2009年，向来风光的外资基金公司稍显黯淡，甚至有“撤离”之说。2010年开年以来，外资投资地产领域的动向如何？其投资模式有何变化？为此，本报记者专访了戴德梁行华北区董事总经理何衍钧。他表示，目前外资投资地产已经不得不面临更多的竞争对手。因此，在多重因素影响下，他们出手分外谨慎。

    中国房地产报：2009年年底，外资撤离中国楼市的消息一度传播。出现这一现象与消息应该不是偶然。那么，在您看来，这些现象都与哪些因素有关？

    何衍钧：2009年上半年，由于金融危机的影响，市场比较冷清，少有投资交易。但到下半年，随着市场的急速转变，戴德梁行在2009年中国区就完成了14笔投资交易，总交易量20亿美元。其中，卖方以外资为主。

    究其原因，一是由于金融危机的影响，确实有些基金有回收资金的需求；但是更主要原因是这些基金大部分在2005年、2006年进入，截至2009年，其投资期已到；同时，随着下半年住宅市场价格的飙升，它们可获得一个较为理想的出售价格。这些因素，都促成了这些交易。

    需要强调的是，外资并未绝对地撤离，亦有做新的收购，比如第一次进入中国投资的美国基金AEW在2009年下半年就收购了上海新天地的商业街铺。

    中国房地产报：在这现象背后，有关外资投资中国楼市又出现了一些诸如“转型”“路线变革”的判断，比如说设立人民币基金或者朝向二三线城市以及投资收益率预期下降等等。您对此的判断和分析是怎样的？

    何衍钧：对于外资基金，我们并没有看到明确的“转型”或者“路线变革”。海外基金本质是GP（即一般合伙人，General Partner），是基金管理公司，视不同的基金投向，他们目前在中国大陆仍以土地开发合作，资产收购持有以及资产收购改造为主。

    而对于房地产的人民币基金，我们认为目前其仍然处于初期探索阶段。对于它们的发展而言，包括相关法律、政策支持、资金来源等落实的条件尚不成熟。

    中国房地产报：进入到2010年，在您所接触过的外资中，是否出现一些新的动向？比如在路径、投资手段以及投资预期领域上？

    何衍钧：目前来看，在投资路径和手段上并没有更多新的动向，但由于一线城市尤其土地资产价格在2009年下半年的疯涨，一些外资目前再度考虑向二三线城市发展，寻找投资机会。

    在市场层面，我们看到更多的本土资金的崛起和活跃，比如我们在2010年的第一笔交易就是促成本土的信托资金和二线城市的开发商合作共同开发项目。因此，对于外资而言，相较于几年前，目前外资投资地产的难度提升了，其对于回报和风险的考虑也开始发生变化。外资处于对政策、税收、供应和消费等方面的担忧，会采取比较谨慎的态度。

    比如，据我了解，近期，确实有一些外资基金管理公司，比如英国的一家公司已将自己的IRR（即内部收益率）由原来的30％降低到20％，投资项目也不多，而这正是源于其面对的竞争对手越来越多，其内资竞争对手出手较快，比他们更了解中国市场。这确实与几年前有所不同。

    在投资物业类别上，外资一直比较感兴趣的是商铺，但市场上可出售的优质商场确实不多；而写字楼则由于多数城市总体上呈明显的供大于求，这确实会为外资投资带来比较大的租金压力；在高端公寓的收购层面，由于本土开发商越来越成熟，可卖的也不是很多。因此，越来越多的外资更倾向于与本土开发商做土地开发合作。

    中国房地产报：在您看来，随着保险资金开闸以及REITs逐渐浮出水面，外资投资中国楼市又出现了哪些新的机会？

    何衍钧：这些资本流入地产领域，对于房地产市场是好事。更多的资本流入这个市场，可以增加市场的流动性。对于外资来讲，这就意味着有了更多的投资者加入，对于未来其推出则会有更多的承接者。当然，这也意味着，众多新的投资力量加入会引发对于一些优质项目的竞争趋于激烈。

    因此，外资基金除了资金实力外，也更多地关注自己所能提供的附加值，比如品牌、专业管理、运营经验等，以赢得更好的投资机会。