“工业地产的盈余体现在能快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。”工业地产笃行者冯仑称，在欧美市场，工业地产是收益型房地产（或称商用地产）中的重要分支之一，投资收益稳定，发展前景广阔。

    国内外投资者对工业物业的青睐，加大了该领域市场热度。日前，仲量联行2011年一季度房地产业研究报告指出，与住宅地产交易下滑不同，国内工业地产投资租赁“双热”。以广州例，2011年第一季度，广州整体物流园租金升至28元/平方米/月，环比增长4%，同比增长10.9%；产业园租金升至52元/平方米/月，环比增长1.3%，同比增长8.8%。

    不过，不全是奶酪。“如产业园的核心是产业。民企在吸引合理产业和高端产业的能力天然不足，国内成功项目并不多见。”广州智略房地产咨询有限公司总经理何世红对地产中国网表示，“以我接触到的企业和投资者来说，他们实际上注重的是‘地产’而非‘产业’。目前所谓的‘工业物业热’，不少企业还是期望通过土地增值而获取高利润，实际上是另一种圈地方式。”

    机遇

    住宅地产强势调控的重压，及商业地产“跃进”的隐忧，国内房企开始将目光重新投入到工业地产领域。

    进入2011年，富力地产投资30亿、占地2200亩的广州白云机场空港物流园正式进入建设运营阶段，规划建设仓储面积100万平方米。

    同样在2011年首季，合生创展早于2006年在惠州拿下的占地5500亩的小金口物流园项目正式招兵买马，启建运营。

    而招商地产以及广州本地中小型企业也全力进入这一市场。招商地产建设运营的占地39公顷的金山谷创意产业园项目在今年正式对外招商。同期，由广州本地企业中颐集团占地面积20万平方米、建筑总面积50多万平方米、总投资30亿元的中颐创意产业园也正如火如茶正在进行。

    中国土地学会土地经济分会秘书长周建春坦言：“可能下一个‘热点’就是工业地产了。”

    房企热衷开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。“相比住宅市场，工业地产的地价更为便宜，而项目总建筑面积的10%可作为配套建设。”仲量联行广州工业部高级经理 张宁指出，10%的配套建设可以涉及酒店、公寓等商业地产形态。一般来说，开发商拿下的工业地块面积较大，10%的面积也会有相当可观的利润。

    业内人士认为，一般工业用地里面会有配套住宅或者公寓进行房地产开发，方便回笼资金。如富力国际空港综合物流园2200亩的项目中，配套的住宅富力金港城就有800多亩，开发商可以先行开发回笼资金。

    此外，工业用地大多低价出让，且供应量不受太多限制。加上工业地产融资环境要比住宅地产和商业地产好很多，这点燃了众多企业投资热情。

    在维森置业董事长张维伦看来，工业用地性质的变通与调控也是其受宠的原因。“国内有不少地产商先拿下工业用地，发展几年后，再改为商住用地，从中获利。”

    据相关数据显示，工业地产的投资回报率一般为8%~12%、最高可达15%，若政府给予政策优惠，其投资回报率将高出15%。

    暗礁

    硬币还有另一面。

    工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对进入者形成了较高的门槛，这表明其机遇与挑战并存。

    “工业物业开发并不如表面上看起来那么简单。”何世红对“工业地产热”并不感到乐观，“虽然国外金融运作模式比较成熟（如美国普洛斯集团），但国内缺乏相应的金融机制与环境，即便有PE和风投参与，也是阶段性介入，因受项目素质、投资回报期限等因素所限，这些年我接触的各类工业物业项目，由于国内民企在吸引合理产业和高端产业能力十分欠缺，几乎没有成功的案例。”

    他说，“中西部城市的工业园区也相对低端，很多都是因‘产业转移’而兴建，为了争夺相同的资源，各地产业园低效重复投资已比较严重。总的来说，这些企业实际上注重的是‘地产’而非‘产业’，他们期望通过土地增值而获取高利润，实际上还是另一种圈地方式。”

    张宁对此表示认同。“单靠一个企业的力量做项目，确实很难成功。”她说，“而且政府对产业也有选择性，比如政府相对欢迎制造业企业，因为对当地税收和就业都有支撑；而对占地大、人员操作不多、同等面积上的利润贡献要低过制造业的物流仓储业态，政府就有所控制。”

    戴德梁行广州公司研究部经理李孔瑞则认为，土地稀缺是制约工业物业发展最大的瓶颈。一来限制了工业物业规模化发展的可能性。二是市场供应和需求的偏差、物业发展水平参差不齐。

    她说，“针对工业用地稀缺的局面，广州的一些村镇利用集体用地建设厂房和仓库，对外出租；也有一些已搬迁的制造企业将旧厂房面向市场出租，这类物业因为客观原因导致自身的硬件设施不高，市场优势并不明显。”

    在李孔瑞看来，成功的工业开发商应具备四个素质：具有开发和运营工业物业的丰富经验；具有强大的公关能力，与政府和行业保持良好的关系（争取用地）；具备强大的资金实力，可实现规模化经营可利用本身的资源对物业进行专业化经营。

    谈及具体的投资建议，张宁认为，投资者可将目光从一线区域扩大到其周边地区，投资回报率会好一点。如在广州，可以投资增城区、东莞（接近广州的区域）。

    张宁还表示，投资工业物业，要看物业类型和投资者自身实力及定位。那些看重稳定长期持有物业的投资者，适合投资大、收益慢的项目；而我接触的投资者（包括本地企业、国内外机构投资者、风投等）关注商务园区相对较多。

    何世红则认为，假若把旧厂改造纳入工业地产范畴的话，这块投资空间相对较大。“现在广佛区域的旧厂改造，企业在引入经营型物业后，经营发展态势良好，这有一些成功案例。”