18日，深圳市政府发布今年1号文件。这一《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》以1个主文件+6个附属文件的形式发布，剑指深圳日渐紧缺的产业土地资源。

其中的亮点包括，原农村集体经济组织继受单位的合法工业用地可申请进入市场流通，这是去年国土资源部批准深圳实施土地管理制度改革试点后，深圳土地制度的最新创新成果，村集体土地中的合法工业用地可上市将有效拓展产业用地来源;此外，这一“1+6”文件的亮点还包括工业楼宇在扩大分割转让范围的前提下可自行交易，以及深圳将推出产业用房中的“保障房”，这种创新型产业用房的租售价格将为同片区同档次产业用房市场评估价的五到七成。

此次深圳发布的“1+6”文件中，主文件是《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》，此外文件还包括，《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》、《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》、《深圳市宗地地价测算规则(试行)》、《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见(试行)》、《深圳市创新型产业用房管理办法(试行)》和《关于加快发展产业配套住房的实施意见》等6个附属文件。深圳市委常委、常务副市长吕锐锋表示，“1+6”文件的导向性就是要以创新思维来破解空间不足的问题，通过多项改革举措来优化产业空间资源配置，促进产业转型升级，为把优势产业做大、做强、做优提供可靠的、可持续的保障。

出(转)让土地使用权有两种收益方式供选择

其中，《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》规定，原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权，两种收益分配方式供选择，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。同时，为进一步调动原农村集体经济组织继受单位的积极性，这一文件还规定，申请纳入全市统一的产业用地市场的合法留用地，免收《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(198号令)中规定的10%的公告基准地价。

深圳市规划和国土资源委员会副主任郭仁忠表示，这一创新文件正是得益于国土资源部和广东省批准深圳市土地管理制度综合改革方案，“如果没试点的话，政策出不来”。不过郭仁忠表示，这一做法“还不能叫集体土地进入市场，因为(深圳城市化后)土地已经全部国有化，原农村集体经济组织拥有的土地可以进入市场交易，是深圳对土地资源的做法”。记者了解到，这类村集体的合法工业用地一般是获得区或市一级主管单位批复的，但很多却没有办理相关房地权证，此前这类土地都不允许上市交易。

“按国家政策讲是征了再用，这是我们一个矛盾焦点，我们创新也正在这里”，深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏表示，深圳经过城市化过程，深圳原农村集体社区的很多土地在完善土地权益方面存在争议，此次创新政策在于解决“政府拿不回、集体用不了”的尴尬土地关系，“这并不是简单意义上的集体土地入市，这些可申请上市的集体土地的使用方式一定是要在法律框架之内满足其用途管制的条件，并不是村集体说干什么就干什么的土地”。

吕锐锋表示，城市化之后，股份公司手上有很多的(土地)资源，有些是政府通过城市化有关的政策或者通过征地返还的政策给办了合法手续。“但也有相当多的是未征未转，但是土地又还在村手上。”他分析说，这种村集体土地建设水平不高，环境又不配套，是一种低水平的利用，而这一政策是让“地主”和“资本家”作一个对接，最后的效果则是引导“地主”升级为“资本家”，“它可以通过和产业的一种合作来持有股份、参与到更高优的产业中”。

租用满5年企业可分割购买已租用工业楼宇

此外，这次“1+6”文件的另一大创新是扩大了工业楼宇可分割转让的范围。《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》中规定，对于用地批准文件、土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业拟购买已租用部分的工业楼宇，或者已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司为满足首次公开发行股票并上市的发行条件拟购买的部分工业楼宇都可以分割转让。此外，这一办法还取消了原213号文中旧工业区升级改造项目中的自用比例不低于50%的比例，规定城市更新项目改造后的工业楼宇及作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施均可分割转让。

而在转让方式上，该办法明确，符合规定可以转让的工业楼宇，可选择在市土地房产交易中心公开交易，也可选择自行交易，这改变了原来必须在市土地房产交易中心公开进行的作法。

吕锐锋表示，以往深圳为产业提供空间比较多局限于给土地，而这次的文件大胆创新了空间资源的供给模式，实行房地并举，优先供房，建立以房招商、养商、稳商的新机制，企业可以通过租赁、购买、合作等方式解决生产及配套的问题，并根据政策给予创新性企业租金补贴或优惠。与此同时，深圳在培育创新性产业用房市场也工业房地产的“炒作”，比如设定了对工业楼宇进入市场的“三限”，即对销售对象、销售价格、二次转让周期作了明确限定，此外，该办法对工业楼宇转让的增值收益上缴国土基金及其上缴比例也进行了规定。

另外，深圳表示将在“十二五”期末建成600万平方米的创新型产业用房，这类用房是根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集(含租购)并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房，类似住宅中的保障性住房。而这类创新型产业用房的租售价格将实行政府基准价，原则上为同片区同档次产业用房市场评估价的50%-70%。