缘起工业地产

　　2003年由联东集团率先提出的产业地产概念，其实可以说是工业地产的升级与换代。最早，国内企业一般采取自建园区的模式。在政府支持下，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

　　随后，工业地产的概念开始兴起。以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。

　　但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。

　　在政府方面，追求高效增长的经济与快速减少的资源之间存在矛盾，一方面要求经济的快速发展，一方面又要考虑不可复制的土地资源日益减少。因此迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源。

　　在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间存在矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越。

　　伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产应运而生，传统的工业开发区逐步向产业地产全面战略转型。

　　现在几乎没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年大部分园区采取的卖地、随便建厂房出租出售的模式已成为历史。进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，配合各地方政府进行产业转型和升级。

　　近年来多被提及的房地产信托基金，在国外300多个里有将近一半都持有产业地产类项目，产业地产稳定而持续的收益非常符合国外投资者的需求，这也是中国未来Reits的发展趋势。

　　去地产化趋势

　　据记者了解，国内早已有一批开发商先期进入产业发展。

　　采访中，中国五矿产业园发展有限公司副总经理赵锦明就以他多年从事产业地产开发的经验告诉记者，产业转移的基本规律是从高端产业向低端产业逐步梯度地转移，中间承接着不同产品的形态与要素的组合。苏州工业园是一个典型案例，是目前中国坚持市场化运作最早实现盈利的园区。

　　赵锦明认为：“中国开发区未来的发展方向就是在城市总体规划的前提下，以企业化为主导的发展模式。无论是一线城市还是二三线城市，每个开发区都要成立两三个企业运作平台，除了解决融资平台外，也逐渐引入企业化管理。”当然，所有项目的规划都要服从政府指导，并不是企业进行全程管理，从而避免了公共事业私有化运营的问题。

　　“园区能否成功，取决于盈利模式、经营模式、运作模式”，在赵锦明看来，园区附加值和运营及发展的筹划是产业地产创新模式的关键所在。内部的产业链和生态链的构建，资源配置以及金融创新才能提高区域的附加价值。

　　园区附加值也可理解为从市场和客户出发，寻求系统解决方案，也就是打造产业平台做持续经营，其中进出和退出机制又是最核心的问题。

　　做产业地产往往需要比住宅规模更大的土地资源，这显然离不开政府的支持。那么，产业地产开发商与政府的需求如何实现对接？

　　多位业内人士向记者透露，在跟政府合作过程当中，并不是企业自身的产业就可以满足发展，政府希望通过开发商资源吸引更多的产业进驻，包括上下游的合作伙伴和客户群，以便形成产业集聚。

　　据记者了解，产业地产开发商在与政府方面合作时，可能会面临3个问题：首先，无论是规划还是产权的分割一定会遇到跟政策相悖的问题，如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划，这可能是每个产业地产开发商都面临的问题。例如五矿集团营口项目是在沈阳和大连之间，要做到区域对接，必须整合政府政策和企业资源来做产业规划，才能打造盈利模式。

　　其次是能力问题，企业是否有能力做取舍是不被项目压垮的先决条件。

　　再次，是现金流问题，除了产品的快销、慢销，长短周期的结合外，金融如何整合，这是现在困扰产业地产开发商最重要的问题。项目前期的资金投入大多数只能通过融资平台完成。现在全国工业用地相对充裕，缺乏的是资本实力的强力支持，园区不可能一开始就赚很多钱，需要很长时间的培育升级，如果没有资本平台保证和支撑很难撑到最后，所以资本是这个领域真正的晴雨表。

　　由于资本平台的缺失，国内目前还没有哪个产业地产商有强大资金后盾保证去做纯持有，租售并举是更符合现状的。现在的产业地产项目，几乎是卖得出去就赚钱，大家自然会靠销售解决问题，但是在慢慢发展后，招商才会是产业地产面临的真正问题，这将对运营能力、园区品质等提出更深的考验。对产业地产开发运营商来说，能力比资源更重要，招商能力比现有的资源更重要。

　　为此，有业内人士指出，产业地产要长期发展必须是“去地产化”的，要认识到这是一个服务于企业的平台，而不是一个新的暴利领域。

　　风险之患

　　年初，媒体报道的上海工业地产商派米雷与业主的法律诉讼纠纷颇为引人注目，报道指出派米雷设下了“空手套白狼”骗局：没有拿到土地证就开始销售工业厂房，同时涉嫌偷换概念为业主代理融资，并通过阴阳合同做抵房款偷税漏税。

　　派米雷事件所反映出的产业地产潜规则是行业内不争的现状。

　　“由于工业用地很多都近乎零地价出让，这在吸引了优秀开发商的同时，也引来许多试图钻空子的企业”，一位产业地产专家对记者表示，“开发商可以用定制化的借口，拿着图纸就开始收取定金甚至房款，这一套手段下来，往往只需要几百万的自有资金就能将几亿元的园区开发滚动起来”。

　　“这种情况背后的主要原因，其实是土地证申办手续繁琐、费时所致”，联东集团地产事业部副总经理梁环宇指出，由于土地指标有限，使得土地供应及开发速度过慢，而土地证的报批手续至少需时半年甚至更久，如果开发商“按兵不动”的话，则无法在获取土地证后立刻实现投产，加之产业地产不同于住宅地产，招商过程中存在许多不确定因素，因此开发商必须通过扩大招商周期以获得更多商户信息。

　　如此一来，冗长的招商周期就使得开发商在“一寸光阴一寸金”的市场运营中损失连连，但是很多产业地产开发商本身资金实力十分有限。而中小企业业主在得知开发项目启动后，也希望以最快的速度锁定园区价格，在确保相对优惠价格的同时，尽快制定自身投资计划，实现自身资源的最优配置。

　　“而地方政府更是快字当头，恨不得今天签约明天就动工”，上述业内人士表示，“他们不关心地价如何便宜，只在乎尽快投产以产生税收，因此经常逼着开发商迅速开工，至于土地等环节的手续，往往也是先发文后补齐”。

　　“要消除这种潜规则，企业自身首先必须做到透明规范”，有专家指出，客户也应当树立相当的基本法律意识。在工业厂房预售之时，开发商应当具备业内人士所称的“5证2书”，分别是由市规划局核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、市建设局核发的建设工程开工证、市国土资源局核发的国有土地使用证和由房屋管理局核发的商品房预售许可证。

　　“目前我国的法律法规不允许工业地产进行独立分割产权，一个大厂房即使有产权证，但是在产房里分层或者分户是行不通的，否则日后将会面临众多小企业违约追索的风险。这是中小企业必须具备的产业地产基础知识”。业内专家告诉记者，“此外，目前产业地产中最主要的融资模式是通过私募建立有限合伙企业，利用私募基金与开发商合同，共同开发工业地产项目。而合法的私募融资方式是存在于个人与个人之间、个人与企业之间的、企业与企业之间是不能进行借贷的”。