沿着汉施公路，头尾间隔不超7公里，赫然驻扎了3家占地面积均超过千亩的大型现代钢铁物流园，三园区总占地面积多达6000亩左右。在武汉市阳逻区，一条普通的公路正因为钢铁物流而在业内闻名。

　　但奇怪的是，园区戴的是钢铁物流的“帽子”，但从2008年运行至今，钢铁企业的入驻率并不高，反之，园区开发商以“配套”名义建设的商铺、写字楼正在成为其对外力推的销售热点。

　　无独有偶，一沙钢内部人士也透露，公司规划的占地面积达3000亩的沙钢的玖隆钢铁物流园也正在规划建设高达30层的玖隆大厦，此外，还有一批住宅产品。

　　“表面上是兴建钢铁物流园，但圈地的嫌疑更大。”11月15日，一位接受本报记者采访的武汉资深地产人士表示，这种物流园以配套的名义，建设商铺、写字楼甚至还有住宅，并均对外销售，这部分销售的资金能作为其后期项目的运作资金。

　　此外，借助于地方政府招商引资的系列优惠，推高地价后，还能坐收土地升值的收益，而这种商业模式，已然成为全国各地诸多钢铁物流园项目投资热潮的诱因。

　　“走样”的园区

　　与钢铁有关的业务则少量存在或仍然停留在规划图纸上

　　从武汉市黄陂区的武湖农场向着阳逻方向，沿着汉施公路前行，首先看到的是中国长江金属交易中心(以下简称长江金属)。只见项目临公路一面，已兴建起诸多暗褚色的建筑，楼高2层或5层，另有2栋20层左右的高层建筑也十分抢眼。

　　销售中心的售楼员告诉记者，这是项目规划的商务区，而这些建筑属于写字楼范畴，正在对外出售，售价4280元/平方米。

　　这种现象不是个案。记者来到临近的华中钢铁交易中心(以下简称华中钢铁)及华融钢贸商贸物流交易中心(以下简称华融钢贸)，临街一面的地块，均被规划或已建成商铺和写字楼，正在对外出售。而在三项目的长期规划中，都还有部分住宅项目。

　　但与钢铁有关的业务则少量存在或仍然停留在规划图纸上。长江金属售楼员坦言，去年8月项目的货场正式开业，但至今每月也只有万把吨的吞吐量。而在华融钢贸的底下钢铁交易中心里，记者看到偌大的仓库中，只有不到1/10的仓库有少量货品堆放。

　　售楼员们将生意的萧条解释为受钢市低迷所累，且钢材(3544,-103.00,-2.82%)交易主要依靠铁路，但目前，规划中的铁路，要由政府牵头兴建，待其建成后，项目的钢铁业务方面的规划才会大力推进实施。

　　这些以工业名义拿下的地块，却仍然得到了土地证和产权证的分割办理，也就是说，从购房者的角度来说，这是一个正常的房地产开发项目。

　　“这些项目的土地性质是可以变更的。”一位物流业资深人士解释，根据相关法规，每个物流园项目都会被允许有10%-15%的园区用地可用于办公、商业、住宅等配套设施。而根据国土资源部的相关规定，配套设施的范围仅为总用地7%左右。

　　上述物流业人士指出，初批土地时，地块一般是工业用地，若需要对外出售，办理两证，则需要更改土地性质，也就需要更改规划。不过，作为当地政府重点引进的招商引资项目，不管是在最初的协议中，还是在今后的更改土地性质中，他们都会得到相应的绿灯放行。

　　“其实，动辄几千亩的物流园的开发，投入的资本十分庞大。”上述地产人士解释，物流园一般地处开发新区，土地成本比成熟地块少，此外，当地政府给予一定优惠后，开发商能以少量的自有资金拿到地块，此后利用地块贷款或其他方式融资，用以撬动后续项目的发展，而在这个环节中，率先启用回款速度更快的写字楼和商铺，能成为其后续资本的重要来源，这也成了许多物流园项目中，与楼市有关的产品会率先推出市场。反之，受政策调控影响颇深的住宅，其销售的可控性稍弱，回款易受外界因素影响，其被开发顺序一般靠后。

　　土地增值的回报

　　若以千亩土地计算，4年时间，即便开发商坐着不开发，其账面价值已经新增了千万元

　　其实，上述物流园的开发模式也并没有局限在武汉，上述物流人士指出，“全国各地都有这样的模式”。

　　商务部流通业发展司副司长王选庆在日前举办的第七届中国钢铁流通促进大会上表示，我国现有的物流园附加值较低，绝大多数钢铁流通企业靠简单的买卖维持运营，利润率不足3%。而以往行业的小散乱催生了钢铁物流产业的升级，去年，商务部还和财政部等部门一起，在全国选择了七个现代服务业综合试点城市，将钢材、建材木材等大宗生产资料流通作为支持重点。

　　正是上述政策的“东风”，让全国各地政府纷纷利用资源，加大钢铁物流园方面的招商引资力度，将资本引进各种钢铁物流园内。

　　对比楼市产品的销售，物流园更看重后期的土地增值空间。

　　华中钢铁一售楼员透露，项目的一期用地占地1200亩，是在2008年就拿到的。当时的地价每亩只有20万-30万元，也就是说，其楼面地价每平方米不超过500元。而目前，项目在售商铺的均价每平米达到7000元左右。

　　而长江金属写字楼项目均价只有每平米4280元，华融钢贸初步拟定为3500元/平方米起。

　　“三块地的土地性质都属于出让，但出让的方式除了正常的招拍挂外，还有一种则是协议价。”上述地产人士解释，这类占地面积如此大的项目，大都通过企业和政府间的协议价格签订。上述地块的商谈可能在2008年之前就已谈妥，其价格可能比上述售楼员所称还要低。不仅如此，以物流园名义拿地，开发商还能享受各种减免税收、行政审批等各方面的优惠。

　　上述售楼员也坦言，除了地价外，公司前三年免税，第4-5年税收减半。

　　众多企业扎堆后，土地升值空间还被放大。上述地产人士称，以阳逻片区为例，从2008年至今，土地价格经过几起几落，但整体仍然呈上升趋势，不少区域涨幅超过50%。“若以千亩土地计算，4年时间，即便开发商坐着不开发，其账面价值已经新增了千万元左右，而这种升值空间足以让人艳羡。”

　　另一业内人士指出，土地稀缺性的特性推高地价物业增值幅度远多于其他业务收入，这或许正是企业借开发钢铁物流园之名圈地的动能所在。

　　资本扎堆逐利的后果，则是物流园的供过于求。“物流强度是指每平方公里的物流用地中一年的物流量，业内可以此来衡量一个城市的物流园规划用地规模。”在上述流通促进大会上，中国物资储运协会会长姜超峰指出，一般来说，有陆运、铁运、水运联合运输的城市，一般钢铁的物流强度在年均1700万吨，而没有水运的城市，一般只有730万吨。目前，部分物流园都存在规划过大的情况。

　　按此计算，若长江金属、华中钢铁和华融钢贸所有项目全部建成，年均吞吐量将达到4800万吨，另一物流业人士则表示，“若三项目最终规划的物流用地配比较低，将难以满足上述物流强度公式，形成供过于求的局面。”