新技术造就新兴产业，新兴产业及升级产业构成新产业，新产业是新的生产力代表，具有强大的生命力，是新城项目价值提升的主要动力。新产业在产业链、市场培育、标准、政策等方面存在短板，新区产业战略中需要因势利导进行全盘布局。新产业发展需要各类资源、市场等条件，需要因地制宜进行产业规划，不可盲目跟风，陷入同质化竞争格局。新城战略实施需要重视产业规划、服务平台、组织战略管理等工作。

　　催生新兴生产力的主要动力来自新技术及新体制，麦肯锡预测了决定2025年经济的12大颠覆性技术。当前无法验证2025年到来时事实是否与预测吻合，犹如在20年前无法验证比尔.盖茨在《未来之路》中提出的口袋电脑、移动网络、物联网、社交网络等新技术的正确性，15年前无法理解马云对于互联网的诠释一样。但从数据挖掘理论及产业发展规律出发，基于数据推演能估测的方法能推演出未来20年之后的情况大概。新兴产业是社会的未来，是社会的先进生产力，任何行业要在未来市场竞争中立于不败之地，就必须对新兴技术给予充分的关注。更进一步，新兴产业也是产业新城的未来，只有着眼于代表新生产力的新兴产业，才可谓之为真正意义上的新城。

　　新兴产业与产业新城的关系

　　传统工业园区开发时代已经过去，无数案例证明，人口红利的丧失使得传统产业已经丧失了市场竞争力。四万亿刺激政策的推出导致了一大批企业主体产能过剩，种种现实状况下，传统产业已经积重难返，无力再做创新和扩能。新城中如果再走传统地毯广撒网招商形式，单纯以各项优惠政策“勾引”企业入驻园区显然已经成为历史。活不了的终究活不了，会茁壮的终究会茁壮。

　　当前各大房地产企业都意识到走老路子已经无路可走，都在通过战略调整谋求产业换代升级，或者通过多元化战略实现发展瓶颈突围和竞争力实现。近些年涌现了一批城市综合体、立体城市、城市运营商、总部基地等各类新型主体，究其本质都是把各类产业导入房地产实体中，实现资源聚合效应及新型商业模式创新。可以说，城市运营商正处在困局与机会并举的时代。

　　投资、消费、出口三驾马车，终其究竟还是消费者的需求起主导重要。没有需求就不会有消费，就不会有投资，同时出口也是如此。随着社会的进步，民众对需求的诉求更高了，主要包括两个层面：一是对现有产品、服务的更高需求，包括教育、医疗、卫生、体育、娱乐休闲等一系列的传统需求的升级;二是对新生事物的需求，包括移动通讯等新型产品的需求。后者被称之为新兴产业，新产业应该是包括这两类产业。如果没有新型有效供给，却依然在市场饱和、低层次的市场发力，新型生活方式和文化新城就不可能存在;如果没有新技术衍生的新型产业，经济实体就没有足够生命力保证新城可持续发展。

　　所以，笔者认为产业新城，其新不是表现在新建筑物、新公共设施等硬件上，而主要体现在新兴产业，包括新技术衍生的新产业及新型服务、新城市文化等软件上。新技术衍生的新兴产业是产业新城的重要要素，但并不是全部。所以可以说，新城的核心价值及吸引力在于新产业，而并非在于硬件设施。

　　未来的新兴产业

　　新技术造就新兴产业，作为推动社会经济的主要动力，新技术演化成为新兴产业一般通过多种途径进行。

　　第一种模式，就是新技术产业化形成的产业。这种模式一般需要一个长期的演化过程，该技术一般是特定领域的特定技术。起初时属于一种知识形态，在发展过程中其成果逐步产业化，最后形成一种产业。如生物工程技术在五六十年代的时候，它只是一项技术，现在已经成为较为成熟的技术并处在产业化道路当中。国际普遍认为，在未来很长一段时期内，生物工程产业依然是一个非常有前景的朝阳产业。

　　第二种模式，就是用高新技术改造传统产业，形成新兴产业。比如说，几百年前，当时用蒸汽机技术改造手工纺机，形成纺织行业，使得整个纺织行业产生了飞速发展。纺织行业相对来讲，在当时就是新兴产业。现在新技术改造传统行业，比如改造钢铁行业，就成了新材料产业，生产复合材料以及抗酸、抗碱、耐磨、柔韧性好的新兴材料。用网络技术改造传统的商业，变成现在的电商产业都属于这个范畴。

　　根据麦肯锡对15年后经济的预测，新技术按市场体量排序如下：移动互联网、知识工作自动化、物联网、云技术、先进机器人、自动汽车、下一代基因组学、储能技术、3D打印、先进油气及开采、先进材料、可再生能源。

　　新兴产业不但在其技术上的新，还表现在需求、产业链、政策、标准上的新。需求、产业链、政策、标准作为一个产业生存的土壤，对于产业来说是非常关键的，在我们都在对新兴产业乐观褒奖之时，不能对它的风险及不成熟之处置若罔闻。在市场上，利润永远是和风险并肩的，在乐观的未来市场背后，这些产业发展的系统性风险不可忽视。

　　主要表现如下：第一，新兴产业没有显性需求，需要创造和引导需求。第二，没有成熟的上下游产业链。第三，没有定型的设备、技术、产品以及服务。第四，在产业发展初期，相关政策不成熟。

　　新兴产业与产业新城战略实施

　　那么摆在各类产业战略面前的问题就出现了：哪些才是新产业?如何在新城中导入新产业?新产业在哪里?如何服务新产业?房地产行业如何定位自身的多元化战略?

　　以上的问题都是产业发展过程中不可回避的问题，有些问题还需要随着行业发展进程才能越发清晰。正因为此，各类准备转型的房地产商都设立了产业研究及规划部门，产业研究部门已经成为了一些城市运营商甚至一些大型项目的标配。

　　国内各类新区数百个，但是做得比较成功的寥寥无几。导致失败的根本原因在于没有遵循科学的产业发展规律，没有从产业的生态性角度去规划新区。主要表现有下：1.同质化特征非常明显，在当地没有任何产业基础上盲目追求高精尖产业;2.产业生态意识缺失，新区没有形成新产业生存的环境，导致招商和稳商能力低;3.运营能力差，资源整合能力差，所供非所求的供求错位现象严重。

　　基于以上分析，笔者认为产业新城成功的关键在于新城运营，新城运营的关键在于产业运营，产业运营的关键在于产业规划。建议在产业新城战略中需要做好如下工作：

　　1.重视产业研究及规划

　　城市运营商上下必须充分认识产业研究及规划的重要性，要求城规院把产业规划内容作为一项重要内容列入规划导则中。产业作为新城的核心内容，其规划内容必须满足科学性、逻辑性，工作量及篇幅必须占据重要地位。系统研究新兴产业、项目资源、产业生态等基础性产业研究，为产业新城战略打下坚实的产业理论体系基础。

　　产业发展，规划先行。产业规划是产业运营的方向性指导纲领，应先于城市规划，对每一个项目进行产业和资源分析，利用产业筛选模型(产业前景与产业基础矩阵模型)科学定位发展产业，用科学模型演绎产业发展路径。优秀的项目半规划，天下来投的关键不在通过优惠的政策“勾引”新产业入驻，而在于科学的产业规划“吸引”新产业入驻，实现多赢。

　　筛选规划单位时，需要考量其产业规划能力及产业研究专家团队实力，建议以产业规划单位为主导，城市规划单位为辅对新城进行前期概念规划。

　　2.加强产业服务平台搭建能力

　　产业战略的成功执行，项目价值的提升，除了区域的客观产业因素，还需要发挥政府及平台的主观能动性。

　　前期产业规划导则制定及规划进程中，产业系统招纳及派驻专业人士进行追踪指导，同时负责项目各产业推进协调，采取项目责任人制。在政策、市场及硬件配套方面，参与项目与政府的谈判，创新与当地政府合作模式，执行规划中提到的共同设立新产业发展平台，产业运营部作为城市运营中心的主要组织架构进行设立。分阶段搭建各类平台(资金平台、人才平台、信息平台、知识平台等)。设立项目产业运营部，由产业管理中心统一工作标准及管控。产业运营部负责整合新产业先导企业，城市配套产业导入，协助产业发展配套公共设施建设(码头、铁路、地铁、公路、保税区等)。

　　3.加强产业战略组织管理

　　城市运营商需改变用房地产思维来开发新城的做法，项目需要积极改变自身观念。产业新城重在产业一词，新城运营，重在运营二字。产业战略的贯穿执行对组织进行系统性再造，需要从组织架构及管控模式中都要融入产业运营发展特点。需要合理解决传统开发模式与产业开发模式融合的问题。

　　产业服务平台的搭建需要完备的组织架构作保障，如今集团各项目分别步入到产业规划及产业运营阶段，在人才及组织上对产业的需求特别强烈。　　

　　产业规划部及产业运营部是基于当前项目所处阶段对产业的迫切需要设置的。这两个部门的设立对于弥补项目产业基因缺失可以发挥非常重要的作用，从产业规划到平台搭建，有助于产业造城的尽快落地。在新兴产业快速涌现的今天，能帮助项目更好地抢抓机遇，战略区域内产业高地，真正实现新城的实现。