2009年房地产投资着充分利用优惠的借贷政策，促使房地产的总交易量和交易金额分别上升%62.9和100.7%。土地拍卖价格延续了上升势头，并在2009年接连创出历史新高。

    在政府2009年“适度宽松”的货币政策下，开发商利用银行贷款不断增加土地储备。预计政府今年将进一步收紧土地政策，以控制国内大城市的房价上涨。

    市场概述

    经济概览

    自全球经济危机发生以来，受惠于政府大力刺激经济的政策，中国经济恢复势头强劲。2009年中国实际国内生产总值(GDP)增幅为87％，总额达到491万亿美元，超过了政府年初设定的8％的增长目标(表1)。

    如此高的GDP增幅绝大部分来自固定资产投资的支持。根据国家统计局的数据，资本形成总额和总消费支出对2009年GDP的贡献分别为8％和46％。同时，由于西方国家的经济收缩，净出口额的贡献率则为一39％。
投资市场概览

    2009年，房地产投资者充分利用优惠的借贷条件，房地产的总交易量和交易金额分别上涨了629％和1007％。

    各类市场在交易量方面都出现了显着增长。住宅和工业物业增幅最大，成交分别增加了908％和676％(表2)。工业类的交易大多数集中在政府倾向发展工业的华北和西部地区。

    在写字楼类别方面，尽管交易数量增加了211％，总成交金额却下降161％，反映出2009年的平均成交价低于2008年。虽然主要城市的商业地段供应不断增加，但核心商业区的办公楼价格依然坚挺(表3)。

    土地拍卖价格延续了上升势头，并在2009年接连创出历史新高。为了控制飞涨的土地价格，中国政府在年底加强了土地出让付款方面的规定。在中国房地产投资市场中，国内资金的份额持续增加。不过，境外公司仍然占有大多数核心物业。
土地交易

    总体而言，土地交易量增加了794％，成交金额则增加倍多，从2008年的285亿美元上升到2009年的655亿美元(表4及图1)。

    在政府2009年“适度宽松”的货币政策下，开发商利用银行贷款不断增加土地储备。市场对住宅地块和混合地块的兴趣依然浓厚，住宅用地成交量同比大幅跃升132％，达325宗，而混合地块的成交量则增加了560A，，为291宗。

    土地出让现在己成为地方政府重要的收人来源。根据国土资源部的数据，地方政府从土地出让中获得了2，：330亿美元的收人，同比增加60%。

    北京、上海等线城市写字楼土地供应的增加使写字楼土地交易从去年的17宗增加到23宗。相反，成交总额则下降9％。

    鉴于对本地开发商囤积土地，尤其黄金地段的忧虑政府对土地出让加人了更严厉的条件。

    为进步解决这问题，2009年底有8家开发商(包括本地和外资)因为未能及时付款或签约被取消购买新地块的资格。

    几乎所有城市的土地交易数量都出现增长。增长最明显的是杭州，共录得98宗土地交易，是2008年的3倍多(图2)。

    物业交易

    2009年整体物业交易量下降338％，成交金额则下降了157％(表5及图3)。

    在物业成交中，住宅和工业市场板块下降幅度虽大。

    住宅物业的成交从2008年的34宗大幅跌落到2009年的7宗，部分原因在于线城市的豪宅价格同比上涨了，309；以上。同时，2009年工业物业市场未出现成交，而2008年则有2宗。

    商业物业则继续受到市场的追捧。2009年共售出23幢写字楼，而2008年则为21幢。值得注意的是，国有企业在重要城市的写字楼收购方面表现活跃。2009年共售出9幢零售物业，而2008年则为8幢。

    随着主要商业区(cBD)边缘地带的写字楼供应大量增加，空置率出现上升，租金则有所下降。承租风险的增大以及回报率吸引力降低造成了整体物业价值的下降。一线城市传统cBD的写字楼对于意欲在中国扩充业务的外国公司仍具有吸引力。

    服务式公寓的总成交数量在2009年增加了5056。不过，这只是在2008年的基础上增加了宗而已。

    在成交地点方面，一线城市占物业总成交数量的84％。上海共录得27宗交易，占总数的60％，而北京和广州分别录得6宗和5宗。上海的写字楼市场最为活跃，2009年共有16宗交易(图4)。

    与本地投资者相比，境外投资者在2009年相对平静。外资总额在2009年下降了742％，而国内资金则增加了289％。 
  结论

    事实证明，中国政府年前开始实施的经济刺激举措非常成功，令中国成为从全球金融危最早恢复的经济体z。2009年12月，中国些最大的房地产开发商曾警告，中国某些大城市的房地产泡沫可能会蔓延到国内其他地方，并对市场带来破坏性的后果。不过市场普遍认为，政府会通过调整房地产方面的政策来给市场降温，避免房地产泡沫的形成。

    展望

    资金流动性将是2010年房地产投资市场表现的关键因素。有信号显示，扩张陛的货币政策已经接近尾声，这些信号包括央行提高了银行的存款准备金率以及对加息的预期。因此，国内银行在2010年初已经纷纷收紧贷款以作回应。

    市场预计3月初将会有更多影响房地产市场的政府政策出台

    由于政策越来越有利于国内资金，境外投资者将面临更多的市场考验。我司已经开始注意到，境外投资者正在中国设立与房地产相关的基金，相信这将成为种趋势。

    境外投资者将会继续持有线城市核心地区的房产。尽管他们会因为基金到期而兑现些资产，但在中国未来的房地产市场上，仍将是支重要力量。

    展望未来，尽管土地收回政策会进步收紧，但住宅用地依然抢手。

    2010年，租赁型物业的热度将会超过其他市场板块。线和二线城市的商铺将会继续受益于经济恢复和消费者购买力的增强。线城市核心地区的写字楼对投资者仍然具有吸引力。