在中国的房地产市场上，有一种业态一直默默地生存着。时光追溯到2003年，产业地产在国内就已经悄然兴起，业内人士称，工业地产是产业地产的前身，是工业地产的升级与换代。而近几年来，随着房地产市场调控、限购等政策打压，整个房地产市场一直在小心谨慎地前行着。但是，伴随着产业转移的浪潮席卷中部地区，产业地产逐渐升温，成为众多开发商争相进入的市场。

　　东方今报记者 李莉 实习生 高翔

　　产业地产强势来袭

　　什么是产业地产？百度搜索上对产业地产的定义是，围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

　　同时，消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产在满足消费型地产的功能的同时，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为主要本质特征。

　　在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。有数据显示，截至2010年末，国家级高新区新增了13家，总数达到70家之多；国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，省级开发区1568个，加上市级、县级的开发区总数已逾4000个，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

　　而在《2013~2017年中国产业地产行业发展环境与市场调研分析报告》里显示，2010年全国工业用地出让面积与2009年基本持平。一线城市由于工业用地稀缺性日渐显现，工业用地价格普遍大幅上涨，仅广州微降4.9%。二线城市为吸引更多投资，同时加大各开发区的建设力度，工业用地价格普遍有所下调，但总成交额较2009 年大幅上涨。

　　对此，有专业人士提出，对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断地进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。同时，产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。

　　产业地产进入新一轮创新高潮

　　如今，产业地产已经不再是刀耕火种、遍地开花的产业园区，由于市场化因素的强力植入，这一领域已经爆发了一轮创新高潮。仅在2012年，这种新趋势的脉络已经前所未有地清晰展现。

　　据介绍，在产品功能方面，产业地产与城市化密切结合，正在由单纯的园区向新城转变，综合化、社区化的趋势越来越显著。

　　有业内人士提出，未来趋势将是形成所谓的产业综合体，是融合了研发设计、商务办公、高端制造，以及其他综合型配套服务于一体的产业综合体，这和平时看到的城市综合体的概念有点相似，相对应的会形成一个产业集群，为特定的某一个产业提供更好的生产研发或服务的平台。

　　同时在发展理念上，产业地产也将越来越多地结合每一个时代或每一个阶段的最前沿理念，如生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等，这些宏观层面的指导政策、对产业扶持的政策等都将迅速而深刻地融入到产业地产的发展中，起到重要的指引作用。例如东莞生态产业园，已经成为全国生态产业园的示范模板，未来也会涌现出更多类似的示范区。

　　“从产品层面，赋予更高附加值的趋势已经越来越明显。”中部首创4C产业综合体企业公园相关负责人认为，这种附加值有几个维度，包括硬件产品上的附加值、配套设施的附加值以及产品服务体系上的附加值。即便很多产业地产的产品未必有过人之处，但其在软性附加值上更加精细，也会赢得市场青睐。

　　有专家提出，在国内整个产业地产市场里，最重要的则是服务升级的趋势，这也将成为未来产业地产商核心竞争力的重要体现。

　　中部首创4C产业综合体现郑州

　　如今，产业地产风潮也吹到了郑州。在郑州的房地产市场上，已经开始有产业地产项目推出，像被称为中部首创4C产业综合体的高新区企业公园。到目前为止，这应该算是郑州市场上形态较为完美的一个产业地产项目。

　　据了解，企业公园位于西四环与科学大道交会处向南200米路西。园区占地约200亩，总建筑面积约33万平方米。项目扼守高新新城门户，位于新兴产业带黄金地段，北距连霍高速2公里，直通京港澳高速、郑少洛高速；东临西四环快速公路；北临科学大道，尊处地铁1号线、3号线立体交通网络，交通四通八达，物流便利，极大节省了企业的运输物流成本。

　　企业公园着力打造集研发、生产、交流、协作于一体的“中原首创4C产业综合体”，致力于为企业提供研发、生产、交流、协作所有价值链环节,打造产业集聚区，整合完善产业链,致力于整体运营解决方案，协助企业聚变升级。

　　项目规划将建设墅级水景独栋办公、标准厂房、研发楼、员工宿舍、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施。除此之外，园区还规划了大中小型会务中心、银行、高档西餐厅、餐厅、酒店等商务配套，满足企业的会务接待、招商洽谈、招商展示等品牌形象展示功能，形成企业研发、生产和商务办公的品牌形象基地。


　　有一位专家曾经说过，产业地产是块儿高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生了。据悉，产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

　　“我们从来没有说过，企业公园就只有公园。”企业公园相关负责人坦言，他们现在推出的产业地产模式，更强调了一种会呼吸的办公场地，改变以往拥挤的写字楼，用一种公园式的模式打造新型的办公生产集聚区，打造一个绿色、生态的总部基地。