产业园投资风起

　　在各地“十二五”规划中，产业园的上马和扩建令人瞩目，如贵州要建设百余个特色产业园、重庆要建设离岸数据开发和处理中心两大基地、黑龙江要建设哈大齐工业走廊建设区、安徽要形成10个左右的新兴产业基地，有媒体的不完全统计，十二五期间，各地千亿级的产业园规划就有十余个，这意味着，未来五年，中国或将进入各类产业园区建设的高峰期。

　　与此同时，有消息传出，温州资本暂缓住宅地产投资，开始研究产业园投资，以住宅为主的开发企业也开始开发园区项目，如万科在曲江开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的国际会展产业园区。

　　对与产业园建设紧密相连的工业地产开发，东吴证券分析师邓咸锋给出了5条值得看好的理由：一、从政策影响程度来看，工业地产受政策调控影响更小；二、从行业需求角度来看，全球产业转移刺激国内工业地产需求旺盛；三、从产业升级的角度来看，已经具备国家将重点发展的新兴战略性产业品牌效应的园区开发企业龙头受益更大；四、从现金流角度来看，工业地产资金链安全性更有保障；五、从盈利模式来看，工业地产较住宅地产存在更大资产重估空间。

　　联东地产曹原则指出，政策叠加效应对楼市造成的心理冲击很大，近期房地产市场成交可能迅速降温，而产业地产以其低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率，吸引着大批投资者的眼光，或将成为下一个投资热点。

　　考验产业集聚能力

　　当前，产业园的投资价值提升无疑与房地产市场的调控走向密不可分。政策对住宅市场的投资投机空间形成了打压，但工业地产却几乎不受调控影响。有业内人士认为，目前对住宅领域的严厉调控政策是对市场资金投向商业地产或工业用地的隐性引导。

　　据介绍，相比住宅地产，工业地产最为直接的调控政策主要发生在2006年之前，主要是对开发区的整顿及工业用地价格的控制。

　　2003年，中国开展了以清理开发区为重点的土地市场治理整顿行动，到2006年，开发区数量和规划面积的压缩比例分别达到了77.2%和74.2%。

　　2006年9月，国土资源部发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央，按照规定，工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。国家对工业用地实行宏观调控，从政策上严格控制工业园区的设置审批。

　　尽管产业园区与房地产开发紧密相连，但房地产风头正紧的当下关口，很多园区极力回避与地产的关系，而强调自己产业组织者的身份，出现园区运营者讳言地产的情况。

　　某知名软件园区人士在与搜狐焦点记者的对话中表示，在某种程度上，他耻于称自己为“软件园”中的一列，因为目前，在国内以园区为名，行圈地、搞房地产之实的情况非常普遍，他们并没有推动产业的发展，反而造成了资源的浪费，以及核心关注力的丧失。据介绍，目前单是软件园，中国就有大大小小近千余个。

　　实际上，尽管园区尽力撇清自己与房地产的关系，中国大部分产业园仍然是以房地产出租出售为主要收入，据上述人士介绍，目前国外较成熟的产业园，房地产收入占40%，产业投资收入占40%，其它为服务收入，但在国内园区运营者的收入组成中，房地产收入部分占大头，服务性收入和产业投资收入尚不可观。

　　产业园区发展水平良莠不齐，园区建起后能否真正实现“产业集聚”成为衡量工业地产开发商优劣的一条标准。邓咸锋在接受记者采访时认为，战略性新兴产业是十二五的扶持重点，相关已具品牌影响力的工业地产企业产业链完整，招商更具优势，在新的发展机遇面前，那些已经拥有较好产业链的产业园区会得到更好的发展。