国家的产业升级政策、地区拉动GDP的需求和住宅市场的持续调控，使得产业地产成为房企转型新的“香饽饽”。“最近关于产业地产的各种论坛活动非常密集，面对不放松的楼市调控，房企不得不转向更宽泛的房地产大领域。”联东U谷地产事业部副总经理梁环宇认为，楼市调控以来，市场关注的目光已经从住宅开发转向商业地产，如今又慢慢转向产业地产。　　

地产崛起新势力产业地产是以产业为依托，地产为载体，实现土地整体开发与运营的发展模式。随着地产与产业的联姻日渐紧密，产业地产被越来越多的开发商所看好。近年来，不但华夏幸福基业、联东U谷、北大资源等一批最先进入行业的企业继续在该领域开疆拓土，而且万通控股、富力等一批原本一直以开发住宅和写字楼为主的房企，也开始涉足产业地产。

毋庸置疑，产业地产开发最大的推动力来自于地方政府。上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成直言不讳地表示：“相较于商业地产，产业地产的功能更全面，作用更突出。产业园区可以打造企业集群，提升城市形象，提高政府税收，提升企业竞争力等等。所以，对于一个城市的未来发展而言，打造产业地产无论是在经济发展、城市形象，还是在区域价值等方面，都有着明显的优势，政府当然欢迎这样的开发商。”

产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户不同，商业地产的客户是商家，而产业地产面对的客户是政府与企业。产业地产在发展模式上不同于其他开发商，追求的是经济、社会资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其在将地产与其他资源整合的基础上，注重产业环境营造和软环境建设。

对此，北大资源集团相关负责人对记者表示：“传统的开发商和政府可能更多的是商业关系、合同关系，这种关系是短期的，而北大资源和政府是合作关系，更加注重战略层面，关注于城市发展和城市整体规划、发展思路的确立，与政府是长期的合作关系。”

据了解，北大资源集团在山东济南、上海崇明、广东东莞、江苏苏州、湖北武汉等地运作了多个项目，均很好地扮演了政府助手的角色，协助政府为区域做长期发展规划。例如，北大资源依托北京大学的教育资源，为区域植入全面的教育体系，还利用北京大学医学部下属的10多家临床医院，打造健康医疗体系。其在为政府带来税收和就业的同时，提升了居民生活品质，最终实现居民、政府、企业多赢的局面。

进军产业地产门槛高虽然产业地产前景远大，但并不是所有房企都适合向该领域转型。产业地产对开发商的资金实力要求较高，这成为资金不足的中小开发企业进入产业地产的拦路虎。

住建部政策研究中心主任秦虹认为：“许多开发商对产业地产的认知不够，产业地产不是区域发展既得利益的分享者，而是推动地方经济的重要推手。产业地产的投资运营商首先要有正确的发展定位，要和地方政府成为寻求发展的共同体，在此基础上，才有可能获取投资收益，这也是产业地产真正能够实现可持续发展的基本保证。”“若想做好产业地产，第一要有资源，我们拥有北京大学和方正集团的多种资源，这决定了我们可以不依赖外部渠道寻找资源，大大降低了资源整合的成本。第二要有对资源整合运作的能力，既然有了资源，怎样才能运作得更好，这是考验企业智慧的地方。”北大资源相关负责人认为，“资源若想发挥最大化的作用，一定要结合当地社会、经济、文化、民生、环境等多方因素协调考虑。我们愿意做政府的助手和外脑，帮他们做城市区域规划。比如，我们为重庆江山名门项目打造了集证券、期货、基金、信托、投资等多种金融服务于一体的国内首家社区金融超市，随着开发的持续进行，该项目周边还将吸纳更多的产业入驻，进而解决更多人的就业问题。”

变相圈地风险重重面对蓬勃兴起的产业地产，如何处理产业与地产尤其是住宅的关系成为业内争论的焦点。周建成指出，由于产业地产投资大，利润回收时间长，加之国内缺乏合适的金融产品，因此开发商不得不借助短平快的住宅项目去平衡现金流。

在梁环宇看来，这种移花接木的变相圈地就是赤裸裸的政策套利。“这样做的开发商其目的都不是为了发展产业地产，而是想以低廉的工业地价获取土地，享受政策优惠，通过销售住宅赚取高额利润。”梁环宇表示，“实际上这些开发商并没有做产业地产的能力，真正想做好产业地产的，根本就不需要借助住宅的力量。”

周建成认为，对产业地产开发商而言，过于依赖住宅建设，无形中就会削弱产业园区的竞争能力，为未来的发展带来风险。尤其是政策调控带来的市场波动，会直接对这些不务正业的产业地产商们造成冲击。

梁环宇坦言，变相圈地带来的直接危害就是产业与地产被割裂开来，产业面临发展滞后的危险，这对于区域经济来说是致命的打击。“因此，产业地产并不是一块廉价的蛋糕，只有有本事的人才能吃到。如果开发商没有良好的规划和相当高的综合运营能力，投机取巧进军产业地产，就可能自食苦果。”周建成表示。