2014年中国产业新区高峰论坛于2014年7月3日在北京悠唐皇冠假日酒店召开,本届论坛主题是“内生·均衡”。协信集团产业事业部总经理张勇认为,2013年才是产业地产大发展的元年。2013年,中国服务业GDP占比首次超过第二产业,这说明中国正逐步迈入一个服务经济为主要增长极的新时代。产业地产不是凭空而生的,是伴随着这样新经济时代的产生的必然结果。
产业地产的核心是政府、企业和产业地产商(投资者)的共赢。每个产业地产商的资源禀赋不同,产业地产模式也会是独一无二的,所以产业地产必须创新,不能照猫画虎。张勇提出,目前产业地产有六大创新方向,包括融资、制度、开发模式、经营模式以及新技术的应用和投资方向的选择。
同时,张勇与大家分享了一组数据,通过对近千家服务类企业进行问卷调查,企业对于员工需求也是非常重视的。产业地产要重视于人的需求。产业地产不是开发区换了一个名字,而是思想深处,灵魂深处的一次革命,要求产业地产商从思想到行动,从硬件到服务进行一次彻底的变革。
以下为张勇发言实录:
【主持人】:投资和发展是企业发展的重要动力。我们了解到普洛斯的投资策略,同时我们通过变通的方式运营相应企业运营发展当中。接下来看产业和园区发生怎样的变化,有请协信集团产业事业部总经理张勇给我们带来产业演进、园区变革的演讲。欢迎!
【张勇】:各位朋友,大家好,今天很荣幸来到这个论坛,和大家分享我们对于产业地产的认识与实践。今天我演讲的题目是《产业演进 园区变革》,一是想与大家共同探讨经济转型升级,服务经济迈入大发展时代的情况下,产业地产到底是不是蓝海,并简单介绍一下产业地产的发展趋势,第二是就目前协信针对服务类企业与传统制造类企业需求的不同,在园区定位、开发与运营过程中的一些实践经验,向各位朋友进行简单介绍。
中国过去30年的大发展是一个工业经济的时代,伴随着产业的需求,我们国家目前拥有400多家国家级开发区,1000多家省级开发区,以及数不胜数的其他类型开发区,这些传统开发区在推动制造业发展的过程起到了巨大的作用,但是也面临土地浪费情况严重,产出强度低,园区配套服务差等情况,同时制造业向中小城镇以及中西部的转移过程中,这些开发区也面临产业空心化的窘境。所以我一直在思考,未来中国产业园区如何与产业发展重新达到均衡。
下面大家看看这张图,2013年,中国服务业GDP占比首次超过第二产业,这说明中国正逐步迈入一个服务经济为主要增长极的新时代。产业地产不是凭空而生的,而是伴随着这样新经济时代的产生的必然结果,所以2013年才是产业地产大发展的元年,而对于我们来说,就要求我们去了解服务经济的特征,服务类企业的需求,以及企业员工的一些特征。
我们最近针对近千家服务类企业进行了问卷调研,发现这些企业对于交通便利性与通达性的需求达到了将近100%,其次是产业政策、园区形象以及园区服务,这就和之前制造类企业远在郊区,追求成本最低,不重视园区服务有着本质的区别。我们再来看一下在园区工作的人的变化,白领工作时间灵活,但非常紧张,同时压力很大,所以他们需要园区更加便捷和舒适。在我们的调研中,企业对于员工需求也是非常重视的,这是因为服务经济就是人才的经济,就是创意的经济,所以产业地产要重视于人的需求。
所以,我们认为,产业地产不是开发区换了一个名字,而是思想深处,灵魂深处的一次革命,要求我们从思想到行动,从硬件到服务进行一次彻底的变革。
目前进入产业地产的企业非常多,有传统房企,有实体企业,还有一些金融机构,那么是否现在产业地产出现泡沫了呢?我们经过研究认为,目前产业地产处于蓝海,因为我们的客户,服务业处于快速发展的状态,将在未来引导2亿人走向办公楼,这将是一个每年万亿级的市场。这张图是我们参考世界银行等多家机构对于中国服务业规模的预测,到2030年,也就是十七年之后,中国服务业规模将翻六番,达到143万亿元。同时在国家政策中,也可以看到服务业而成为中国新型城镇化与产业升级的方向,将得到国家产业政策和土地政策的倾斜与支持。比如文化创意产业、工业设计、教育这些产业。
再让我们看看供给,面对如此大的需求,我们的市场供应能力仍然有较大不足,这从国家统计局、光谷和亿达的招股说明书的数据可以看出来,大概在2-3亿平方米左右。而没有足够的产业园区,我们的产业运营服务将只是一句空谈。当然我们可以改造一部分厂房,但我们认为产业地产必须提速发展,加速发展。
最近很多人问我,现在产业地产商业模式应该学习谁?我也做一个简要的回答,产业地产的核心是政府、企业和产业地产商(投资者)的共赢,每个企业的资源禀赋不同,他的产业地产模式也会是独一无二的,所以产业地产必须创新,不能照猫画虎。目前,我看到有六大创新方向,包括融资、制度、开发模式、经营模式以及新技术的应用和投资方向的选择,今天由于时间关系,我就不展开来说了,大家如果有兴趣,可以会后和我进行交流。
下面我和大家介绍一下,协信在这个工业经济向服务经济转型的大时代背景下,我们的一些思考、创新和实践。
协信是一家老的房地产企业,刚刚过完20岁生日,但我们的发展总是紧跟着时代的部分,甚至比较前沿的,三年前就已经开始正式进入产业地产领域,这和协信坚持创新、坚持品质的企业文化分不开。
我们根据自身特点,紧紧把握新型城镇化和产业升级的方向,将业务定位于城市更新和第四产业的运营,走出了一条与绝大部分产业地产开发商或者运营商不同的道路。目前我们的在建项目已经达到了三个,分布在重庆、无锡和青岛,均取得了优异的成绩。未来五年内,我们计划布局全国,销售规模达到百亿元。
我今天重点讲讲我们对于战略产业的选择。我们都知道服务业非常的庞杂,里面有高端的、也有低端的,有刚刚新兴的,也有发展到一定阶段,面临转型的产业,所以我们的研究院对国内外服务经济的研究成果进行了系统的梳理和研究,最终提出我们中国第四产业园区运营商的战略发展方向。第四产业是以智力、信息输出为主要特征的服务业,这和以体力输出、简单劳动为主的传统三产有着巨大的区别,美国和德国在90年代和本世纪相继提出发展第四产业,这在我们国家也是一个新兴的课题。