截至8月底，上市公司2014年年中财报基本都已经披露完毕。我们比较关注的市北高新、张江高科、浦东金桥、外高桥、中储股份、亿达中国、光谷联合、东湖高新、华夏幸福、卓尔发展等10家主流产业地产上市公司也都已披露了半年报。

在上半年产业结构调整继续深化、房地产市场整体低迷的大环境下，这十家公司上半年都实现了盈利，整体实现利润41.08亿元，同比增长20.58%。由此可见，作为房地产市场下半场中备受瞩目的新兴领域，产业地产虽然市场规模还不算大，但确实有着逆市增长的深厚潜力。

而随着产业地产发展的逐渐成熟，也有越来越多企业打通了资本渠道，实现了IPO。仅仅在今年上半年，就有光谷联合和亿达中国两家公司先后登陆港交所。8月底，又有一家产业地产开发商中国宏泰发展正式在香港上市。虽然受境外投资者对于内地房地产市场整体表现预期的影响，新晋产业地产上市公司一开始也受到了投资者的冷遇，但从半年报来看，它们的业绩表现都属上佳。

另一方面，作为产业地产领域的“传统强队”，部分国资背景的园区运营商在经济结构转型的过程中短期业绩表现并不抢眼，反倒是以华夏幸福为代表的民营产业地产运营商在业绩表现上占尽风头。

不过，从收入结构上看，目前真正能够做到不靠配套物业销售盈利，而向园区运营和投资性业务要效益的，还要数底气十足的国有背景产业园区。此外，在核心城市土地指标接近天花板的情况下，国有背景产业地产开发商在拿地上的潜在优势更是民营企业望尘莫及的。

新晋公司表现抢眼

2014年上半年有两家产业地产公司陆续登陆港交所，在内房股当中表现分外抢眼。

3月29日，作为香港资本市场上第一家主打“中国市场化产业园开发运营商”概念的公司，武汉产业地产开发运营商光谷联合正式登陆香港联交所。6月27日，主打商务园区运营的亿达中国也在香港联交所挂牌上市。虽然这两家公司上市当日表现都不算优异，不过从半年报来看，表现可称亮眼。

其中，光谷联合受到公司投资物业的公允价值大幅增长影响，在报告期内实现利润1.33亿元，同比增长31.97%。

亿达中国在大连的一系列项目的成功运营使得亿达中国拥有充沛的现金支持其迅速复制。报告期内，上市公司已确认收入为32.21亿元，较2013年同期增长了98.6%；毛利为人民币10.83亿元，毛利率为33.6%。

然而，无论是招股书还是半年报，都还未能打破市场对于这类新晋的产业地产上市公司及其所谓的“园区运营”模式的诸多质疑。担忧主要包括模式异地复制的能力，以及已有项目的持续运营能力两个方面。

从半年报看，光谷联合目前主要盈利来源仍以大本营武汉项目的部分物业销售为主，虽然其第一个异地复制的青岛光谷软件园已经有部分物业进入销售阶段，不过真正的园区运营还无从谈起。而截至2014年6月30日，亿达中国虽然已经牵头了六个处于不同阶段的商务园项目的开发与运营，但大本营大连以外的项目却仅有武汉软件新城一个。

虽然光谷联合和亿达中国都不约而同地以“市场化产业园运营商”、“商务园区运营商”的概念定义自己，但从营收结构看仍旧其名难副，目前运营收入仅占到这两家公司总营业额的17.4%和4.5%。

华夏幸福继续领跑

虽然产业地产行业成长迅速，但总体规模依然不大。从盈利的绝对值来看，华夏幸福在2014上半年以113.8亿元的营业额继续领跑。

报告期内，华夏幸福实现净利润23.01亿元，占上述十家产业地产上市公司总利润的56%，同比增加30.06%。1~6月，公司实现营业收入113.82亿元，同比增加29.58%。

半年报显示，华夏幸福销售额共计242.13亿元，较上年同期增长52.20%。产业新城业务销售额共计208.91亿元（含园区开发业务结算回款47.66亿元，产业园区配套住宅签约销售额161.25亿元），城市地产签约销售额29.15亿元，其他业务销售额4.07亿元。

报告期内，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业36家，新增签约投资额211.8亿元。截至报告期末，公司储备开发用地规划建筑面积约为585万平方米。

此外，作为产业新城运营商，华夏幸福的园区业务比重有所增加。在113.82亿元的营业收入中，按园区业务和地产开发业务划分，园区收入占到公司收入的半数以上，贡献的利润占公司利润的七成以上。

据悉，2014年上半年，华夏幸福产业发展服务实现收入35.68亿元，同比大幅增长122.32%。不过与此同时，其财报中产业投资和服务收入占比较少，内生增长的短板也有所凸显。

收入结构分化

在上述10家产业地产上市公司中，国资背景的5家产业地产上市公司虽然在上半年也都实现了盈利，但其中市北高新和外高桥的净利润相比同期都出现了大幅下滑，跌幅分别为68%和75%。

不过，与民营产业地产企业相比，国资背景的产业地产企业的收入更多来自于租赁型、运营型和投资型业务。

其中，张江高科公司减持嘉事堂获得1.75亿元投资收益，使得报告期内公司实现净利润1.05亿元，而在2013年，张江高科也取得了取得3.13亿元的投资收益，支撑了报告期内3.73亿元的净利润。

张江高科自2006年启动“一体两翼产业互动式”发展战略以来，除了稳定发展园区开发业务以外，还大力开拓战略投资业务。其中一项举措就是通过全资子公司浩成创投，以10.2亿元全资设立张江成创投资，专注于投资医药、医疗器械和金融板块优质项目。而嘉事堂正是其投资的项目之一。

数据显示，截至2013年末，张江高科已经拥有各类投资合计44.67亿元，占公司总资产的24.42%。

此外，从租赁大户浦东金桥今年上半年的业绩来看，房地产租赁业务2014年中期毛利率为63.48%，同比增长2.69个百分点，为公司本期唯一实现毛利率提高的业务。

浦东金桥表示，2014年中期，公司旗下物业出租情况比较良好。其中，住宅出租率约92%，厂房、仓库出租率约81%，办公楼出租率约96%，研发楼出租率约68%；商业出租率约95%。

数据显示，2012年浦东金桥房产租赁收入占比达到77%，是典型的收租型企业。虽然2013年公司租赁有所下降，但是租赁收入占比仍旧占到总营业额的66%。

虽然无论是从营业额还是毛利率来看，民营产业地产商的数据表现都明显比“国字头”产业地产上市企业更为亮眼。但从收入结构来看，民营新晋上市公司主要数据支撑来自于旗下开发物业的直接销售收入。

其中卓尔发展2014年上半年物业销售收入占到总营业额的88.9%；报告期内，光谷联合实现物业销售收入3.95亿元，占比71.4%；亿达中国销售物业收入29.3亿元，占比高达91%。

而在这种拿地与开发销售的滚动扩张中，这些企业的资产负债率也不免持续处于高位，目前普遍已超过了70%的水平线。不过，很多成熟的产业地产商都已意识到，作为产业发展的载体，产业地产天然具有的平台属性才是这一行业未来最大的潜力所在。

例如华夏幸福不仅和国内的产学研各路巨头形成紧密的战略合作，还把手伸向美国硅谷，试图从源头引入高新技术的转化和应用，进行高新企业的孵化投资，逐步搭建自己的产业促动平台。而亿达中国董事局主席孙荫环更是进入了备受瞩目的中民投董事局当中担任副主席，大连亿达和中民投在平台合作方面的想象空间将十分可观。