中国物流与采购联合会、中国物流学会发布数据显示，我国目前各类物流园区数共754家。但按照国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为拉动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在数千家！
　　随着房地产调控政策的持续影响，地产商也开始介入物流园区项目，物流园区的开发模式日渐多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等，我认为，物流园区必须重点考虑以下7个方面的问题：
　　一、深刻把握宏观经济环境、项目地产业结构和市场客户需求
　　宏观把握应有三个要点。（1）宏观经济环境分析。一般来说，宏观经济环境分析要从全国、省市、本地三个层面，结合总体经济、物流行业两个主线展开分析。（2）当地城市产业结构分析。要了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。二要了解当地物流产业发展情况，包括发展现状，未来规划，相关优惠政策等。（3）市场需求分析。当地物流需求是产地物流、销地物流还是中转物流？主要企业是谁，主要产品是什么？
　　二、踏实进行实地市调，分析项目竞争对手
　　考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。物流园区项目的实地调研，应从三个方面展开：周边主要产业（工业）园区、周边物流园区及其入驻企业、潜在客户需求。
　　三、项目地的区位交通情况是项目战略定位的客观基础
　　应给予区位和交通以最够的重视。（1）区位优势。具体分析项目所在地城市本身的自然情况。宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽？还是辅助从属？微观上，要具体了解项目地周边四邻情况。（2）交通优势。根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析。比如，公路是国道、省道还是其它道路？港口，是集装箱，散杂货还是特种码头？
　　四、确定项目的战略定位和规划设计
　　物流园区项目的战略定位是项目成功关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：基本的战略定位、主要功能确定以及分区的空间布局、具体的规划设计。
　　五、应在开工前确定项目的开发和盈利模式
　　传统物流园区就是依靠园区租金收入，而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。（1）土地规划。物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要（国家规定物流用地比照工业用地），可根据实际情况申请部分商业用地。土地价格与当地政府具体洽谈，协议确定，也要走招拍挂流程，配套部分保持在20-30%为宜。（2）开发原则。物流园区占地大，周期长，招商、培育也需一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为：统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理。（3）经营模式。物流园区的具体经营模式有三种：全部持有出租、全部销售、租售结合。一般来看，租售结合是最佳选择。（4）项目后期运营的收入结构。除了房屋租金外，还有业务整合收入、信息服务收入以及其它收入。
　　六、园区后期运营是项目成败关键
　　做好物流园区的后期运营，应做好 “1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。园区公共服务体系，可包括5个方面：专业性物业管理服务、一体化行政服务、企业管理服务、业务整合服务和物流金融服务。物流信息服务平台包括两个方面：外部的公共信息服务和园区内部的业务管理信息系统。
　　七、争取获得政府扶持政策
　　物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可得到各级政府的政策支持和资金扶持：（1）国家产业政策导向和资金支持。物流园区项目在当地政府（发改委）办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。由此向国家有关部门申请扶持政策。（2）当地政府具体有关政策。土地价格在挂牌前签订协议确定；项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免；无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方（市区两级）留成部分至少可以做到“免二年再减半征收三年”。特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业来说很重要！
　　经过大量实证研究，我相信，未来，第四方物流运营平台是物流园区的发展趋势。

　文/孔庆广 北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理