产业地产有几个非常有名的段子。
　　第1个段子，玩住宅的是小学生，玩商业的是中学生，玩旅游地产的是大学生，玩产业地产的是研究生。
　　第2个段子，住宅地产吃肥肉，商业地产吃瘦肉，产业地产来啃骨头。

　　第3个段子，住宅就像王石，看起来耐久可靠;商业地产就像冯仑，灵活多变但根子正确;旅游地产就像潘石屹，看起来很美风险也不小;产业地产就像任志强，实话实说却不受大伙待见。
　　这三个段子的结论是，产业地产学历高，挣得少，还被嫌弃。贵圈真苦!借段子开胃，笔者和您一起探讨2013年产业地产的喜怒哀乐，顺便将本文赠送给你，作为年底申请加薪的好理由。
　　一苦：土地原罪
　　工业用地一直是笔算不清楚的账，在商业逻辑上，以工业用地为基础的产业地产始终不能与住宅地产、商业地产平起平坐。
　　长期以来，中国土地市场实行差别化的价格管理，通过消费性的住宅用地获取高溢价，转而对工业用地等非消费领域的土地进行补贴，由此而来的“低地价”奠定了产业地产“成立”或者“盈利”的根基。而随着住宅价格的日渐攀升，这种模式受到了多层面的指摘。知名地产人任志强就多次在公开场合指出，2013年土地价格尤其是宅地价格上涨的背后，是工业用地的占比过大，换言之，住宅用地的升值相当一部分是补贴了工业用地的超量。就工业用地本身来说，成本倒挂现象也十分严重，尽管有些地方工业用地的名义出让价格并不低，但不排除政府会通过税收返还、土地补贴等形式使其过低。另外，工业用地在退出机制上，距离健全还有很远的距离。更为尴尬的是，产业地产一直存在以产业为名、行地产之实的恶名，这当真使一些决心搞产业地产的企业英雄气短。
　　工业用地规范缺乏，边界暧昧，成本模糊，筑于流沙之上，产业地产如何自建堡垒?2013年，在工业用地层面，一些政策和动向值得关注。这包括，7月，国土资源部推动开展全国工业用地成本费用调查，近期消息指，国土部和地方政府关于供地结构的调整已悄然开启实际操作，其中，工业用地出让最低标准将提升、税收额度将提高;十一届三中全会的《决定》则明确提出，“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制”，对于这一提法，业内较为一致的解读是，高层希望通过市场机制，使工业用地价值回归常态。
　　2013年，这些土地政策的微妙变化，能否给产业地产一个更加牢固的未来?
　　二苦：盈利悖论
　　如果说，土地这笔账不好算清楚，在商业链条的另一头，盈利也是笔算不清楚的账。
　　有业内人士曾对笔者指出，如果没有了土地红利、没有了税收优惠，产业地产根本没有盈利空间，这种靠拐杖走路的行业不会有未来;也有业内人士称，产业地产的盈利可以高达800%，暴利时代已经到来。他们都有各自的道理，问题在于，还没有简单清晰的盈利模式供参考。
　　由于可以较易获得相关数据，2013年，笔者仍持续关注了园区类的上市公司，从土地批租、二级租售、商住反哺、股权投资、招商佣金，这些公司各有各的玩儿法，但共同缺少的是“可复制性”，这也成为横亘在产业地产持续盈利面前的一大障碍。
　　三苦：先天不足
　　既然这么困难，那国外有没有产业地产?他们是怎么发展的?
　　前两天，中国产业新区研究院发布了《2014中国产业园区转型升级路径前瞻》，报告指出，产业园区的投资规模非常大，而投资回收期则长达几年甚至十几年，在美国，几乎所有类型的金融机构都参与到产业地产开发和经营中，包括商业银行、养老基金、信托公司、保险公司、私募股权基金等，这些寻求长期稳定收益的资金成为工业地产有力的资金后盾，保证了如诸如工业地产巨头普洛斯等的稳定扩张。
　　可惜的是，中国的产业地产并没有开放REITs，这成为中国产业地产的先天不足，这意味着，短时间内，产业地产最好依靠结构化的盈利来支撑规模化。
　　2013年年底，在不同的产业地产会议上，笔者几乎都听到了对于产业地产与金融结合的呼声，同时，也仅是呼声。北京经开公司的姜昧茗向笔者指出了几个现实的障碍。
　　大环境上，第一，缺乏相关的证券立法支持。 我国目前有证券基金方面的法律，却没有资产证券化方面的专门法律法规，从而制约了资产证券化的发展和产业地产运营模式的转变;第二，管理机构不明确，管理制度缺失。目前，央行、证监会、银监会、财政部等机构，都在争夺资产证券化的管理权限。具体到产业地产上，首先，缺乏相应产权方面的界定，产权转让程序过于复杂，目前，我国产业地产的产权主要限于所有权、使用权、租赁权和抵押权，没有资产证券化中通过分割的证券形式的权属规定。具体到产业地产上，特别缺乏税收优惠或免税方面的认定。在金融运营模式中，会出现比较频繁的产权转让，依现行税收制度规定，会产生高额的税收，如契税、土地增值税等，如果没有税收优惠或免税方面的认定，产业地产金融运营模式在运作中产生的高额税收，将会使其失去吸引力。
　　不过，她同时指出，“产业地产租出的物业，具有非常稳定的现金流，这一优点非常符合资产证券化的要求。”
　　四苦：市场与市长
　　产业地产一直有两大派别分庭抗礼：政府主导投资开发模式和社会化开发模式，前者包括政府直接投资管理、委托国有企业投资管理的模式。孰优孰劣按下不表，不论哪种模式，产业地产的政府烙印都非常明显，从拿地、产业规划、招商引资到后期运营，甚至有观点认为，产业地产在某种程度上是“政治地产”。
　　这意味着，产业地产要有更高的业务能力。
　　一方面，充分理解地方政府的意图，应对换届风险，当心进入投资泥沼，2013年，这种案例并不鲜见，同时，完成税收、产值等要求;另一方面，在招商上，必须有所作为，并且能够在激烈的园区同质化竞争中，通过园区运营提高企业黏性。两头客户的日子，笔者感觉，大约是不好过的。
　　产业地产，既是市长的，也是市场的，任何一边搞不定，都可能满盘皆输。
　　五苦：人才饥渴
　　由于上述的困难，产业地产的人才饥渴症就异常的突出。
　　首先，相对于住宅、商业地产的流程化运作，产业地产走过了不短的历程，但仍处于市场的普及期，相关机构与中介组织发展并不健全，这意味着，产业地产借助外脑、借助外部力量的管道非常有限。寻求产业定位、规划设计、招商支持等的需求非常迫切，举个常见的例子，相对于住宅地产的乏味，2013年，涉及产业地产的相关论坛活动往往爆满，笔者以为，其中不乏抱团取暖，互通有无的意味。
　　与此同时，企业自有团队的培养还远跟不上行业的迅猛发展。据观察，2013年，产业地产间人员的流动非常频繁，有些相熟的人士，今天还在这个公司，明天就不知道在哪儿了，而某几个耳熟能详的企业，俨然成为产业地产的黄埔军校。
　　2013年，外部力量的缺乏，人才的断档，意味着产业地产职业经理人应有更强悍的素质以及更加快速的成长。
　　六苦：搅局者众
　　当真正的产业地产企业埋头苦干之时，行业美誉度并没有跟上步伐。
　　回顾2013年，产业地产可谓毁誉参半，非正面的消息与报道俯拾皆是，比如，“圈地盛行文化园区虚建园实盖房”，比如“打政策擦边球 工业用地上盖住宅”，比如“造城冲动 新城新区泛滥”……这些行为，吹大了产业地产的泡沫，也间接扮演着产业地产这一新兴行业的搅局者。而在这背后，有复杂的原因，包括政府的冲动，企业的逐利，监管的缺乏，以及行业规范和标准的缺失，显然，浑水好摸鱼。笔者以为，唯有监管有力，才能整肃秩序;唯有爱惜羽毛，才能走得更远。
　　恰值2014跨年之际，笔者绞尽脑汁与您分享产业地产的2013年观察，2014年，我相信，产业地产作为房地产行业的另类分子，将继续以偏执者的角色一路向前。