中国产业地产发展路径

    产业地产可以认为是升级版工业地产，但它不再局限于厂房出租和卖地等低端的形态，而是将地产、产业、城市有机结合。国内发达城市产业地产的开发，应该根据不同的区位环境与项目基础来选择不相应的开发模式，并在此基础上实现产品差异化，以提高产业开发的专业化程度。未来中国产业地产的发展有两条明晰的路径：一是大都市城区中心的综合体模式；二是远郊区的“产城融合”的模式。

    具体而言，从区位环境角度来看，发达城市中心城区资源高度集中，高端精品荟萃，产业地产往往以城市综合体的形式出现，以充分提高资源的利用效率；近郊区商业一般以城市产业园的形式出现，其中OFFICEPARK是近年来较为流行的产品；远郊区资源相对分散，土地利用的效率要求降低，低端平价产品较为普遍，基于巨大的发展空间，产业地产将向“产城融合”的局面发展。

    从项目基础方面来说，商业地块新建产业项目一般是城市综合体。城市商业综合体是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果。旧城区商业改造一般是创意文化街区和城市产业园区（都市型产业园区），以在自然生态维护、历史文化传承和经济社会可持续发展当中实现最佳平衡。

    城镇化与产业地产的发展机遇

    城镇化将是中国今后十多年里的重要发展方向。产业地产应该抓住城镇化的历史机遇，借助国内经济不断高速增长的势头，在这一进程中大有作为。

    一是城镇化进程需要相应的产业地产发展水平。由于产业地产与以往的工业地产存在较大差别，因而它在城镇化进程中将发挥难以替代的作用。作为一种将地产、产业、城市发展要素有机结合并相互促进的商业模式，产业地产在提升城市的产业价值和产业功能方面独具优势，它能够有效地促进城市产业结构升级、汇聚人口与资本、调节城市经济增长节奏，合适的产业地产对城市的发展将起到积极的促进作用。

    二是不同程度的城镇化程度需要与之匹配的产业地产模式。由于目前我国城镇化发展水平参差不齐，今后其发展进度也不会一致。不同层次的城镇化，需要匹配的产业地产模式。根据开发主体的不同，产业地产一般分为以下四种开发模式：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。第一种模式特点是以政府主导、以地产为载体、以项目为依托，构建快速权威规划、资源统筹配置的产业园区。它较为适合城镇水平一般的地区。第二种模式特点是政府支持、企业带动，在契合企业发展战略的同时能够有效带动同一产业的区域集聚。它较为适合在城镇化进程中需要重点拓展某种产业的地区。第三种模式特点是与传统的住宅开发模式趋同，它对产业地产商的要求不高但项目运转能够短、平、快，适合中小城镇的发展。第四种模式特点是政府提供资源（土地、优惠政策等）并成立管委会、地产商投资建设、龙头企业入驻发挥产业号召力，以共同推进园区的开发和经营。它显然适合城镇化程度高、市场经济体制较为成熟的地区。

    三是城镇化进程将与产业地产发展相互促进。可以说，没有城镇化发展，产业地产的生存就会失去起码的空间；没有产业地产发展，城镇化的进展就会受到诸多瓶颈。今后城镇化与产业地产发展将会互为动力，共同前进。