整合土地、金融、产业三大资本，是天安数码城为其产业地产模式寻找的通路。

在新城镇化的框架中，天安数码城总裁戴宏亮认为，天安的模式可以有更多的拓展空间，在天安数码城在园区建设中，为企业打造上下游全方位的产业链，形成产业集群，以促进区域的产业转型和城镇化水平。

天安数码城模式

与传统的住宅开发商和商业地产开发商不同，天安数码城提出了自己独特的“产业地产”概念，这一模式的关键是土地和资金问题。

戴宏亮介绍，经过数年发展，天安数码城运营的项目被认为是所在城市土地价值最大化和产业集约化的最佳方案，吻合区域政府的诉求，所以在拿地时能获取一定的优惠政策；而天安数码城现有项目已能产生稳定的现金流，加上强大股东背景的支持，相比住宅地产、商业地产等开发商，资金上不构成威胁。

在公司产业地产的发展过程中，天安数码城在每一个园区均着力打造投融资、数字化园区、公共服务、专业配套以及商业配套五大平台。

在专门针对中小企业融资难问题而设立的投融资平台方面，戴宏亮告诉记者，天安的园区不仅有专门针对企业的园区共同基金，通过物业入股、租金入股等灵活的金融手段来投资高成长性企业、培育创业型企业，而且具备“准风险投资机构”和“培育机构”的性质，不但能有效缓解科技型中小企业融资难的问题，又能利用信息资源充分对称的优势吸引和引导专业风险投资机构、银行、担保等金融资本的进入，最终实现土地、金融、产业三大资本的有机融合。

天安数码城的盈利模式是三个方面投资回报的组合。戴宏亮表示，第一，销售必须保持一个重要比例，如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设。第二，持有部分的物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。第三，采用各种方式将持有物业资本化，比如与创投公司战略合作，成立创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式联合政府和其他基金进行股权投资。

作为国内城市产业地产开发和运营的领跑者，目前天安数码城已经在全国13个城市运营14个园区项目，分布在珠三角、长三角、环渤海以及西南经济圈“两洲两圈”的经济活跃区域。

助力新型城镇化

在发展产业地产和园区经济的同时，天安数码城也在思考如何融入新型城镇化建设。 “中国拥有庞大的农村人口，如果仅通过发展城市将农业人口纳入城市是不可实现的，因为没有一个城市能承受这样的压力。”

戴宏亮认为，现阶段中国发展新型城镇化，应该以中小城镇为依托，大力发展城镇化，完善乡镇的公共服务和社会保障，让乡镇居民同样享受到城市居民的权利，让居民自由选择是否到城市中。

城镇化与工业化在城市发展中是相辅相成的，目前中国发展的最大问题是“工业化超前，城镇化落后”。过去30年的发展，中国的城镇化率已达到50%以上，然而依然远远滞后于工业化水平。中国的城市人口无法消费工业活动的产出，导致中国出现大量过剩产能。


随着国际经济的下滑，国内严格的调控措施，很多住宅地产的开发商将眼光投向商业地产或产业地产，这是企业自发对市场变化的响应。越来越多市场人士意识到，将产业与城市融合发展，以产业实体支撑城镇化是新型城镇化发展的关键所在。

房地产行业在国民经济中的角色和定位也在发生转变，开发商面临转型。“今年城镇化规划的出台对发展产业地产将是一个利好的政策，城镇化的可持续发展需要建立多层次丰富的产业体系。”戴宏亮说。

6月19日国务院常务会议中，李克强特别指出，加快发展多层次资本市场。将中小企业股份转让系统试点扩大至全国，鼓励创新、创业型中小企业融资发展。天安数码城有关人士认为，这将有利于天安数码城产业地产模式的扩张和发展