当“黄金十年”的光环渐渐淡去，调控重压之下的地产业催生了“产业地产”这个热词，但事实上，房企对于产业地产的探索也已悄然经历了十多年，其中有甘更有苦。能否将设想中的园区企业与工人、原住民、地方政府、开发企业实现四方共赢的局面兑现，着实发人深思。
　　记者此次走访的目的地是河北省石家庄市城东高新技术产业开发区卓达服装产业园。2000年立项，2001年破土动工，2002年首批厂商入驻，至今已踯躅前行12年的卓达产业园可算是中国产业地产的先行者。本报将其作为调研样本，探究其如一个摸着石头过河的孩子般，求生存、求成长的肌理与脉络。
　　他们的这十年从2002年首批厂商入驻，卓达产业园实际运行正好10年。
　　记者的采访对象当然也首先是这十年的经历者。“我这车现在在村里已经很没面子了。”47岁的张志刚指着自己的黑色的伊兰特，憨笑着对记者说。张志刚是卓达服装产业园对面的小西帐村六组一位普通村民。作为一个土生土长的原住民，产业园给他的工作与生活带来了巨变。10年前，小西帐村作为一个处在城乡接合部的村庄，早已处在农民“半失地”状态，几乎半数村民都是靠经营些小作坊或者在外打小工过活，张志刚自己也在外面做些小建材生意，收入很不稳定。“产业园占了我家3亩地呢”，他的生活自此有了新的注解。在服装产业园最里面一栋楼的底商网吧前，张志刚认真地向记者介绍着自家的生意，除了这个两百多平方米的两层网吧，在产业园里他还开了一家三百多平方米的浴池。
　　“我不算大户，现在我们村不是附近最富的但也还可以吧。”张志刚告诉记者，目前村民中有半数人的生计都跟对面的卓达服装产业园相关：年轻人做产业工人，上点岁数的做物业管理、卫生清洁，还有不少人同自己一样在服装产业园区的周边做生意，“村口的一个老太太，每天早上熬一锅棒子面粥推到大门口卖，一个月下来还能赚六七百块钱呢。”如今，张志刚已在打着扩大生意的算盘，“车也该换了”。
　　与他相比，26岁的刘广雷只能算是刚刚步入小康，但他言语里透出更多的满足与自豪。“我们的羽绒保暖内衣有专利，从去年开始就已经卖到了同类产品全行业第一。”刘广雷的家不算远，在保定市定州，他十几岁就出外打工，最开始在建筑工地做小工，一个月下来很辛苦，工钱却只有几百元。2004年，他在亲戚介绍下到卓达服装产业园内的石家庄华羽天威制衣公司打工，而今已经是公司一个生产中心的生产经理。
　　对于目前的收入，刘广雷腼腆一笑转开了话题，但他告诉记者目前服装厂里面最基层的组长、工长一个月下来收入就能有四千多元，刚入行的工友差不多两千多元，有点经验的熟练工也可以拿到三千多元。这样的收入水平对于和他一样未受过高等教育的产业工人来说，在当地算得上“中等偏上”。
　　还不错的收入和配套的保障是园区解决“用工荒”的要点，刘广雷告诉记者，作为服装企业，厂子里大部分是20岁出头的女工，经常工作几年就要结婚生子，每年重新招工一直是个大问题，“幸好这个产业园很有名，消防、治安管理都做得不错，很多本地的女工家长才放心让孩子来。”成熟的配套、每平方米不到10元的租金令入驻企业有了发展壮大的根基，“现在回头看看，当时在外面买地建厂的服装企业，有哪个比我们发展得更好？我把每年的盈余用于购买先进设备、扩大生产规模、改善职工生活，企业才发展得这么快。”石家庄伊念服饰有限责任公司负责人老赵告诉记者，最初来到卓达服装产业园的时候，他租赁的厂房面积还不到两千平方米，员工不到50人，而现在的租赁面积已达到一万平方米，员工三百多人，还引进了现代化生产设备近百台。
　　到目前，这个已吸纳了66家企业的园区就业者已经超过2万人。有了相对稳定的人口，园区周围的商业氛围便越来越浓厚，银行、电信、医疗、职业学校、运输公司、餐饮酒店均已入园，周边甚至催生了一个长达2公里的集贸市场，除了小溪仗村，不少周边村的农民也纷纷在此开始做生意。从小吃摊、小卖部到综合超市、日化百货，产业工人们日常的消费基本都能在园区周边解决。而这也意味着，当地和周边大量原住民的生活已经融入到产业链条中，或参与其中，或通过服务业获益。
　　根据卓达的统计，自产业园建成10年来，先后已有30余家服装类企业在此创业成功，成功率达到90%以上；20余家企业在基地成长壮大，还有近10家发展成熟的企业搬出园区进行扩大发展。在2000年筹备时并未考虑过的“孵化器”概念在这里得以兑现。地方政府自然地成为“四赢局”中的又一个获益者：不仅解决了当地的就业问题，还获得了可观的税收收益，2012年上半年即有0.33亿元。
　　微利的开发商制造业企业、产业工人和原住民获得了相对稳定的收入，地方政府获得了稳定的税收回报也解决了一定的就业难题，但“四赢局”中产业地产的开发主体——房企又当如何呢？
　　“维持一个产业园发展十多年很不容易，这些年来基本上只能算微利。”卓达服装产业园的招商主管靳文建告诉记者，虽然这个项目每年都能吸引很多意图打造产业园的学习者造访，但作为基层的管理者，园区运营与发展中诸多的艰难之处是外界很难体会的。
　　“现在我们的租金每月每平方米还不到10元钱，其中还包括了物业管理的费用。”靳文建告诉记者，虽然前些年服装产业发展还不错，但是近两三年来，由于人工原料成本上涨，全球性金融危机影响服装出口的外贸生意，河北省的服装行业发展变得很艰难，入园企业的利润也变得很薄，但是为了扶持这些产业园培养起来的企业，他们已经好几年没涨租金了，“加上每年几十万元的园区维护费用，如果不是依靠园区自持的商业部分的租赁收入，这个项目甚至会赔钱。”除了为扶持行业导致租金偏低，作为持有型的产业园，日常的物业管理运行也费用巨大。在卓达服装产业园的物业管理中心，保安需要进行24小时的全系统防火、防盗监控。由于服装行业产品库存易燃，员工集体宿舍居住集中，日常的消防安全检查非常频繁。
　　记者在园区内注意到，园区内的66家企业中除了48家服装企业，还有18家类服装和机电、医疗、家具行业企业。“这些行业的租金给付能力强一些，每平方米每月能多给几元，”据园区招商部的负责人透露，引入这些类服装和其他行业企业，正是为了平衡租金收入。而据记者了解，园区周边一些村庄里面的物流仓库，租金每月每平方米都高过10元钱。
　　微利运营的园区给入驻企业造就了更大的发展空间。2012年上半年，卓达服装产业园园区生产服装、针织的产量就达到了600万件套，实现销售额近5.5亿元人民币，产品出口覆盖日、韩、北美、欧洲、澳大利亚等国家和地区，创汇300多万美元。
　　“服装行业这两年确实利润很薄，所以作为服装产业园的运营管理方更应该在行业艰难时支持这些创业型企业，帮它们解决实际困难。”靳文建如是表述。
　　“可惜只做了一期，原来是希望做得更大。”经历了这个项目筹建的卓达集团外联报建部主任李竹清告诉记者，石家庄是全国的纺织工业基地,也是全国的纺织服装物流配送和商品交易中心，但河北省因为缺乏整合服装纺织产业链的集约化行业基地，也一直没有自己的知名服装品牌，园区的很多设想尚未实现。卓达服装产业园已经成为了全国国土系统土地集约利用的推广典型，因此除了经济效益，他们更看重的是民生和社会效益。
　　产业地产之难“现在很少有开发商还愿意做产业园，做产业地产了。”河北省服装行业协会会长刘连红感慨万千。
　　“2005年，在河北磁县有一个童装产业园的规划，建的时候开发企业承诺会自持，建成后的租金会有优惠，但等到2008年项目建成以后，开发企业却把产业园卖掉了，新的业主没遵守最初约定，大幅提高租金，造成原本意向入驻的企业无法承受，园区改作他用。”依照刘连红的观察，服装产业园正面临着巨大困境，首先是相关建设用地批的很少，最近几年石家庄市区基本没有，只有一些偏远的县城里还有些空间；其次是由于产业园收益和回报比较低，很少有开发商愿意做，一些项目开发商为了快速获利将其直接卖掉，后期难以运营。这对于近两年正处于寒冬之下的河北服装产业，可说是雪上加霜。
　　“应该给产业地产更多的扶持和发展空间，产业地产在‘十二五’产业调整升级的机遇下，未来会有更大的发展。”在石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源看来，产业地产是房地产行业未来的发展重点已是业界共识。他认为，包括零售商业、写字楼、城市综合体等在内的商业地产都应算产业地产，而现在只有商业地产得到了广泛的关注，而像服装产业园这样的创业型、生存加工型的行业产业地产却一直没有得到足够的重视，但这类产业地产对促进实体经济发展和产业升级才是最重要的，也是石家庄这类城市缺少的。