国家级产业园区，此外，更有难以计数的各类非国家级园区和园中园，以此为基础，未来诞生更多的“园区设计“恐怕并非痴心妄想。不过，应予正视的是，以园区为对象的服务机构本身的专业化、标准化、品牌化尚有极大提升空间，同时，这些企业往往具有强烈的地域性，还面临着从本土向全国扩张的地域壁垒。

　　分工精细是行业走向成熟的一个重要标志，2015年，期待配套繁荣。

　　让品牌飞

　　在这个闹哄哄的2014，产业地产显得过于安静。

　　回头看去，隔壁那些行业简直热闹到没天理。万科追星腾百万，全民开刷互联网思维;马云去纽约敲钟，掀起首富纷争;绿城、融创上演狗血商战剧，一播就是小半儿年;忽然之间，网 易和陌陌又莫名其妙公开翻脸;那边厢，雷军投资的小米公寓忽然变成了朋友圈热文;大跌眼镜的是，万达上市居然登顶娱乐版头条……大话、勾搭、撕逼、阴谋、闹剧、口水……2014年，他们轮着番的勾引你的眼球，调动你的肾上腺激素，不知不觉中，品牌和形象也写进了脑子。

　　当粉丝经济大行其道，当住宅、商业地产将创意、新媒介用得神乎其神的时候，产业园区的自我表达仍然四平八稳，甚至是淡而无味。去看那些路牌、道旗上的园区广告;翻阅那些园区手册，或者关注一圈产业地产的微信公号，官方面孔居多，有趣难觅。是否有人与笔者一样，期待一些非官方的、接地气的，乃至情绪化的表达?是否看腻了那些安静的美男子，期待一个“任大炮”式的行业代言人?再退一步说，产业地产是否是一个闷头去做就能成功的行业?2014年，产业地产面临更激烈的竞争，同一片区，同质化园区密集分布的情况并不鲜见。在搜狐焦点产业新区启动的园区招商信心调查中，“园区知名度”被认为是左右招商成败的重要因素之一。

　　遗憾的是， 2014年，产业地产看上去仍是一个缺乏传播力的行业，缺乏明星产品、明星项目、明星事件、明星企业、明星人物乃至当明星的躁动。舆论是势力的，热衷于追逐财富;以规模论，产业地产商确难望住宅大鳄项背，品牌偏弱亦在情理之中，但集体失语不应成为行业状态。值得关注的是，2014年，一些有“星味儿”的公司浮出水面，比如华夏幸福成为不少投行、券商的研究标的，收获一干业内拥趸;年初进行的产业战略发布，年尾公布的几次战略合作，都吸引了不少眼球。以华夏幸福为标，会否有更多行业带盐人出现?

　　2015年，产业地产在自诩房产“研究生”的时候，不妨跟房产“小学生”学学品牌传播，毕竟，“你若端着，我就无感”。

　　凯歌待奏

　　城外趋之若鹜，城内抱怨连连，2014年产业地产围城内外，心情两样。

　　城外，“市场突然冷了，包括住宅和写字楼，还不知道今年的年终奖怎么发”，一位开发企业从业者吐槽。不仅是市场表现，高层眷顾也颇显吝啬，12月备受关注的中央工作会议只字未提房地产让开发商心里直泛酸。城内，产业地产看起来就风光多了，新型城镇化、经济新常态、区域一体化、PPP拉开大幕、电商大爆发、自贸区扩容、全民创业潮、新三板，个个都能看成是产业地产的机遇。

　　在“转型”变成品牌开放商必修课的情况下，和养老地产、旅游地产、文化地产一起，产业地产成为品牌开发商的新宠，万科、绿地、招商地产纷纷触电，什么城市配套服务商、城市运营商，也成为顶顶时髦的新词儿。

　　但是，产业地产的日子果真就那么好过?北京一位园区开发商向笔者分析了2015年北京办公市场可能面临的境况：供应量急剧增加，外企、商务、金融客户需求饱和，科技产业和民营企业需求增速，北京市场空置率上升，价格平稳下降，预计空置消化周期乐观看需要3年。原因之一，“投资过热，项目上的太多了，很多没有自己的核心竞争力”。

　　而且，工业地产绝非自由买卖的市场，如果说住宅地产是B2C，产业地产就是B2B的买卖，其“隐性限购”绝不亚于住宅。北京、上海等一线城市纷纷对产业用地及物业的转让做出限制，对入驻园区的企业把关趋严。北京480号文明确规定，如确需转让或销售的研发、工业项目，需提出申请，并经市住建委、经济信息、规划、国土、市政府五大部门批准。有业内人士透露，2014年6月份，各处向五大联席会报批了9个工业用地项目，至今销售证未予发放，同时，主管部门对企业的回访率也有所提高。

　　在实体经济增速放缓，镣铐收紧，市场竞争空前加剧的行业“新常态“下，产业园区能否在2015年高奏凯歌?拭目以待。

　　我就是我

　　2014年，这些人都去敲锣了，但打死不说我是房地产。

　　光谷联合、亿达中国、宏泰发展在港上市;临港投资借壳自仪股份A股上市;北科建、易商亦放出上市风声;治理完善、具有规模的上市公司数量增多，明显提升了行业的知名度和成熟度。那么问题来了，这些公司，是以什么身份上市的?

　　他们坚信，“我就是我，是颜色不一样的烟火“。比如，市北高新——园区产业载体开发经营及产业投资业务;光谷联合——开发及运营产业主题鲜明的大型产业园;中国宏泰发展——集团的业务重点专注产业市镇开发，有别于传统物业开发商;亿达中国——商务园开发商;华夏幸福——中国领先的产业新城运营商。毕竟，名不正则言不顺，言不顺则事不成，产业地产的归类，绝非仅属口惠，而是关乎实际利益的重要问题，直接影响到产业地产企业的拿地、募资、政策、股价等关键问题，最直观的表现，今年在香港上市的几家产业地产商股价表现都属平平，甚至低于预期。这也是众多企业不停做“自我介绍”，同时寄望自己的“故事”被听懂的原因。

　　但是在内地，证监会2012《上市公司行业分类指引》中，并没有“园区开发“”产业地产““开发区”等分类;在香港上市的几家企业也被列入地产股;而且，在业绩构成上，房产租售甚至是住宅销售是上述企业的主要营收来源。

　　那么，问题来了，“口中的我、财报上的我”左右互搏，哪个是“真我”?

　　从核心竞争力出发，当前的产业地产商有几种类型：抓住电商大潮，充分利用金融工具，快速扩张，成为类普洛斯的仓储物流巨头;服务于政府、企业和居民三大客户，成为具有城市运营能力的复合运营者商;输出管理、品牌、服务，成为园区轻资产运营高手;以产业实体为基，成为产业链条构造者等。无论哪种模式，都有广阔的空间，都有成功的可能，都足为一个令人尊敬企业奠基。无论哪种模式，地、房都是产业地产实现收入的终极产品之一;但又是和住宅地产决然不同的产品。

　　如何将非住宅业务变成财报上的收入，优化收入结构的金字塔;如何找到可复制之路，实现收入规模化;是产业地产获得“身份认可”的通行证，是产业地产挺起脊梁，自成一派的硬指标。2015年，寄望获得正确的打开方式，产业地产尚需大而强。