赵锦明：感谢组委会提供这个机会跟大家交流，也非常感谢今天袁 会长给我们带来政府方面的指导，非常感谢。然后任总刚才也进行了精彩的发言，我给大家分享的是产业地产的盈利之道。拿到这 个题目也思考了很长的时间，因为当时在想，我是从2004年开始参与，开始进入到产业地产这个行业，从做厂房开始做起，到现在也快10年了。

实际回顾,产业地产的近十年有一个现象，就是我们大家身边全部都非常熟悉一个产品的演变，恰恰说明我们整个产业地产十年呈现的状况，摩托罗拉、诺基亚、苹果、三星。在座还用摩托诺拉的请举手，我只看到一位，现在用诺基亚的举手，也很少，只有两个人。诺基亚提出了科技以人为本，它是用一个价格的量获得了一种优势，这个和我们产业地产里面比较对应的就是后来新型地区，包括长三角，北京。这里面也有一些高附加值的东西，但是这个高附加值并不是真正的附加值，而是外在的。比如说我的小区环境要更好一些，就像我们看到的诺基亚。第三个就是苹果，用苹果的有多少，苹果的量还是非常大的。苹果的量代表的是什么呢？苹果手机是一种个性化、围绕人的需求的一个产品，他把别人吸引到他的圈里面，让他不断地扩大。第四个产品就是三星，在座用三星的有多少，和苹果差不多。这也是和它的市场规模相对应的，三星代表是一个平台，是一种开放，它是一直在模仿，一直在追溯，但是在追溯苹果的基础上更开放。所以很多人认为三星一定会超过苹果，这也是我们产业地产发展最重要的阶段，也就是现在新型城镇化。

新型城镇化也就是一个平台化的过程。怎么样打造更开放的平台，把你的产品引 入到这个平台上的过程。这个恰好说明了整个产业地产的十年发展基本的规律，也是一个基本的过程。具体谈谈怎么赚钱，还是从产业地产的本质角度去出发和理解。

首先我想分享的第一个就是真正要赚到钱还是“诚信”，李嘉欣提出经营之道：善辨趋势、恪守诚信。从市场发展的这个角度来说，诚信，尤其是产业地产商我们自己面对的第一个是政府，第二个是企业，这两类客户都是极其理性消费的。诚信是我 们这个行业最重要的，必须要遵守的一个基本的前提。

第二个是产业地产带动地产价值。首先你要有产业在，才能带动地产。

那么目前产业地产的盈利基本五种模式模式。

第一个是工业物业的开发模式。联东U谷走的工业物业开发的模式，它是工业地产最安全，也是回报盈利周期最长的模式。我说它最安全，就是它做的是市场。那么将来最大的回报是在金融上。一旦金融做起来以后，它会有一个爆发性的增长，这是一个最安全的模式，就是做好产品和做好服务就可以了。但是如何围绕企业需求创造 出适合的产品，这是这种开发模式最核心的一点，然后提高好的服务模式，增值手段 ，我想联东就是到了建APP的阶段，这个APP一旦建好，为成为未来发展非常好的一个企业。

第二个，是工业物业加住宅、商业物业的模式。华夏幸福基业，它就创造了这样一种模式，当然它有它的发展的历史阶段，华夏物业的模式实际上是从土地一级开发 做起，然后通过招商，为政府来招商，也是先圈一块地，但是它这一块核心理念是组建强大的团队来为政府服务，创造产业招商的价值。然后它这里面有自己配置的方式，就是说它拿到这些住宅，住宅进行开发。那么这个在当时现在这个阶段，尤其在房 地产调控这么严厉的这个时期，它会出现这种增长，这是值得我们思考的，它很好做 好了产业、住宅、商业的结合。这个模式比较适合在大城市的周边，不太发达的区域 ，而且有一定的房地产消费能力。华夏这种模式是我们可以去借鉴的。

第三个模式叫土地运营加工业物业加地产、商业开发加产业投资。这就是我们现在在做的运营模式，我们现在做政府的开发区，从土地招商开始，也是从土地的 一级整理，然后有土地的招商，有物业的招商。这个模式实际上比较适合于工业相对有一定基础，不太发达的区域。在发达的区域没有这种空间，因为我们在营口，这个 土地是废弃的盐田，所以我们有这样一个优势。这个里面实际上我们也是从土地运营 开始做起，一级做完以后，二级市场进行交换，我们这种模式最核心三点。第一点是 土地的运营，第二个物业的开发，第三点就是政府调控政策。实际产业地产很赚钱， 第一个从客户这个地方可以赚到钱，第二个你从政府也可以赚到钱。

第四个是工业企业转型为工业地产开发，这里的典型案例是海尔地产。这个我就 不讲仔细讲，一般来说这种地都是比较好的地，我们在座的各位开发商如果有这种关 系，可以和大的企业联合，因为这方面它没有经验，他有地，但是不知道怎么赚钱，我们知道怎么赚钱，但是没有地。这个工业物业也是我们在座开发商一个很好赚钱的 手段。

第五个未来的发展模式，我认为是产业地产的全产业链的金融化，社会化和市场 化。产业地产的产业链大家其实要讲什么，第一个就是土地，第二个是产业投资。那么就是说在产业地产这个产业链要给它分析清楚，有几个关键的环节这几个关键点到 目前这个阶段是可以金融化、社会化、市场化的。围绕地产的这些政治化的东西，包 括政府债权化，这部分一定要作为地产地产这一时间必须抓住，这是一个非常好的发 展。第二个就是产业地产的产业链的关键环节，土地之外就是招商、物业管理，还有 政策。

所以，从这个角度来说，要做好产业的规划设计，目前我所知道几个产业运营商，华夏有自己的产业设计研究院，尤其是在座的规模比较大的企业，将来你的规划设计一定是可以社会化，也可以市场化。而你积累了这个行业的这些产业的很丰富的设计，空间的设计，园区的管设计，这些经验完全可以社会化、市场化，这个一定是一个方向。而且开发商一定要沿着这个路走。其实硅谷发展起来的核心的原因，就是把学区的资源和金融的资源，市场营销的资源，然后管理团队的资源整合起来，它有一个很好的基础。

为什么中国出现不了乔布斯，比尔盖茨，是因为你的想法没有人给你投资。所以他们把这个机制创造起来了，中国未来往下发展，就是这个层面了，将来政府一定是推到服务化的层次，它出机制、政策，而你就有专业的产业地产的投资人。另外就是联合，社会化实际上一个分工协作的过程，如何联合创造一种好的机制。

中国地产的大佬没有不联合的，我们产业地产也去联合一下，每个产业你可以赚钱，可以外包，也可以给别人。然后你去拿金融的手段去控制这些东西，这样就会成为一个未来得产业地产的发展趋势，当然这是我的预测。但是从目前来看，我认为会有这样的发展。目前也朝着这个方向去努力，我就讲了这么多，谢谢大家。