产业地产中的这类土地运营商以华夏幸福基业股份有限公司、五矿营口（楼盘）产业园、中南建设、宏泰集团等为典型代表。这类土地运营商通常透过与政府的紧密沟通，与政府签订合约或协议获得园区开发建设权，政府同时辅以住宅、商业用地给开发商作为补偿，委托土地运营商打造“产城一体化”的新区域经济发展极。

　　如华夏幸福的“产业新城模式”，土地运营商的产业地产开发特点在于往往与地方政府签订一个庞大的框架性协约，几乎完全成为政府角色的替代者，履行从土地一级开发、招商引资、二级开发以及后期的运营，这种模式的重要原因和前提就是，区域经济相对落后、政府财政拮据、在谈判中处于弱势，以空间换时间，让渡很多资源和利益换取区域经济和税收快速的提高。

　　目前，凭借“产业新城”模式的华夏幸福已完成从华中到华东、华北地区的覆盖，增长速度不容忽视，宏泰集团则更偏重于一级开发，将土地卖给富士康等大型实体企业，而五矿营口产业园也与此类似，长时间地盘踞在营口海外广袤的土地上进行滚动开发。

　　作为我国独有的一种产业地产开发类型，土地运营商在进入产业地产领域之时，首先应该对宏观政治经济形势与区域产业链定位有清晰认识，能够从产业大视野对区域进行规划设置。同时，对于这类土地运营商，无论在资金能力上还是区域规划能力上要求也都非常高。但就目前而言，这些代表性企业似乎远远未达到这种层次，而是多数停留在一级开发和土地批发的原始角色上。

　　专家也指出，这类过于粗放式的土地操作手法也为区域发展带来了潜藏的风险。

　　土地运营商由于切中地方政府对GDP及就业发展的诉求，因而获得地方政府政策的大力支持，同时也使住宅开发得以快速运转。为满足园区前期开发运营所需的大量资金，这类土地运营商过于专注通过住宅项目获得快速回笼资金，产业园区的定位也因此容易发生偏移，区域产业未能跟上住宅行业发展水平，导致城市产业发展空心化。而土地运营商原本的应该进入引导产业发展的角色顷刻转变为消费产业发展的角色，并非常容易陷入住宅开发商的角色混乱中。

　　一言以敝之，产业新城从何规划，如何在更宏观的视野下去规划区域和产业发展，理清自身角色定位是每个土地运营商进入产业地产领域之前首先要思考的问题。