■清华科技园

　　■创意园内的休闲设施

　　与市中心楼宇密集的高层写字楼不同,这里有“含氧量”高的生态环境,适合创新型企业

　　近期,除了广州市中心的甲级写字楼成交趋向活跃之外,位于市郊,非核心商务区的产业园区写字楼均有新货推出。不少项目还推出一些总价不菲、可独立冠名的独栋单品,希望吸引更多的大商家。随着产业转型升级,更多不再做贴牌加工而是注重自我研发和创新的企业需要改变原有的办公模式,在这种趋势下,各类产业园成为企业办公投资的主要方向。

　　业内人士指出, 产业园的服务配套、交通配套以及产业园自身的定位,都是衡量产业园好与差的重要指标。另外,投资者在投资前一定要认真查阅产业园的土地出让合同、土地的使用性质和使用要求等。

　　A 创意园写字楼很“人性化”

　　位于广州市郊的产业园区写字楼都拥有非常好的绿化和生态环境。为了走与市中心楼宇密集的高层写字楼不同的路线,让一些创新型、研发型的企业能为员工提供一个更能充电和激发热情的工作环境,发展商们也都致力于打造一个“含氧量”高的生态环境。

　　如位于番禺区的清华科技园创新基地,其绿化率甚至达到70%,除了办公楼和一些配套建筑外,就满眼都是绿色了。另外,一些产业园区还别出心裁地为工作人员提供了各种休闲和娱乐场所。如番禺区大夫山脚下的海伦堡创意园内就设有各类球场、国际标准泳池、露天健身设施、露天吧等,工作人员随时可以“换换脑”再重新投入工作。

　　近年来,随着一些新兴行业和创意行业的不断兴起,各种类型的产业园区也都纷纷兴起,走起差异性路线。很多园区都有比较明确的企业定位和分类,如华创动漫园、番禺节能科技园、广州民营科技园等这些项目,从项目的名称一望可知产业园面向招揽的企业了。同时,以前一些位于市郊的产业园区均是以较为低廉的租金、可大可小的灵活办公空间吸引一些小微企业或者一些创新企业、创意企业等。

　　不过,随着广州一些产业园区开发日趋成熟,也有不少项目开始推出一些面积较大的独栋产品。这些单品面向更加高端的买家,更适合来作为企业总部。用家们只需要用在核心商务区几分之一的价格就可以在产业园区内拥有一栋可以独立冠名的办公楼,有些发展商还会免费在建筑物的外立面为买家打上企业的LOGO等。如清华科技园如何、海伦堡创意园如何等等。

　　B 产业园与商务区各有优势

　　核心商务区的甲级写字楼和市郊的产业园区从区位和地段来看,两者之间就有着天渊之别。核心商务区的写字楼一般都因为成熟商务氛围和周边的高端配套等优势使其身价倍增,而相对来说,产业园的配套则更多地要靠开发商自己打造,是否完善则更多考验着开发商的开发能力,也成为衡量一个产业园好与差的重要指标。

　　比如智慧新城,聚集了写字楼、住宅区、商业等各种业态,能满足园区内人员的所有需求。从交通来看,核心商务区的写字楼往往已经集结了多种便利的交通方式,而由于产业园所处的位置相对较偏,较单一的交通方式对产业园区的写字楼可能会带来一定的考验。而从运营成本上来看,产业园又占有优势。目前产业园普遍管理费仅5—10元/平方米,而核心商务区写字楼的管理费则高达25-40元/平方米。除了上述的明显区别之外,核心商务区写字楼与市郊产业园区其实有着比较明显的客户群区别。进驻核心商务区的以大型企业、跨国企业为主,而进驻产业园区的则以创新企业、科技企业等为主。

　　产业园区的优势还有,一般为扶持新兴的产业园区,政府都对园区有政策和税收的优惠,如番禺的清华科技园创新基地,区政府作为园区三方股东之一,有10元/平米的租金补贴、50%地税返还等多项优惠。而产业园区的劣势则是客户群体相对来说还是较窄,且有一定的区域局限性。因此郊区的产业园区如果只是单纯在办公楼,对买家的吸引力还不够,并需同时具有展示、招商、孵化器等多种功能才能满足企业的需求。

　　C 产业园区投资以自用为主

　　有业内人士指出,投资产业园区写字楼目前并不是主流,投资者则还是以一些自用的买家为主。由于一般的产业园区的面积都比较大,一些还未开发成熟的园区,发展商陆续会有新的产品推出,因此单一投资目的的买家可能要守相当长的一段时间,在发展商无一手的新货推出后,才会找到二期的买家或者租户接手。除非投资者购买的产品是园区内独一无二的,否则比较难与发展商推出的一手单位竞争。

　　不过一些到了开发后期,已经接近开发成熟的产业园区,买家再出手投资就显得比较有保证。广州早期的一些产业园区,如天河工业园、广州科学城等,随着城市的发展,当年的市郊地带,如今也已经成为了市区的一部分,在七八年前其出售的价格只需要8000元/平方米左右,目前部分单位可以租到100元/平方米,投资回报率还是相当可观的。

　　租金方面,目前市郊的产业园一般都维持在几百元每平方米的水平,不过市区一些知名度高的园区,比如位于天河羊城创意园,红专厂等,有的租金甚至已经超过了200元/平方米,租金堪比广州的甲级写字楼。