随着房地产行业利润不断被稀释，房地产市场的多极化发展态势不断增强。商业地产的进入门槛不断提高，产业地产逐渐成为市场的明日之星。

与此同时，“产业空心化、地产泡沫化”现象层出不穷，产业地产经过过去几年的酝酿，赢得了资本市场与私募基金的青睐，成为了各路豪强的追捧之物。

“上市季”来袭

随着产业地产成为国内房地产市场备受瞩目的新兴领域，产业地产“上市季“的帷幕也在逐步拉开。

继去年毅德控股、五洲国际上市成功后，产业地产在今年又迎来了新一波的上市热潮。今年上半年，产业地产运营商光谷联合成功在香港联交所挂牌上市，这是香港资本市场首次接纳“中国市场化产业园开发经营商”概念。

随后便是主打软件园与科技园的“商务园区运营商”亿达中国顺利完成在港交所上市。此外，尤其值得关注的还有新近成功登陆港股市场的宏泰发展，这家由河北廊坊龙河高新区起家的产业市镇发展商，从籍籍无名一跃成为资本市场追捧的潜力股。由此可见产业地产的热浪开始逐步席卷资本市场。

尽管海外资本市场对内房股尚有一定的抵触情绪，但是产业地产企业的爆发力以及资本市场对其的接纳度都可见一斑，这也使得更多的产业地产商选择在未来要把更多的触角伸向资本市场。据悉，中新集团（CSSD）正在准备A股上市，而物流地产黑马上海宇培集团、上海易商等也瞄准未来几年香港上市。

除了这些新晋的产业地产上市企业，此前的产业地产上市公司，包括市北高新、外高桥、中储股份、东湖高新、卓尔发展、华夏幸福等都在资本市场上表现不俗。在房地产市场整体表现低迷的大背景下，这些产业地产上市公司都实现了整体盈利，而在产业升级与结构调整不断深化的未来，产业地产作为房地产市场备受瞩目的新兴领域，这批产业地产上市公司更有望成为未来发力资本市场的中坚力量。

其中，华夏幸福是领跑2014年产业地产行业的佼佼者。在新近发布的产业地产上市公司半年报中，华夏幸福以2014年上半年113.8亿元的营业额成为了A股最出色的产业新城概念股。与此同时，华夏幸福更以52.2%的销售增速，36.06%的净利润增长，以及高达122.32%的产业发展服务收入增长拉动了产业地产市场强劲需求。

产业地产的发展热潮，也使得这次“上市季”在不断拉长，产业地产商也成为了其中势头强劲的主要角色。

“出海潮”暗涌

产业地产的一路高歌猛进，不仅带动了一批批的产业地产商踏入“上市季”，也在不断推动着他们走出国门。在这场“出海潮”下，已有众多产业地产商纷纷起航。其中有在英国伦敦投资10亿英镑打造“亚洲商务港”的总部基地，有在韩国济州岛投资4亿美元健康医疗城项目的绿地集团；有与法国当地政府共同合作建设夏斗湖市中法经济贸易合作区的首创集团等。

吸引这些产业地产商出海的无疑是发达国家能够提供打造产业地产项目更完善的环境，如更加开放透明的金融市场环境，更有保障的退出机制更加健全的法律体系保障等。但是不少产业地产商都希望能在这些更完善的环境中，通过海外项目的布局，向国内输入高新技术产业，实现全球的产业联动发展。

因而在一波波的产业地产“出海潮”中，又以到海外打造孵化器项目为产业地产商最常见的选择方式。其中，清控科创以及华夏幸福等产业地产商都在美国硅谷设立了孵化器。

以今年3月华夏幸福在美国硅谷打造1400平方米的孵化器为例。其目标是通过在海外培育和孵化高新技术产业项目，随后以华夏幸福为纽带，将这些高新技术产业项目引进国内，通过国内产业园的承接，实现“全球孵化、华夏加速、中国创造”，最终达到高新技术规模化与产业化的目的。

尽管这些布局海外的产业地产项目成熟尚需时日，但是无疑有利于日后先进的科技成果实现产业化，同时通过吸引人才的方式，有效激活本土制造业，有效拉动国内产业的发展。而提早布局海外，对于产业地产商未来的国际化拓展战略有所铺垫。这波产业地产商“出海潮”，无疑成为了产业地产未来实现爆发增长的强力元素之一。

行业主角

无论是最初的产业地产项目井喷，还是到近年来的“上市季”、“出海潮”的袭来，产业地产毫无疑问逐渐成为房地产市场最亮眼的角色。

事实上，产业地产成为众多房企转型热点是存有多方面原因的。

近年来，“产业空心化、地产泡沫化”的现象在不断加剧，而中央政府与地方政府都开始认识到，以往缺乏产业支撑的城镇化建设已经难以为继，必须寻找新的产业支撑力，而新型城镇化也在此时逐步走入大众视野。

在新一轮城镇化建设大潮下，产城融合是重点发展方向。其中，对于产业的升级与调整有着无可比拟的迫切性。此时，以“产业为魂”的产业地产便能最大限度地满足新型城镇化的发展要求。如果说住宅地产、商业地产只能够一次性解决存量问题，那么产业地产能源源不断地解决增量问题的特点也就更符合地方政府的诉求，这也直接带动了地方政府对产业地产的热情。

过去房地产的暴利时代使得房地产发展速度远远超过产业的发展速度，大量“睡城”、“鬼城”的出现无疑成为了城市发展的痼疾之一。为了提高土地集约利用水平，未来商业地产捆绑产业用地也将成为常态，而在住宅地产、商业地产回报率大量萎缩以及门槛日益抬高的情况下，产业地产无疑成为了开发企业的最佳出路。各路资本也开始纷至杳来，进入产业地产领域。

资本的进入，随之而来的是多样化的产业地产开发主体的诞生：除了专业地产开发运营商外，不少传统地产商也开始转型进入这块崭新的领域；而一些大型制造业企业，如海尔、富士康等都以自建自用厂房的形式升级成为产业地产开发主体；此外，外资基金也瞄准这块“房地产最后的金矿”，早早抢占先机，布局国内产业地产市场。

一边厢，资本市场热情高涨，众多开发主体准备就绪；另一边厢，新型城镇化建设大潮下为产业地产提供巨大的发展空间，产业地产无疑能够“因势而上”成为房地产市场的下一个金矿。而热潮迭起之下，产业地产未来将会呈现怎样的特点，还要拭目以待。