传统工业地产与国家政策、地方政策紧密相关，前期政府按照当地发展战略规划工业用地，然后选择地产商强力打造，而此时产业商并不进驻，地产商与产业商之间的信息并没有任何对接，待到地产商建设初具规模后，再交由地方政府打着政策优惠的大旗到各地去招商引资。

　　中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，这种先地产后产业的发展模式在政府引资招商的过程中容易产生较大的风险，一地产商拿不到大片土地，找不到稳定的租户，而产业经营商又因为沉重的厂房固定资产成本使得企业成本上升、资金链受限;二是政府后期引资招商如果不顺利，会引起当地经济陷入恶性循环，政府和地产商都将背负巨债，致使该地区沦落为如鄂尔多斯“鬼城”一般，徒有其表，却无法促使经济更上一层楼，反而陷入泥淖之中。
　　传统的工业地产模式似乎走到了尽头，呼吁着新的工业地产模式出世。新工业地产模式也随着良好的发展机遇应运而生，首先是国家政策方面要求经济转型，调整产业结构，促进产业升级，发展附加值更高的第三产业，降低第二产业的比重;其次是地方政府要大力发展当地支柱产业，带动当地经济飞速发展;最后是工业地产较高的收益率，会吸引许多投资者，但是要确保工业地产带来的高收益率，前提是保证产业与地产的契合。
　　传统工业地产只是一种载体，它更多的作用应体现在通过这种载体促进园区企业的发展，促进园区产业的发展。产业加地产，则是有产业支撑的工业地产开发。其特点是结合了产业经营与地产开发两个行业。与传统工业地产相比，它更多地关注了产业的类型与发展，从而构建适合产业发展的物业类型。
　　工业地产商重新挖掘新的土地利用方式追求利润最大化和风险最小化，产业商寻求合作伙伴降低平均成本，当工业地产商遇上产业商就是“共赢”，“强强联合”变成命中注定。二者联合，使得地产商可以获得土地开发权和稳定的客户，而产业商可以通过降低运营成本提高资产运营能力，从资金链困境中脱身而出，专注于主营业务。