刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，实现尊重经济规律、有质量、有效益、可持续的发展，关键是深化产业结构战略性调整。在此之前，《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》和《物联网“十二五”发展规划》也已相继发布。对此，业内专家普遍分析认为，下一步，必然会有更多的鼓励政策要在一系列产业发展规划中落实，与之紧密相连的产业地产将迎来新的发展机遇期。

“在产业政策利好及宏观调控持续的双重背景下，必然会刺激越来越多的房企涌向产业地产市场，这将促进产业地产未来更加繁荣。但目前已经出现的一些‘虚热’现象也应当引起足够的重视。”联东集团副总裁王东升接受《中国建设报·中国住房》记者专访时表示，一些企业其实并没有真心在做产业地产，而是在利用产业政策“圈地“，“短、平、快”的建设与运营模式对产业地产的发展将造成伤害。

《中国住房》：受多重因素影响，越来越多的传统房企都把目光转向产业地产，但成功的案例其实并不多见。你怎么看待眼前这股产业地产“热”？

王东升：越来越多的传统房企进军产业地产，从积极意义上讲，可以促进这个行业的发展壮大，也有助于建筑产品质量的提高。但与此同时，大规模盲目涌向产业地产，势必会影响这个行业的长远健康发展。产业地产的健康可持续发展，需要走专业化道路，一定要去伪存真，实现理性繁荣。

一方面，现在很多开发商都是由住宅地产转向产业地产的，他们对产业的特性了解不深，老是习惯用盖房子的思路去做产业地产，对客户需求、产业规律等缺乏系统性研究，以致房子盖得都很漂亮，但却吸引不来客户，造成资源浪费情况严重。

另一方面，一些开发商在做产业地产时，依旧追求“短、平、快”；或是利用产业政策“圈地”，继续开发住宅类项目。

《中国住房》：判断一个产业地产项目能否成功的因素有哪些？对于大多数开发企业来说，如何才算是具备了转型的基本能力？

王东升：对于进入产业地产的企业来说，首先要转变观念。产业地产具备两种属性，一是产业属性，二是地产属性。传统房企进军产业地产，具备了地产这一天然属性，但做产业地产恰恰需要规避这一天然属性。产业地产更多的是要去研究产业，发展产业。

其次要转变对客户需求的认知。与需求单一的传统住宅类项目相比，产业地产的客户需求复杂多样，且具个性化特点，这就需要房企从多方面满足不同客户的差异化需求。

最后是转变服务模式。产业地产的服务，不单是物业服务那么简单，它需要为客户建立一系列的服务平台，同时还得注意服务文化的建设。一般而言，一个产业地产项目里，会聚集很多不同类型的企业，这些企业在文化上如何实现良性兼容，如何共同营造和谐的氛围，显得尤为重要。

产品、招商、服务是产业地产的3大要素。在具备这些要素的基础上，要想成功运营好一个产业地产项目，房企还需要具备研究、服务、把握政策以及招商的能力。具体而言“十二五”规划中，产业升级转型是主旋律，国家要重点发展哪些产业，地方政府对产业的支持政策有哪些，都需要及时把握，做产业地产必须充分利用好政策。同时，产业地产的客户其实并不需要多好的楼，而需要高效率的运营管理和周到的服务。

《中国住房》：从2003年起，联东U谷开始涉足产业地产，到今年已经有9年多的运作经验。在这9年里，随着相关政策的调整和经济发展不断提出新要求，联东U谷收获了哪些启示？

王东升：在发展模式上，我们一直在随市场发展变化而变化。至今，在运作模式上实现了以下3个方面的转变。

从“盖厂房”向“造平台”转变。即：改变最初的“造工厂”思维，转向为企业提供产业配套服务，打造产业服务平台。

从“做产品”向“做服务”转变。即：树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系。

从“园区”向“城市”转变。即：从产业园区转向集办公、制造、产业服务于一体的城市综合产业功能区开发。

就联东U谷的经验而言，我们认为产业地产不可能一蹴而就，一定要尊重产业的发展规律，因地制宜，因时制宜，做好每一阶段的每一步，最后才可能实现“质”变。

随着国家对产业结构调整的不断深入，产业地产迎来大好机遇的同时，也迎来了挑战。政策越利好，对产业地产的期望和要求也会越高，这就要求房企要不断开拓创新，不断超越现有模式，以满足不断发展变化着的市场需求。