目前工业地产开发商面临的最大难题就是“拿地难”。在现今的政策和市场的环境下，开发商很难获得一手土地，工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业的开发商的角色类似于“二房东”。而对于注重引进外资和扩大税收的地方政府来说，他们更愿意把土地给予最终用户，而不是给身为二房东的工业地产开发商。

    因此，不论是通过与拥有土地的制造型企业进行合资，或是通过收购经营不善的工业企业等方式来获取土地，从而“曲线救国”;抑或是通过进入专业物流领域进行探索，通过与最终用户的合作获取资源，工业地产开发商的“拿地”突围战已经展开。

    在经历了政府一手主导建设工业园、本土开发商投资开发园中园、外资物流地产商进入中国并进行独立园区运营、本土产业地产商迅速跟进等数个发展阶段之后，中国产业地产界于2008年金融危机中遭受了冲击。2009年，在经济复苏和结构转型的拉动下，产业地产重新呈现出繁荣景象，而住宅地产遭到宏观政策的严厉调控之后，产业地产更是受到了空前的热烈追捧。然而，在戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊看来，在当前的政策条件下，不论对海外开发商还是本土开发商而言，“拿地难”都将成为掣肘其发展的最大障碍。而此类瓶颈的存在，使得中国产业地产的未来发展“道阻且长”。

    记者：工业地产的整体发展态势如何?其中有哪些与以往不同的新趋势，潜藏着怎样的隐忧和风险?

    苏智渊：“工业地产”这个概念是在80到90年代之间逐步出现在中国的。这个时期的工业地产大多是以政府设立的工业园的形式存在的，当时还没有纯粹的工业地产投资商，所有的工业土地和工业厂房物业都隶属于政府。2000年以来，中国逐步出现由民营资金投资的纯商业开发园区，主要以开发园中园的形式存在。2003年前后，以普洛斯为代表的国际物流地产运营商开始单独拿地，进行独立的园区运营开发。在2007年金融危机之前，开发商的投资行为都是相当活跃的，并且迅速在国内展开了物流地产布局。金融危机之后，内外资的工业地产开发商都遭到了一轮洗牌。2009年后，工业地产才开始逐步走向复苏，进入新一轮的工业地产投资高潮。

    我们一般把工业地产分为3类：传统的工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业。而目前主要的工业地产投资则聚集在物流地产上。除了物流地产开发商外，还有专门投资科学院、制造业厂房等工业地产的开发商，市场开始逐步萌发出多种产业齐头并进的发展趋势。而在开发商方面，也逐步呈现多元化的趋势。不少以前做实业的企业，或者以前做商业地产、住宅地产的开发商，也开始逐步进入工业地产的投资领域，形成了活跃的投资局面。目前工业地产的总体发展态势可以概括为多种不同类型的工业地产投资方向并存的发展趋势。在现今的工业地产市场上，普洛斯有领军整个物流地产的态势。但在工业地产的其他领域，比如科技园、制造业园区等，还需要市场逐步筛选出足够强势的标杆性企业。

    目前工业地产开发商面临的最大难题就是取得土地的难度非常大。在现今的政策和市场的环境下，开发商很难获得一手土地，工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业的开发商的角色类似于“二房东”。而对于注重引进外资和扩大税收的地方政府来说，他们更愿意把土地给予最终用户，而不是给身为二房东的工业地产开发商。

    因此，这些工业地产开发商只能用“曲线救国”的方式来解决土地问题：例如与拥有土地的制造型企业进行合资，或是通过收购经营不善的工业企业等方式来获取土地。目前类似方式在北上广深等一线城市十分常见，随着工业用地稀缺性的增加，这样的趋势在二三线城市也会越来越明显。这对于工业地产开发商来说是非常大的挑战。

    除了拿地难，工业地产开发商还面临着专业化的问题。转型中的开发商可能没有专业团队去规划整个工业地产的项目流程，包括产业定位、工程建设以及后期招商等环节。这个时候开发商就需要配备专业团队以及利用市场资源来解决这些难题。

    记者：您是如何评价海外工业地产开发商的?他们在华投资是否有“水土不服”的表现?这些成熟的工业地产商的商业模式是否值得国内开发商借鉴?

    苏智渊：目前中国工业地产领域主要的海外开发商是海外的物流地产投资基金，或是在海外有多年运营经验的工业地产运营商。这些运营商的进入打开了中国的高端物流市场，并且为中国的高端物流提供了一系列国际性标准，极大促进了中国物流市场的发展。

    从外资开发商的身上我们可以看到，成功的工业地产项目背后有两个重要的因素：第一是选址区位，良好的地段使运营商能够更好地根据市场需求，灵活运用和调动市场各方面条件;第二是客户资源，海外工业地产运营商不仅有着深厚的运营经验，而且有着遍布全球的客户资源，这是其获得成功的最重要原因之一。

    外资水土不服的时期已经过去了。2002年到2005年期间，很多外资开发商进入中国，还不知道应该如何拿地启动项目。而普洛斯通过前期拿地后建成高标准仓库，再对外实行租赁的模式在当时便迅速成为了一种教科书式的范例，因此后来包括丰树和嘉民在内的许多海外运营商都选择了复制这种模式来开发自己的工业项目，解决水土不服的问题。

    但是现在，无论是外资开发商还是本土开发商，他们面临的最大问题是土地稀缺，无法获得土地。如何增加获取资源的渠道和模式成为了众多外资运营商正在探索的问题。比如进军专业物流，如冷链物流，医药品物流，危险品物流等领域，其实就是一种可以扩大资源并切入细分市场的方式;而与产业最终用户的合作，也能够帮助这些产业地产投资商获取更多的工业资源。

    值得国内开发商学习的有几个方面：首先是优秀的海外运营管理方法，随着海外投资商的陆续进入，这些优秀的运营管理模式会逐步被本土投资商学习和复制，国内投资商因此能够迅速成长。其次是海外工业地产开发商选择使用海外融资，并且设立专门的团队管理基金进出，这种分工明细的资本市场融资、前期资源获取和后期资产管理的运作机制是很值得国内开发商学习的。

    记者：您如何看待产业地产基金的发展前景?

    苏智渊：融资一直是产业地产的瓶颈之一。海外投资商主要通过海外基金来完成产业地产项目的融资。而由于国内房地产基金一直没有获批，因此国内的融资渠道并不畅顺。国内地产商主要是通过私募或者直接的私人投资做产业地产项目。其缺点是往往很难做大，难以形成特定的规模。而现在越来越多的国内地产投资商在考虑通过海外市场来做融资。如果REITS能够早日获批开放，对产业地产类投资将非常有帮助。

    记者：北京第一季度工业地产空置率达0.93%，市场存量依然维持在117万平方米，租金涨至每月31.2元/平方米。您是如何看待这种严重的供需不平衡现象的?导致这种情况出现的原因是什么?如何解决这种严重的供不应求呢?

    苏智渊：目前在中国所有的大城市里，工业地产的供应都是远远无法满足需求的。导致这种情况出现的最主要原因是一级土地供应不足，这是由2007年推出的土地招拍挂制度和土地指标制度所引起的。土地招拍挂制度虽然规避了原有零地价出让的现象，但也直接致使工业地产地价产生了向上的不确定性。同时由于地方政府每年有固定的土地指标，如果超标的话只能等到下一年才能出让，这就使得在面临源源不断的新项目需求的市场背景下，地方政府在不断抬高项目门槛的同时，也实际上降低了整体的竞争力。

    目前大城市的工业地产布局都非常接近，空置率基本维持在很低的水平，而租金则呈现逐步上升的趋势，每年涨幅都达到5%。这既是机遇又是挑战。一方面，对于最终用户来说，大城市的商务成本随着租金上涨而增加，其吸引力和竞争力逐步走低。另一方面，对于工业地产投资商来说，越早切入工业地产行业，市场的运营的空间则更大。