产业地产，目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式;从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园(Business Park )、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。

　　产业地产是国家的城镇化战略的关键依托，产业地产也是城镇化的最佳出路。城镇化的核心在于人的城镇化，而人的城镇化必须依托于产业聚集(包括一产、二产、三产各种类型组合的聚集)和产城融合。住宅地产、商业地产从本质上讲都是产业地产的下游行业，起的是配套与辅助的作用。住宅和商业解决的是人的生活、消费问题，产业解决的是人的生存问题。没有产业就没有就业，城镇化大潮下的农民就会失去赖以生存的基础。中央政府加速城镇化发展的大背景下，传统住宅行业遭遇天花板，产业地产将在未来成为主流。

　　产业地产投资也因此风起云涌。万科、绿地集团等传统房企巨头纷纷宣布加码产业地产，甚至马云也携“菜鸟网络”开始在全国攻城略地，产业地产的开发主体和运营模式正日趋多样化。但是，不论开发主体是谁、遵循何种模式，最关键是要坚持以“产业”为中心的价值导向。

　　产业地产的发展趋势必然伴随产业发展的趋势，以产业发展为依托。产业发展的普遍规律是在产业基础上，逐步聚集上下游产业，形成相关产业链，进一步发展成为产业集群、产业网。与之相对应的，产业地产也从工业区向产业区发展，并伴随配套成熟而形成成熟产业区。也就是说，产业由链状向网状的发展，催生了产业地产内在功能和外在表现形态的变化，即产业区多元化物业发展趋势。目前，工业园、科技园已经逐渐升级为商务花园，涵盖了办公、商业、休闲等更为丰富的业态，未来随着产业的网状化，产业聚集程度提升，非单一产业人群聚集，将形成多元化的需求。在现有园区的功能上，必将融合设计研发、商务办公、高端制造，综合配套等复合功能，形成新的产业综合体。由此，产生如下趋势：

　　一，产业地产功能更为综合。随着产业的发展，园区与与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。在空间上，出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境。入驻企业将不再是单一的研发、仓储、办公类企业，商业、银行、居住、休闲等配套设施将愈发完善，形成新的邻里关系结构，最终形成一个可以"自己自足"，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。

　　二，可持续发展将成为未来产业地产的发展理念。生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，未来的产业综合体将在规划上将保留更大的弹性空间，智慧城市、云平台等科技元素和手段将渗透其中，不仅是产业功能的智慧化，也是综合体内居住、生活、休闲娱乐的智慧化。办公区域与更多的城市生活元素进行结合，产业综合体与城市的界面趋于模糊，实现真正的“产城融合发展”。

　　三，产业地产将创造更高的附加值。除了前面说过的产品复合度、关联度提升外，产业综合体的内在价值提升主要依赖于配套服务提升。其附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱劢产业地产发展和体现吸引力的重要因素。比如，建立对客户的完善营销服务体系和标准，采用先进的物业、商业服务标准及水平、与配套产品建设保持同步的服务措施等。同时，在服务体系上应建立多方服务平台，为商户、业者提供政策支持体系及完善的内部服务交流平台和完备的企业服务体系。

　　四，社区化的服务体系。未来产业综合体的核心功能将不断复合化，但核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系将是体现差异化、增强企业进驻欲望的重要驱动力，决定项目最终的成败得失。服务体系包括企业俱乐部、企业外交官、网络社区、个性化体系等。另外在园区政策上，需开发者与地方政府顺畅沟通，在如税收优惠、融资支持、交流平台等跟进服务上做出努力。

文/马凤刚 洲联集团地产策划总监