2014年产业地产快速发展，有传统的房地产商万科、绿地、中信等大腕进入，也有基金系复兴、黑石、汉富等企业进入，同时也有阿里巴巴、京东、小米等互联网企业进入，产业地产的光谷联合、大连亿达、宏泰发展已经上市，而原有产业地产的先头兵天安、联东、华夏、浙大网新科技园等也都在快速持续发力。产业地产的竞争却日趋激烈，每家企业都想在产业地产领域吃上一块大蛋糕。在新阶段，资本、新产品领域、管理更新，将成为“新常态”。在这样的环境下，产业地产企业该如何未雨绸缪才能弯道加速超车?

　　按照行业惯例的“弯道超车”思维，当前情景可描述为：“天气变了”——经济环境、市场格局;“路径改变”——资本、土地，政策、区域市场、目标产品;“换车型”——园区卖房卖铺的模式较难延续;“车技提升”——基于创新后的组织和运营服务。

　　根据笔者多年产业地产的实践经验，提供一些弯道加速的车技，以供产业地产同行们参阅。

　　清晰的商业模式

　　狭义的商业模式是指企业如何实现盈利，广义的商业模式是指组织如何创造、传递、获取价值的计划。商业模式更侧重于确定如何捕获价值，实现盈利。对于产业地产企业而言，商业模式的设计是始点，只有商业模式的顶层设计合理，相应的运营模式才有其合理性和可执行性，错误的商业模式只能越走越远。例如华夏幸福基业的商业模式，主要包括三部分内容：土地整理与基建、招商引资和园区住宅销售。华夏幸福基业园区收益具有现金流稳定和长期性收益特征。

　　完善的组织保障和项目管理模式

　　基于商业模式和企业战略，明确组织管控模式，优化组织授权机制，以“保证效果、加快速度”为主旨，完善相应的授权业务授权。产业地产企业管控的重点落在招商运营的组织管控体系的建立以及KPI的绩效考核体系。完善阶段性成果目标管理，信息报表管理、关键决策管理体系，与计划管理体系形成一个高质量的管理圈。

　　高效的招商体系与灵活多变的招商模式

　　产业地产招商的对象是企业，与商业招商相比在客户基数上要逊色许多。另外，受产业定位限制，比如科技园区、创意园区、软件园区、总部基地等，在客户类型上通常也会有一定的要求。如何打造企业的招商能力，达到“既能招得满，又能招得好”的效果，是需要产业地产开发商建立一套完整的招商体系和资源整合平台。

　　从招商对象上来看，依据企业规模，可以把客户群体分为大企业和中小企业两类。大企业具有单个企业税收高、品牌影响力大等特点，是我们通常非常关注的群体，但是这类企业数量稀少，招商竞争大且占用资源多，一般作为目标客户的全部组成很难实现且风险很大。而中小企业则具有数量众多，系统风险分散，占用资源少，配套依赖性强的特点。因此，在招商客户群体上达到大中小企业的配比平衡，利于企业在分散风险，缩短招商周期的同时兼顾税收收益和园区品牌影响力。大企业如同骨骼，支撑、保持整个产业园区的运作，中小企业如同肌肉，保证了产业园区的灵活机动。骨骼太多肌肉太少，身体的灵活性就差，容易“骨折”;骨骼太少肌肉太多，躯体外形将难以维持。故招商要充分考虑大中小企业的配比，才能帮助产业园区健康持续发展。当然，一些产业地产运营商也会选择将服务对象直接定位于大企业或中小企业，具体情况还需具体分析。

　　完善的服务平台

　　产业地产要根据园区的定位，深入把握产业的发展特点和其产业链上下游的协作关系，充分理解企业客群的需求，为入驻园区的企业提供综合服务平台。而通过搭建完善的一体化服务体系，开发商不仅能为企业提供传统的基础设施配套服务，更可提供多种增值服务。如政府扶持、信息化服务、人力资源服务、金融服务、物流服务等，集合园区资源为企业发展特别是中小企业的发展提供助力，进而成为整个园区发展的驱动力，同时也带动园区的产品溢价和土地增值。

　　总之，产业地产已经进入到转型升级的阶段，产业地产企业一定要未雨绸缪练好弯道超车的车技。一个成功的产业地产企业，必定有一套自己的核心杀手锏。