我们可以把地方政府和开发商看作是外部法律关系，而地方地府和当地农民是内部法律关系，而地方政府通过“以租代征”的错误方式来征用农民的土地，显然，这个内部法律关系就已经是不成立的，开发商和地方地府的外部法律关系更是不可能成立。

本应该是耕地的土地上却覆满钢筋混凝土，本应耕种于田间的农民却手握每年1000元/亩的微薄土地征用补偿款，房地产暴利时代下的两输现象层出不穷。在暴利诱惑下，近年来，全国范围内的土地违规案件屡屡发生，而最新曝光的“香河土地违规案”当属典型。相关专家在接受《国际金融报》记者采访时表示，类似的土地违规事件性质恶劣，只有行政处罚恐怕是不够的，应该上升到刑法层面，这样才有威慑力。

圈地获暴利

据报道，河北省廊坊市香河县从2008年以来，打着城乡统筹的旗号，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。据当地农民反映，政府违规圈地高达万亩以上，这些耕地被“低价”租用后，经政府层层“包装”，改变土地用途，以高价“倒卖”给开发商获取暴利。

政府是利益链条的一端，而低价拿地、高价售房的开发商则是另一端。就拿万科来说，该公司在2010年9月获得的香河2010—35—40号地块，建筑面积约42万平方米，经过测算以后，该幅土地楼面地价每平方米不到1000元，而在此地块上开发的欢庆城一期别墅均价为11000元每平方米；又如万通地产2009年7月17日，以47979万元获得香河县4宗土地，有效出让面积为533093平方米，楼面地价每平方米仅为900元左右，而其在此地块上开发的紫藤堡项目首期推出的别墅，均价9100元每平方米。

按照业界关于地价与房价比例，一般都认为地价、和建安、税费成本各占房价的1/3左右；如果按此计算，开发商在香河以每平方米1000元左右获取的土地，房屋售价应当在3000元左右，但是，目前“欢庆城”和“紫藤堡”两个项目售价都在9000—11000元每平方米，比较后可见开发商的暴利是如此之大。

惩治需狠手

当然，香河只是当前房地产暴利路径的一个样本。国土资源部公布的数据显示，2010年全国发生的违法用地行为5.3万件，涉及土地面积41.8万亩（其中耕地16.4万亩）。国土资源部执法监察局局长李建勤指出，地方政府主导的违法违规用地问题严重。仅今年第一季度，全国发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩（其中耕地2.6万亩）。

“开发商追求经济利益，地方政府追求政绩和地方经济发展，合力推动了类似土地违法事件的发生。”复旦大学房地产研究中心主任宋颂兴对《国际金融报》记者表示，如果不对这样的违法乱纪事件下狠手的话，同类事件会更加放肆蔓延。

目前，相关部门已经叫停了各大开发商在香河的项目，对比，开发商大喊“冤枉”。他们认为，自己证件齐全，是通过公开交易市场获取土地，程序合法。

“我们可以把地方政府和开发商看作是外部法律关系，而地方地府和当地农民是内部法律关系，而地方政府通过‘以租代征’的错误方式来征用农民的土地，显然，这个内部法律关系就已经是不成立的，开发商和地方地府的外部法律关系更是不可能成立。”东南大学法学院律师张马林对记者表示，事实上，很多情况下，开发商与地方政府间都存在暗箱操作的行为，让一些本来违法的行为披上了合法的外衣。