近期，引发产业地产业界广泛关注的2014中国产业地产30强榜单即将出炉。在这个时点，中国房地产报记者专访了榜单制作团队的两位核心人员，优园区首席运营官沈斌和优园区首席研究员宋振庆（以下简称“优园区”），请他们详细谈论这份榜单出炉的前后历程，以及他们对于产业地产领域的一些独到见解。

中国房地产报：我们知道2013年你们推出了第一份中国产业地产30强榜单，当时引发了很多热议，比如前三名的缺失等。今年的榜单前三名还会是空白吗？

优园区：其实前三名的缺失并不是一种故意的作秀，我想，就连国内最顶级的产业地产企业，也不敢说自己各方面的指标都是均好的吧？我们希望看到的是，真正优秀的产业地产商在产业方面而不是地产方面表现得更加突出。

比如一些产业新城开发商，来自土地和物业的收入占比过高；园区开发商也主要靠物业销售，与产业相关度太小；商贸物流开发商强调自己不是地产商，是服务商，但来自服务方面的收入寥寥无几，相反商铺销售收入占比往往超过90%。更不用说还有很多挂羊头卖狗肉的情况。

至于今年的前三名是否会缺失，我们先留个悬念。但是，经过一年多的观察，我们确实很高兴地看到，有不少企业正在向着理想的长期目标坚定迈进，我们相信它们是有进入前三名的潜质的。

中国房地产报：据说今年你们推出了20项产业地产评价指标，以此来评定产业地产的榜单，这应该是中国产业地产历史上的第一次，能谈谈这些指标吗？

优园区：这些指标是经过我们4年多的观察、交流和研究而得出的，我们认为是可以比较全面地展现产业地产商综合实力的状况。

产业地产商不同于传统商住地产商，它们的客户包括政府和企业客户，而非普通消费者，它们的项目与城市、区域、产业、经济、民生都有更加密切的关联，互动性更强，因此评价体系会更复杂。比如它的品牌度、城市融入程度、产业引导能力、规划能力和政府关系处理能力等等，这些都会影响它的可持续发展。

我们根据产业地产商不同的领域属性，分别给予20项指标不同的权重，并结合优园区自己的测算与评估模型进行综合评比，以保证排名的公正性和科学性。

我们认为，一个优秀的产业地产商，应该是一个以地产为承载，以金融为驱动，能够综合服务产业，从产业服务和投资中获取最大化收益，实现企业、政府与客户三方共赢的平台型服务运营商。物业产品仅仅是产业地产商众多产品中的一个组成部分，住宅和商业开发能力对产城一体化而言当然是需要的，但并非必要条件，切不能喧宾夺主。

中国房地产报：与去年不同的是，在主榜单外，你们还推出了物流地产龙虎榜，为什么会把物流地产单拎出来做一个子榜单呢？

优园区：坦白地说，我们对于物流地产的确更偏爱一些，因为物流地产能真正体现我们强调的“市场化”和“专业化”。也许它们的销售额、利润率、总资产规模、成长性都远远不如那些园区开发商和产业新城开发商，但是它们的产品是标准化的，面对的是绝对的刚需市场，物流地产的布局、选址、服务等方面更考验运营商的专业能力和经验值。为什么我们很推崇普洛斯、安博这些海外物流地产商，因为它们的“一口气”是通的，也就是说，它们要什么，为了要什么而做什么、不做什么，怎么做，做多长时间，做到哪里，一气呵成，目标明确，措施得当，没有任何可以质疑的东西。

但就这一点，国内的产业地产商差距太大。为什么做，怎么做，做到哪里，都不知道，完全是混乱的。自己还没想明白，反正先做呗，先圈块地呗，先把政府对付过去呗。不客气地说，包括联东、华夏、亿达、天安这些国内顶尖的产业地产商也并没有真正弄清楚自己的方向和未来。

中国房地产报：近几年，传统房地产商转型产业地产的热潮愈演愈烈，万科、绿地、复星、协信这些传统房地产品牌纷纷进入，给产业地产领域增添了很多新的气息。你们这一次也将推出传统房企转型产业地产的“去地产化”评分榜，准备给这些传统房企打多少分？

优园区：对于这些房企来说，这个评分榜可能会显得相当苛刻，因为这些房企都是经过市场锤炼的品牌企业，它们应该在进入一个新领域时少一些浮躁和花头，多一些思考和研究。但是据我们的观察，说得多做得少的占大多数，很多没有想清楚就贸然闯进来，不客气地说，纯粹就是抱着忽悠政府、先把地圈来再说的心态。这样一定会降低我们对于其转型的打分，甚至不排除得零分的可能。

当然，虽然打分苛刻，但是我们希望给这些传统房企更多的时间以供成长和观察，对于真心实意进入这个领域的企业，我们衷心祝愿它们成功，也愿意给它们更多的支持和关注。

中国房地产报：我记得去年的榜单曾经有一个“观察名单”，其中包括世茂海峡城和海尔地产，今年你们的榜单干脆抛出一个“放弃研究”的名单，你们准备放弃研究哪些企业？

优园区：很遗憾，如果有谁被我们放到“放弃研究”的名单之中，可能不是此类企业有什么顽疾，而实在是困窘于我们的才疏学浅，在专业化、市场化、产业化三大标度的衡量下，我们真的看不懂它的发展逻辑，在我们的研究框架内，也找不到它的合适位置。不得已，我们只能以放弃研究来表明我们的态度，但这绝非对其关闭大门，我们欢迎这些企业能够不弃鄙陋，为我们答疑解惑。