市场化的产业地产在2000年初“发迹”开始，通过前五年的积淀，开始了2005年之后的勃发。虽然2007~2008年经历了金融危机，但也算平安渡过，这一路走来还算是波澜不惊，可以称得上是“平凡之路”。然而，所有在这个市场里的人在过去的一年里已经开始嗅到了不一样的味道，这个味道的源头就是政府的“以税收贡献为纲”，而这股味道很有可能标志着中国产业地产前15年的“平凡之路”已近终结，开始的将是“不平凡之路”。

让我们先看看目前的产业背景。首先，人民币从2006年开始对美元升值，持续到现在，导致在此之前长期以来的出口加工型产业受到严重打击，大量曾经运作火爆的出口加工区开始出现空巢，保税业务骤降，出口这驾马车已近被打残，大量的出口加工型产业亟待转型。

同时，经过两次“金融危机”的洗礼，中国的制造业红利在大城市基本已经消耗殆尽。伴随着高房价、高工资所产生的制造业向内陆甚至东南亚低成本地区转移的趋势已势不可挡。政府希望通过刺激内需拔升第三产业，以及通过创新增加第二产业附加值的效果也没有马上显现。

所以，目前正好处于一个青黄不接的时期，实体经济下落在没有找到新的增长点之前只能依靠增加住宅房地产投资来过渡。

在这个背景下，以物流地产占主要份额的产业地产在过去较长时间能得到迅猛的发展，可以说是正好是在政府刺激第三产业（物流更准确地说是生产性服务业）和刺激投资两种作用下的结果。就好像在一个深洞里投了一颗种子，任你外面狂风大雨，种子却涨势喜人，大有一日千里，跃洞而出的味道。

然而，产业地产顺风顺水的好日子快到头了。因为产业地产开发商忽然发觉地方政府像约好了一样，开始跟他们大谈税收，对他们的投资不再感兴趣了。多年来政府倡导的“以GDP为纲”的做法终于因为几次大型项目的环保问题而寿终正寝，现在取而代之的是“以税收贡献为纲”。

虽然辅之以项目的多部门“联合会审”，但地区一把手最关注的往往还是项目能给地方带来多少税收。因为照中国目前的分税体系，地方还是能分到小部分的税收留成的，这些留成部分能形成地方财政，所以有没有税就直接决定了地方政府有没有钱。

这一轮工业用地弹性价格的新政里面首次把工业用地批租和企业的税收贡献考核挂上了钩，也进一步体现出政府已经祭出“以税收贡献为纲”的大旗，但凡达不到税收要求的，一律不供地。

这个做法并非没有道理，因为长期以来，有很多工业项目打着实体企业的幌子圈地，拿完地之后又不开工，等土地升值之后进行倒卖获利。如果用税收贡献来限定，确实可以对限制这样的土地炒家起到一定作用。

然而，当标准只有一种的时候，往往会出现问题。

第一个问题是，企业落税的话，就真的会做运营吗？不一定，我们看到过很多高税收企业把它们的部分税收落在了当地，但却并没有真正实体运营的案例。这种情况下政府的态度往往是睁一只眼闭一只眼，只要税收落袋，我并不关心你到底有没有实质运作，反过来讲，如果这样的企业想做土地炒卖，其难度就要小得多。

第二个问题是，对于大多数创新型企业而言，他们并没有多少现成的税收，以研发为主体的企业本身的投产期就很长，一味用税收贡献来限定，那么绝大多数创新型企业都要被列为不符合政府要求的项目。另外，创新型企业未必就一定特指高科技型企业，一个物流企业的太阳能屋顶，一个制造型企业的供应链革新，其实都是一种创新，有些未必会体现在税收上，但往往可能会影响产业内部的系统效率，不能用钱来衡量的价值往往更有价值。

“以税收为纲”的原则既然限定了实体产业，那么必然更早就开始限定产业地产开发商。政府提的问题往往是：你能保证你未来的入驻企业都落税在我们园区吗？你跟未来的入驻企业在协议上有没有关于税收承诺的条款？实在不行，政府和你们两方一起签订一个三方协议来确定税收问题怎么样？这个时候，产业地产开发商一般要么一问三不知，要么顾左右而言他。出了会议室就会感慨，中国的市场经济之路还很长啊！

确实，在中国，产业地产之所以难做是因为在产业地产的供给者和需求者之间还挤着一个政府，而往往产业地产跟商业地产的最大区别就是它是一个受到政策掣肘太大的行业。政府出的一个红头文件就可能直接把你一个产业端了，更妄言产业地产了。而“以税收贡献为纲”的原则因为实施起来太简单，所以效果上简直可以用粗暴来形容。这种“简单粗暴”往往就把这个原则里面本身有的合理性给抹杀了。

从结果上看，由于无法对未来税收做出承诺（对未来的价值，在正规的房地产估价操作上是不允许做的，因为谁都无法预测未来市场会发生什么，但现在的所有土地投资协议都要求企业对未来的税收做出承诺，达不到要补齐），产业地产商依靠本身产业特性拿地的机会将变得微乎其微。能够打动政府的就开始演化成其他的东西，比如更多的政府融资渠道，代替或帮助政府做土地一级开发等等。产业地产开发商的竞争已经开始跳出了本产业内能力的竞争，而更多依赖于每个产业地产开发商自身整合资源能力的竞争了。

我始终认为，无论是“以GDP为纲”还是“以税收贡献为纲”都只是中国产业发展一个阶段所展示出来的“特色”。在当今这个信息爆炸的时代，任何单一原则都会有较大的局限性，为政者需要站得更高更远来看待一个产业的发展，任何短视的行为始终是要被历史所淘汰的。而产业地产商在这个背景下会不会因为“出头冒尖”而真的走上了“不平凡之路”，我们也将屏息以待。