佛山作为广东第三大城市,其活跃的经济发展与坚实的民营经济基础,为商业地产的开发带来了巨大机遇。随着佛山的产业转型升级,更多企业需要改变原有的工厂模式,走进办公室办公。在这种背景下,佛山的写字楼、产业园开发风生水起,成为企业办公投资的主要方向。
佛山新推出的写字楼大多位于城中央,走的是高富帅线路,超甲级写字楼层出不穷;而产业园却大多位于城市周边地区,拥有明显的价格优势,但是交通配套以及租赁价格的前景却不如城市中心的写字楼。
如果是你,会怎么选?
PK
供货量
2007年,自佛山创意产业园挂牌之后,佛山迎来了一股产业园的建设热潮。虽然新项目不断出现,但是佛山产业园的供货量一直非常平稳,未出现突发性的大体量供应。
据高力国际研究发现,2013年至2016年的未来几年间,产业园将迎来一次发展的小高峰,预计产业园的供应量将达到270万平方米。从2013年开始,佛山产业园每年将以60万~65万平方米的速度增长,预计2016年产业园的供货量将达到270万平方米。
佛山的写字楼在前些年几乎是屈指可数;但近年来明显进入了发展期。从2013年起,佛山市场中涌入了大量的写字楼项目,令佛山写字楼供货量大增。
据高力国际资产评估师、房地产评估师陈厚桥统计分析,未来三年佛山写字楼市场将会迎来大批量新增供应,总计约为320万平方米,而截至2012年底,佛山写字楼的总库存仅104万平方米,也就是未来三年写字楼的供货量将翻3倍。
售价、租金、空置率
产业园大多位于城市周边地区;而写字楼却位于城市中央商务园,从区位来看,写字楼有无可比拟的优势,售价自然水涨船高。
据高力国际研究统计,截至2012年,佛山产业园的平均租金为38元/平方米/月,平均售价为8200元/平方米,空置率约15%。都市型的产业园目前运营情况都比较好。
从2008年起,写字楼租金与售价均呈上升水平,租金约52元/平方米/月,有的写字楼甚至高达90~100元/平方米;售价约14500元/平方米;毛收益率仅4.3%,平均空置率约18.6%。
高力国际总经理高凌霄认为,从租金和售价来看,产业园更具竞争力,但两者,随着供应量的增大,空置率会进一步推升,售价的增长会比租金更快。
运营、配套、交通
写字楼的区位优势决定其拥有成熟的周边配套。相对来说,产业园的配套是否完善则更多考验着开发商的开发能力,也是衡量一个产业园好与差的重要指标。比如,智慧新城,聚集了写字楼、住宅区、商业等各种业态,能满足园区内人员的所有需求。
从交通来看,写字楼具有得天独厚的优势。而产业园所处的位置相对较偏,“因此,衡量一个产业园好不好,就要看它的交通配合得好不好。”高凌霄说。
但是从运营成本上来看,产业园又占有优势。目前产业园普遍管理费仅5~10元/平方米,而写字楼的管理费高达25~35元/平方米。写字楼从设计上来看,走的是高端化路线,比如,采用统一的封闭式管理,而产业园的办公楼则更为“平民化”和多样化些。
佛山产业升级是办公物业发展的主要推动力
佛山庞大的民营企业是佛山产业园生存发展的基础。位于大沥的广佛智城,就是适应大沥地区产业升级的需要,为地方民企量身打造的总部基地;位于佛山高新技术产业开发区内的智慧新城,其目标是想要将该项目建设为佛山各大优势产业和高新产业的、城市级的、与佛山的文化行政中枢相助相补的产业中枢。
同样,如今遍地开花的写字楼大多聚集在城市的核心位置,其发展的推动力也来自于专业服务、贸易以及制造业的升级。保利东湾推出的一栋写字楼被一位乐从老板整栋购买,已经成为了一段业界佳话。
投资提醒
产业园:
高凌霄:产业园的服务配套、交通配套以及产业园自身的定位,都是衡量产业园好与差的重要指标。另外,投资者在投资前一定要认真查阅产业园的土地出让合同、土地的使用性质和使用要求,有些土地性质属于工业土地,不能作为办公所用。
写字楼:
陈厚桥:在选择写字楼时,首先考虑区位的发展潜力,就佛山而言,季华路、祖庙、千灯湖片区等都是具有区位和交通优势。发展商的实力也很重要,买写字楼也要买大品牌,增值空间才大,而且还要考量开发商有没有做过类似的项目,最好选择有写字楼开发经验的品牌。写字楼的物业管理,也是重要指标,如今,房地产的增值空间很大部分来源于其运营管理水平,因此,具备专业管理水平的写字楼成长的空间更大。在景观方面,要抓住资源的特殊性,通常来讲,一线江景、一线湖景、一线园景等具有稀缺资源的写字楼更具投资价值。