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第二场圆桌论坛以“工业地产全产业链价值整合与服务合作”为核心，参与讨论的嘉宾有：动力联行常务副总经理黄炬；左右机构总裁周帆；智略顾问总经理李灵犀；深圳伙伴工业地产总经理余冰；主持人：招商通资讯总经理商国臣。
1。 游资转向工业地产？
最近不少媒体报道，由于房地产政策调控，游资开始转向工业地产市场。例如：浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮，山西人开始在重庆两江新区投资工业地产，顺德G105路边的工业厂房，成交价居然达到6000元/平米。而现在吵作工业地产最赚钱的方式，最主要是吵作地皮。
主持人：游资真的大量涌入了工业地产吗？可预计的规模有多大？
李灵犀：说到游资，我的理解就是投资，只不过投资有长期的，也有短期的，我自己觉得近期媒体对工业地产报道有一点“妖魔化”了，从我们现在接触到的客户里面，不管是刚刚我们看到五矿也好，还是远洋房地产投资商也好，或者原来做实业、产业转入投资工业地产，更多是战略资源的控制和发展。之前我们接触到很多客户，比如有北京做动漫的，也有广州做动漫的，他们会去到无锡、安徽寻找工业地产做开发，而且拿地的规模也不小。我们理解他们拿的这些项目，最主要是从自己企业战略发展，比如说聚集人才，通过工业地产的项目开发，多元化投资和产品类型，更多的是对整个企业经营战略资源的控制，以及对整个品牌提升作用去做的。
主持人：工业房地产会不会经历一轮类似房地产市场的火暴和被热炒？价格会不会也被抬高到几万一坪？如果出现这种情况，会对工业地产乃至国家产业经济带来什么影响？
李灵犀： 房地产无论是住宅也好，写字楼也好，商业也好，工业也好，其实房地产就是所有经济活动一个物质载体，我们看现在工业地产发展，可以类比一下中国商业地产的发展，写字楼也是中国第三产业服务业重要的载体，在过往早期也有人快速买入，然后把它卖掉，但是在市场筛选和演进过程当中，最后大家发现有一些商业物业需要长期经营，回报可能会更高，可以经营的更好。对于工业地产来讲，它也需要这么一个由初步发展到快速发展，到调整和重新认识的阶段。
从另外一个角度来看，要谈工业地产不能说某一个项目，或者某一个园区，一定要从整个大的宏观经济背景看，不管是珠江新城早几年把商务用地都已经卖了，到这几年才真正发展起来，天河城附近的商业，不管是正佳也好、万菱也好，都是这几年才真正发展起来，这个和整个经济规模发展，消费方式变化，消费水平的提高有密切关系的，我们工业地产也是一样的，我自己也看了一下国内工业地产让人感觉突然一下子进入到非常关注的热点， 2007年才开始真正工业用地纳入招牌挂体系里面，工业用地市场化运作也才只有两年，之前更多是协议出让，很多时候我们并没有关注这个话题。而且对于工业来讲，我们也可以看到，一个房地产载体的发展，都离不开宏观经济背景。在过去30年中国经济发展，以前我们的产业，我们的制造业就是三来一补，就是加工制造，本身的生产盈利都是微薄的，不要说在物业上，土地价值上有更高的要求，或者是价值体现。这几年整个中国经济在发生变化，在进行转型，刚刚都有提到一些新兴战略性产业，包括装备制造也好，新能源也好，其实这些产业单方盈利和单方产能高了，这些企业在投资固定资产的时候，能承受的价格也就高了，这也就是工业地产土地和物业价值或者价格在提升，从被忽视到被关注的突变，背后也有经济运行原因。
在这种新的形势下面，投资工业地产需要十分谨慎。刚才说到105国道旁一个工业用地可以卖到6000元/平方米，105国道是非常繁茂的经济命脉，周边商贸经济发展都不只6000元/平方米地价，买下来，未来仍然可以转做商业部分的用途。我们在考虑这个问题，真正从做工业地产开发来讲，跟城市化和经济产业发展有密切关系。现在我们在十二五规划里面的新兴产业，装备制造配套链非常多，本身对零部件的生产，以及零部件配送要求非常高。有一些新材料，这种新材料增长本身在区位选择上面要求也非常高，因为必须要有原来的技术，新兴产业带来一些新的市场空间和新的市场增长。其实我们在投资我们工业地产的时候，也要考虑这些新兴产业的市场规模到底去到多少，市场化程度去到多少，所有的载体都是这个经济活动的基础，比如说我的企业是赚钱的，我在固定资产上投资，哪一年是可以把它消化掉的。
整个投资过程当中，目前经济转型，温家宝总理说十二五增长7%，本身在调整过程当中可能有些产能会降低，在这个过程当中由于新能源引入，需要有新技术开发，新技术研发真正实现市场化生产还需要一定时间。整体来讲，未来五年的发展过程，可以说是中国产业在整体重新调整和整体重新孵化的过程当中，需要更多的政策引导和各方优惠。在这个过程当中，政府本身对于产业的引导以及工业地产开发的引导作用是非常强的。刚刚商总也提到会不会对整个经济有影响，如果过于强调房地产价值和投资价值的话，是会影响到未来一些重要的产业经济转型和产业孵化的作用。所以我觉得在未来过程当中，怎么样调配政策资源和市场资源，是政府和我们企业投资都需要重点考虑的一个问题。
2、 工业地产产业链
现在我们提到工业地产，总是想到项目，工业园区，或者厂房，很少提到物业以外的部分，但作为一个产业，必须存在一个产业链，工业地产也不例外，一个工业地产项目的成功，必然是很多分工不同的服务机构共同运营的结果。
请问：
主持人： 这些服务机构目前在中国的发展现状和服务水平怎么样？它们各自扮演着怎样的角色？是否能适应或者推动工业地产行业的发展？（分别从开发商、政府、银行金融、运营管理、品牌孵化、营销、媒体、策划顾问、物业管理、招商租售、配套服务等进行阐述说明）
梁春：我和各位分享一下，我们来自中部湖北武汉，刚才前面也有很多嘉宾讲了，我简单介绍一下我们公司，我们公司第一个参与孵化器建设，为什么我们改做工业地产运营和服务呢？因为我们有这个前提。第二个我们也参加中部第一个总部基地的运营，如果没有积淀是很难转到工业地产这一块的。刚才商总问到我关于产业链的问题，所谓工业地产产业链，也就是工业地产产业化两个分工，制造业产业链微笑曲线，下面是生产制造业，旁边是产品设计、原料采购、仓储、物流、订单、批发、零售，价值最低是生产制造这一块，这是制造业的，为什么我们国家要做产业结构调整，就是搞制造业以及往其他几个方向发展，但是作为工业地产或者是房地产，我和大家分享一下，是一个痛苦的曲线，向下，刚才是6+1，我们是6+3，价值最高端是开发商，是政府，是银行，下面是代理商、规划、广告、施工单位，施工单位很多拖欠农民工的工资，还有策划，策划最不值钱，物业管理，这个是很痛苦的曲线。
现在工业地产基本上沿用了房地产一系列的产业链结构，有些策划、代理、广告、销售、物业，但那是截然不同，因为我们操作一些项目之后，特别是在中部，操作一些成功的项目，也有不成功的项目，我们深入之后，发现你的策划如果没有深入了解行业，深入了解地方，很难做。我们一直没有在全国进行扩张，一直在中部沉淀，我们在天津、北京也考察了一下，北方的都是大型的集团，大型的央企，他们不需要这些产业链，他们自己已经足够形成这个产业链了，他们有策划、招商、管理运营等团队。南方现在好象也不太需要，因为南方这一块是很小的一些园区，没有什么规模化，所以它也有一些集聚，他来做也是不太需要。东部上海我们也有参与，上海这边是对国外的，包括江浙一带，他需要的服务也不太多。中西部的理念还是欠缺一些，我们曾经在洛阳、兰州、重庆都参与过，他们对于市场特别是政府主导比较强烈一些，他们对于市场难以了解。我们策划公司也好，规划公司也好，代理公司也好，对市场而言，站在政府这边我们了解市场需求，站在市场这一边我们又是了解政府的，我们知道政府投资环境，投资政策包括扶持资金，所以我们在做两边的沟通，我们对开发商包括怎么拿地，拿地以后怎么做，等等也是可以提供这样的服务。真正房地产开发顾问公司也好，咨询公司也好，断然来做工业这一块比较困难，必须对行业要有一个很深入的了解。
实际上我们也一直在考虑，我们公司也做了很多年，我们也在转型，我们是这样考虑的，既然我能够策划好一个项目，既然我能够了解市场，又了解政府，为什么我不做开发呢？要做其中某个环节呢？所以我们也在调整。
接着商着总的问题，各个机构未来的发展，我们有一个思路。这是一个共赢的模式，我们的开发商要转变成运营商，不能够像房地产开发一样卖了房子就拍屁股走人，走不了，而且政府也不允许你走，还要后续开发，平台建设，所以开发商未来会转变成运营商。怎么运营这一块，让企业留下来，得到发展，国外的收益很大一部分是来自于投资收益，来自于对企业未来发展的参与，只能作为一个开发商，你还是在做投机。这是我们想的第一个。
第二个就是管理上，现在真正做好园区的管理很少，一些大的集团，大的央企有一些运营团队，管理团队比较健全一点，小的工业园区，小的产业园区，甚至小的总部经济区都没有形成一个比较完整的管理性，因为我们最开始做孵化器很清楚企业一些中小企业，创新性企业需要什么，怎么样扶持他真正成长，在武汉光谷经过孵化的企业也有上市公司，他们有比较完整的系统，很关键就是管理上在中部欠缺。政府这一块，除了提供一些政策、土地，刚才几位老大哥谈过，地段就是地块。还有政策，政策也是很关键的，政府除了提供政策以及土地以外，我希望政府也考虑如何生存，企业如何在这里面能够生存，而不是说政绩，现在政绩太多了，把工业化做出来，要报备，银行包括投资这一边我们现在也在和一些风险投资，类似这种机构在联合，我们是一条深入参与某一个行业的工业地产开发，而不是什么都参与，这样恐怕很难，我们公司现在正在参与物流以及港口为系统的开发，因为精力有限，不可能研究所有行业，如果我们做一个工业地产策划或者顾问的话，必须了解很多行业，实际上我们发展每个行业都进行了深入分析，但是忙不过来，在中部武汉是市场物流，是中部最大的深水两港，还有一个空白点，工业地产现在欠缺产业媒体，包括一些电子商务，这个电子商务可能和阿里巴巴完全不一样，是基于产业空间，基于我们的产品，和我们的企业推广。以后这种模式就是这样的，有运营商、管理商、政府、银行、施工单位、产业媒体，针对某一个，或者某几个行业企业，或者区域经济发展的热点来进行投资，他会发展的非常快。
主持人：请问余总贵公司作为行业内最专业的招商代理中介机构，在为工业地产和各工业园区的代理招商服务中，有什么经验跟大家分享一下？也希望能为行业提供意见参考建议。
余冰：首先我在这里要给大家报告一个非常好的喜讯，从去年年底到现在半年之内，整个深圳、东莞及惠州周边厂房租金翻了一倍，翻了50%，当然个别的有1倍。为什么说是一个好的喜讯呢？你会发现发达地区厂房的资源已经开始严重匮乏，同时客户整个数量在春节之后翻了25%，我们公司每个月有接近3万个客户，在这种情况下，我可以给大家开个玩笑，当你没有做完准备的时候，不开发就是最成功的开发。
接下来我想站在营销的角度探讨一下产业链的问题。今天参会我有两个方面发现有很大的变化，第一个变化就是大家来了不是太急于想要去谈怎么招商，能不能帮我招到客户，我相信中西部最近一两年整个招商形式比较发生很大的变化，并且大家关注的是如何打造品牌，打造服务平台，打造持续发展，招什么商的问题，而不是像从前很着急，能不能招到商，这是一个转变。第二个转变大家确确实实会以从前的政府政策，优惠条件的主导转型到深挖市场的主导，这个对我们来说体会是很深的，因为我们一直作珠三角经营了八年，现在我们有50多个分公司，基本上对珠三角的客户是非常非常了解的。站在这样一个角度怎么来看产业链，我想谈两个方面对产业链的看法。
第一个方面，我们很多时候会谈到，到底我们要怎么定位，最后怎么招商，其实招商是最后一个结果，定位就是你之前最重要的规划，这一点我想大家都很明白，现在已经上升到我要到产业定位，这一块刚才有非常多的嘉宾也说了，自己分享很多经验，我定位为什么，做了哪些配套。但是我发现一点，我个人认为不要把产业定位局限在行业定位，因为大部分的开发商和政府都是，我做了什么软件园，服装园，汽车园，这种定位基本上都是我以某个行业为角度来做整个产业配套服务。实际上在珠三角是不会有这种定位，因为整个目前的状态就没有产业规划的空间，到底几乎没有土地，也没有厂房了。
我个人认为，我们可以把产业定位放开一点，应该可以定位为跨行业嫁接的产业定位，有很多产业不是去找一个产业链上的企业来作为集散基地，而是找不同的行业聚集起来，但是你作为运营商，一定要找到客户的共同点，比如刚才这位嘉宾就谈到孵化器，孵化器就是很好的产业定位，我们很多园区也成功了，扶持中小企业孵化器，但是没有定向在孵化什么企业，还是电子、软件、IT都没有，他可能是要找到类似于有共同需求的跨行业的客户，然后来进行产业支持，这种产业是立体的，包括可以从服务层面去考虑，也可以考虑共享资源层面。在深圳很多工业园操作也很成功，虽然很小，比如说做电动城，做电动对化工环保要求很高，小企业真买不起大的环保处理的设备，同时也批不了营业执照，他可以10元租来厂房，然后就用这种共享资源的设备给到整个园区的客户共享，他可以翻到40元/平方米。包括我们珠宝园也有这种现象，工人带走珠宝很难检测，可能需要非常高端检测工人下班的设备。这也是一个思路，透过这些客户有共同的一个需求点，然后我们运营商去做，当你们嫁接支持的东西越来越多的时候，他对你的依赖就会越来越大，甚至越来越持续。这个是谈到产业定位的问题。
第二个方面，企业持续生存能力，不管你是大的政府背景开发商，还是民营企业开发商，大有大做小有小做，比如说我们是央企，背景很强、资源很强，但是针对客户类型不同。是小型开发商也没有关系，用你的资源也可以找到你的客户，问题就是你的出发点在哪里？一定要问自己一个问题，我提供什么是这些企业能够持续生存下去的，这是一个核心点，不管你做什么定位，一定要问自己这个问题，如果你提供不了这些，至少要提供三点以上跟别人不同的，刚刚三峡服装艺术学院院长讲了很多，这就是很典型的案例，我定位好做户外服装，同时支持12345，这是一个很核心的问题。
第三个方面，其实我们真的不缺客户，在珠三角明显可以告诉大家，企业现在走向全国是他们很渴望一个需求，同时特别是这些走向全国的企业，通常已经不是一个小型企业了，因为一个企业在发达地区已经做到一定的沉淀，然后要跨全国发展的时候，它是有品牌，有实力，并且有一定的远见，我们不能告诉他税便宜，地便宜等等，说实话制造业企业家非常踏实，他不是不想要，如果你没有给到他起来持续发展支持的话，光给他这些东西，真不是他要的，所以我们并不缺客户。这个是关于如何定位产业链的问题。
接下来我想谈第二个问题，我们如何看待整个工业地产的产业链。刚才谈到会不会有游资进来，伪工业地产，是不是真的去关注整个工业地产，我们本身的产业链整合问题，这一块也是我最近三五年以来一直在思考的一个问题。我们公司沉淀了几十万个客户，每个月有3万个客户，这个客户量是很惊人的。但是我们居然不能够把这么多客户推向其他的内地，我们只能在我们企业范围内有分公司的地方实现了客户推荐，推荐非常好，但是对于我们没有设立分公司的城市，我们都是拒绝的。包括有两个是我的客户，我们做过两次尝试，一个就是顾安在2006年有过一次合作，但是最后我们是以顾问的形式做的，没有把珠三角客户成功推荐过去，当他选我们做这个顾问的时候，他们出200万让我给他做顾问，他是希望有客户带过去的。第二个客户就是平嵌，他是我们在珠三角一个大的开发商，整个定位也挺高，去年去到上海拿了一个很大的项目，平嵌董事长说，你一定要跟我到上海，你这么多客户，但是我们最后的合作也还是停留在顾问加调研的基础上。所以这三年来我基本上把所有的思想都放在研究整个工业地产产业链如何整合。首先我觉得所有产业链上的行业和企业老板、高管，应该像其他所有成熟的行业学习，当我们在设计企业盈利模式和发展模式的时候，我们首先要考虑到不要站在企业的角度看企业，我们要站在企业的角度看行业，超越行业的角度看产业，这样的设计才能把我们相关的利益方考虑进去，这样的话才能大家真正推动整个工业地产产业链持续健康发展。
我们公司现在也整理了一个工业地产产业链整合商平台，我们推出了中东招商网，我已经脱离伙伴，完全致力于中东招商网的打造，我们首先要把整个产业链的资讯能够全部透明的对接，然后我们也转型成为中介公司一个服务商，因为我们在整个中国可以说专业做工业地产中介，我们是毫无疑问的老大，并且没有老二，也没有老三，因为老二老三还太小，我们一枝独秀走在这条路上，我们拥有这样的资源，我们希望能够借助我们的终端客户的影响力，上升到把整个中国工业地产产业链资源能够整合，能够贡献给整个产业链。
主持人：请问周总，贵公司作为行业内最专业的策划顾问机构，您认为策划顾问服务在一个工业地产项目的运营中扮演什么样的角色？占有什么样的地位？有什么经验跟大家分享一下？也希望能为行业提供一些参考建议。
周帆：商总给我一个命题，策划在操盘当中的价值。我先谈一下产业地产，今天我们这个会议是工业地产高层峰会，我先对工业地产、产业地产以及商业地产做一个界定，工业地产是创造价值和税收的，商业地产有利于城市繁荣和现代化，产业地产可以推行产业集群，带动企业持续发展，所以我觉得以后这种发展的模式，产业地产是将来发展的主流方向，产业地产未来往哪个方向发展，我昨天回去也加了一个小班梳理了一下，给他一个名词，未来的产业地产应该更多的把工业厂房、商业、写字楼甚至居住中心、研发中心、旅游观光、展览会议以及仓储、物流等等全部结合在一起，把它的配套功能做强做大，我把这个叫泛产业地产，或者叫产业工业园，与产业综合体的复合模式。我觉得未来产业地产会朝这个方向发展下去，这是一个。
为什么我说要朝这个方向走，特别一个产业地产如果没有把它的配套功能延伸扩大做强做大，可能跟工业地产没有很大区别，更多通过构建产业的形式，打造一种产业生活的集成式平台，这是我对未来产业地产的理解。
策划是一个无处不在，无时不在的，比如今天请一个朋友吃饭，要考虑一个问题，我请他吃饭的目的是什么，在哪里吃，大概花多少钱，能不能达到我请他吃饭的目的，所有这些事前思考都是策划。在座的都是策划师，策划它的价值，它的角色相当于一台交响乐最指挥师，交响乐有拉二胡、手风琴等等，如果不看着总指挥师指挥棒下来就会乱套。策划更多是解决战略上的问题，就是往哪里去，做什么，哪一部分先动哪一部分后动，哪一部分为主，哪一部分为辅，解决这些问题。在我们产业地产这一块解决开发、规划、营销、招商、运营这一系列问题，这是我们对策划在产业地产角色中的定位，我这个定位我就说到这里。
