未来几年一线城市仍是主战场

　　“今年二三四线城市房地产成交量‘出乎意料’地大滑坡，但是，北上广等一线城市的成交却好于2011年。业绩好的房企都是将精力集中于北上广等一线城市，业绩下滑的房企恰恰是输在了一线城市。如果说今年大房企的遗憾，万科、中海、恒大输在广州，保利的遗憾是没有进入深圳。”这是广东保利地产（600048）董事长余英微博上的话，面对网友质疑，他更是掷地有声地以事实回应：“保利地产在广州销售200亿，广东销售近300亿。”

　　根据数据显示，保利地产在广州的项目中，仅琶洲江景豪宅天悦一个楼盘今年就贡献了60亿元的销售额。而北京保利在今年三季度就已经销售额超过100亿元。

　　无独有偶，在一线城市创造佳绩的还有其他一线开发商。

　　根据已披露的数据，今年北京万科销售105亿元，广州万科销售超过86亿元，深圳地区暂未公布销售数据，但按今年成交推断外界估计其也会超过百亿元。

　　中海地产在成为今年第二个迈入千亿门槛的房企同时，其中海北京的营销团队以30多人创造了1-11月销售100.5亿元的业绩。

　　值得关注的是，以一二线城市的市中心为主战场的中海地产，其上半年的毛利率高达48.38%，远超万科26.5%的毛利率。很明显，中心城市的城市中心地带已经是大开发商的“天下粮仓”。

　　比如北京万科的副总肖劲就曾经说过，今年北京市场不仅只有北京万科销售业绩好，首开、保利等等公司都很好。

　　这是因为北京这座城市的吸引力是相当大的。北京的医疗环境、教育环境、文化环境等等，让大家趋之若鹜。“我们的成绩应该属于伟大的城市。”

　　从国家统计局数据中也可看出一线城市的复苏。1-10月份，我国东部地区商品房销售面积38,651万平方米，同比增长1.4%，而中部地区商品房销售面积19,930万平方米，下降0.5%；西部地区商品房销售面积20,162万平方米，下降6.3%。

　　在销售提升的同时，房企诸多压力中最大的库存压力也有所减小。截至2012年10月，十大标杆房企的平均库存消化周期(已批未售面积/最近12个月的平均销售面积)为9个月，基本与主要城市的库存消化周期持平，这一数据在上半年底为10个月。

　　而且他们回归一线城市的步伐正在加快，中原地产数据显示，2012年1至10月，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。

　　对于企业和个人来说，正确认识未来城市发展路径，意味着抓住商机与个人最佳工作机会，从“春江水暖鸭先知的”大开发商发力一二线市场可见端倪。尽管中国的一二线城市有着种种的“城市病”，但是其经济发达程度、商业密度以及由此产生的产业链聚集群加上城市人口聚集效应，会持续带来包括住宅、商务地产在内的大量消费需求，这是三、四线城市发展过程中所无法比拟的。

　　如果简单概括的话，就是房地产的发展方向总是“劫贫济富”的非均衡式发展，中心城市的中心地段因为拥有更优质的公共资源，能创造更多的就业机会，所以更能支撑其房地产发展。三四线城市纵然与中心城市有着巨大的房价落差，却因为购买力支持不足，难以长期保持螺旋式上升的动力。

　　在中国渐渐步入老年化社会的转折点，城市化进程将无法复制过去十多年的高速度，大城市向更具备公共效率的高密度空间发展以及以中心城市辐射形成多城市产业集群很可能会成为未来城镇化发展的模式。

　　北京大学国家发展研究院院长周其仁的观点就与目前专家们提倡城镇化是从一二线城市过渡到三四线城市不同。他认为人口向大城市集聚，从生产效率以及需求增长等方面，都能更好地拉动乡镇地区的经济发展，从而降低城乡收入差距。“大”而“密”的城市化发展，更为符合中国的国情。

　　“相比纽约东京等国际大都市，中国的‘北上广’人口聚集程度还远远不够”。他认为一些地区盲目追求城市化，“造城运动”的成品往往不能集聚足够的人口，使得土地城市化的速度快于人口城市化的速度，从而降低了城市的密度，也降低了资源使用的效率。

　　日本的大东京地区仅占其国土面积的4%，却集中了25%的人口，近40%的生产总值；开罗占埃及国土的0.5%，GDP超过全国一半。美国纽约780平方公里的土地集聚了1,800万人口，创造了全美国10%的GDP。如果麦肯锡的预测成为现实，那么在未来可见的10多年中，具备垄断地位的大开发商继续在中国的中心城市攻城略地，推动城市向高密度的立体城市发展，也会是未来的主流趋势。