对此，戴德梁行工业部华东区主管苏智渊表示：“在工业地产市场中，二季度上海仓库的空置率仅0.87%，而研发写字楼和厂房的空置率分别为9.71%和7.61%，实际上，高标准仓库已经成为抢手资源，或成为新的投资热点。”

    土地经济过渡至楼宇经济

    统计数据显示，二季度全市主要工业园区总体新增供应量约为4万平方米，较上季度下降40%，所有的新增供应量均来自于厂房类物业，研发办公和仓库没有新增量。

    苏智渊指出：“由于土地指标的逐年减少，上海工业地产已经基本从土地经济过渡到楼宇经济，也就是说，更多工业园区正从原先的土地批租模式转为自建项目对外租售，类似西郊商务园这种能够吸引企业入驻并产生高税收的研发办公楼产品成为主流产品，只是由于近几个月办公楼市场投资增大，分流了部分商务园区研发办公楼的客户，导致空置率微幅上升。”近期，神脑国际入驻漕河泾开发区国际商务中心，检验认证巨头德凯达落户市北高新园[最新消息 价格 户型 点评]区，都说明了研发办公楼成为了办公楼市场一个有力的外移补充。

    此外，尽管厂房的新增量较大，但是厂房的整体空置率并没有因此上升较大幅度，市场吸纳力依旧强劲，表明制造业的投资项目开始活跃。本季度，迅达中国总部落户嘉定工业区、金山工业区与台湾钰统食品签约、飞蕾医疗器械项目落户南汇工业区、“康德莱”总部落户嘉定工业区等都证明了这一点。

    高标准仓库缺口相当大

    与上海研发写字楼和厂房的遍地开花不同，近期，高标准仓库、特种仓库已经成为抢手资源，现在一库难求。

    在谈到仓库严重不足的根本原因时，世邦魏理仕中国区研究部董事马雪明表示：“在规划新开发区时，相比工业用地，地方政府一般更愿意分配土地作为住宅及商业规划区，即使是工业用地中，能够带动税收收入和增加就业机会的项目也占较大比重，例如园区研发办公楼、制造业厂房等，在很多情况下，仓库均被视为配套服务，比例相当有限。”“目前上海高标准仓库总存量96.5万平方米，每年以20%的速度增长，已接近极限，空置率仅0.87%。二季度仓库租金为37.38元/平方米/月。”苏智渊表示，“该数据是上海开发区中的高标准仓库数据，空置率与一季度相比没有变化。以后统计会加上开发区以外的数据，如果这样，上海去年高标准仓库就已经超过200万平方米了，但是参照国际标准，上海这座城市对高标准仓库的实际需求应该达到1000万平方米的规模，因此缺口相当大。”

    对于下半年的走势，苏智渊认为，工业地产投资会更加活跃，外资与国内投资商会进入一轮新的圈地热潮，原先专注于住宅或商业地产开发商进入工业地产市场仍然是一个下半年的热点话题，而预计有较快租金增长的市郊商务园与高标仓库会是投资主要方向，尤其是层高8米以上，单体体量5000平方米，有全抬起式卸货平台的高标准仓库，将成为投资新热点。