行业：巨头纷纷涉足产业地产

　　新年刚过，大渡口建桥工业园的天安数码城内，5家企业已经入驻，“年后，已签约的近百家企业将会集中入驻。”天安数码城副总经理李广磊指着20万平方米已经竣工的一期工程说。

　　而在两江新区的蔡家组团，占地615亩的“光电工谷”一期工程已经投入使用。作为西南地区最大的工业地产开发商，打造“光电工谷”的重庆盈田职业副总经理刘建华说，公司在重庆的项目已有8个。“产业地产主要依托园区，为企业用户打造发展平台，包括生产场所、办公场所以及生活配套场所，就是工业小区的概念。”刘建华解释说。

　　来自着名房地产战略策划咨询机构“王志纲工作室”的最新统计显示，目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产，并成立了专门的市场研发部门。商报记者不完全统计，开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内，均已涉足产业园区运营领域。以产业园区开发为主的华夏幸福（600340，SH）2011年销售额达到165亿元。

　　原因：综合毛利率在40%以上

　　“天安数码城选择重庆的一个重要原因，正是看中重庆的工业基础和增长势头。”李广磊说。去年8月，重庆召开推进新型工业化大会，明确提出“十二五”期间建成七大千亿级产业集群和30个百亿级产业集群。园区建设和产业集群推进，无疑为已经进入或者准备进入产业地产领域的开发商，注入了一针“强心剂”。

　　“房地产企业看中产业地产，主要受高盈利性和低投入的驱使。”同策咨询研究中心分析师唐国浈说。重庆大学建设管理与房地产学院教授刘贵文也表示，“产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅，所以容易吸引开发商。” 同策咨询的报告显示，从历年产业地产开发上市企业披露年报来看，综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。刘建华说，“一般来说，住宅和商业地产的收益率不到5%，而产业地产则可以达到8%。”

　　纵深：招商难成最大门槛

　　然而，刚刚起步的产业地产，看似大蛋糕，对开发商而言，似乎更是一根难啃的“硬骨头”。

　　“招商难是最大的门槛。”刘建华告诉商报记者，产业地产和住宅地产开发模式不同，需要了解企业的需求，比如建设的厂房层高甚至货运电梯的安排，具备很强的专业性，“没有形成集聚效应，不能满足企业客户需求，很难吸引大量企业入驻。”

　　刘贵文表示，“产业地产投资周期较长，普遍的投资回报期在5~8年左右，这也是开发商面临的一大难题。”

　　“模式也是一大挑战。”唐国浈表示，对于开发商而言，如何成功的实现模式复制也是一大困难。

　　出路：做好定位走专业化之路

　　据了解，目前产业地产开发企业的盈利模式有房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租、基础设施建设五种，其中前两种是开发商的主要盈利模式。“对于转型的开发商而言，选择合适的开发模式至为重要。”唐国浈建议说，开发商要找好自己的定位，对市场要有前瞻性的规划做好充足的准备，“招商的问题上，一方面要在布局选择上科学预判，同时加强营销创新。”

　　刘贵文则建议走专业化之路。“产业地产成功的关键是定位，目前产业地产正在由加工型工业为主，转向新能源、新加工以及高科技通讯等新兴行业，开发商要精准定位，走专业化之路，做专业化的园区，同时从选址到招商都要与城市格局紧密联系。”