产业地产开发不像住宅开发模式单一、也不像商业地产投资回报高、投资周期短。有人讲住宅地产比作是地产领域的肥肉，那么产业地产就是难啃的骨头。

难题1. 拿地难

目前产业地产开发商面临的最大难题就是拿地难，现今的政策和市场条件下，开发商很难获得一手土地，像厂房、物流仓储和科技研发办公类物业的开发商的角色类似于“二房东”儿对于注重引进外资和扩大税收的地方政府来说，他们更愿意把土地给予最终用户，而不是身为二房东的产业地产开发商，在这种情况下，开发商在“拿地”争夺战中该如何突围？

难题2. 人才少

我国从事产业地产的操作人才稀缺，除了少数有操作模式，操作经验的人之外，大部分人还是停留在一个对产业地产的粗浅的认识上，把产业基地纯粹当成一种圈地工具，这是对产业地产一个非常错误的认识，也会直接影响整个产业地产的发展。产业地产的开发过程不比住宅和商业地产，从拿地到项目开工再到销售，可以拆分成不同的环节外包给施工单位、代理商等。即便是运作较为复杂的商业地产，只需要懂得招商技巧即可。然而产业地产领域的人才必须是复合型的，需要懂得产业导向、各项政府政策、后续的产业孵化、甚至是要了解企业发展过中可能面临的种种问题、以及解决方式。但目前而言这种人才是相当缺乏的。

难题3.产权分割

目前我国的法律法规不允许工业地产进行独立分割产权，一个大厂房即使有产权证，但是在厂房里分层或者分户是行不通的，否则日后将会面临众多小企业违约追索的风险。一些开发商进入产业地产领域是没有考虑充分，导致建成的物业只能整栋或者整层出租和出售，而这不能满足中小微企业的需求。从而致使一些已经建造好的产业园招商情况不容乐观。

难题4.投资周期长

与住宅、商业物业相比，产业地产的投资往往是循序渐进的，从特点上来看，一个产业地产项目构建产业链的周期比较长，不像住宅产品。就实际操作而言，一个五万平方米的住宅产品，若不是存在价格障碍的话，周期不会太长，一般三年以后基本就可以清盘了。而一个五万平方米的产业地产往往是需要十五年、二十几年的时间，其投资周期比较长，这个特点对产业地产的投资商、开发商的投资要求相当高。