中国城市化与旧厂址更新

　　随着中国城市化和工业化进入优化更新阶段，旧厂房改造（旧厂址再开发）及开发运营成为市场热点，各种类型各种改造主体的旧厂房改造项目应运而生，剖析深入原因，城区更新发展、城市土地集约化利用以及产业结构升级换代需求是核心推动力。
　
　　中国快速城市化加剧了城市有限土地和急剧增加的城市人口对土地需求的矛盾，如何高效合理利用城市土地成为各级政府高度关注的问题。1995年我国城市化水平达到30%，进入高速发展阶段，到2007年底，中国城镇化水平为44.9％，部分城市如上海、北京、深圳、天津、广州等都达到70％以上，城市用地紧缺问题日益凸现。按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%，而我国的城市普遍超过了20%，上海、苏州等发达城市甚至达到了25.77%和31.79%，城区中存在大量的待重新发展工业用地。

　　另一方面，传统工业布局的劳动力导向致使市中心区域聚集了大量的劳动密集型企业，诸如纺织服装、化工原料等工业企业，随着城市工业体系升级、城市环境优化以及交通条件改善，传统的工业和产业功能无法适应，相继迁出城区，留下大片的待重新整理开发的工业用地。

　　再则，各级政府相继出台政策，引导和支持中心城区旧厂址的更新利用，并以高附加值的现代服务业为优先发展方向。如《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号）指出积极支持以划拨方式取得土地的单位利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业，土地用途和使用权人可暂不变更；《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》（佛府〔2007〕68号）明确各级财政部门要调整支出结构，对旧厂房改造给予一定的财政扶持，扶持的方式可采取贴息、补贴、奖励等方式。

　　国内旧厂址再开发的三种模式

　　城区旧厂址的更新改造关键在于如何导入有生命力的、可持续发展的产业、商业等功能，并进行市场化经营，从国内目前同类项目的开发经营实践中总结出三种切实可行的操作模式。

　　1、旧厂房改造成创意产业园 ——创意环境＋低廉租金
　　
　　该种模式通过对现有旧厂房物业的改造和更新，利用厂房丰富的创意文化内涵，充分保留工业遗存，营造出有别于普通商务办公的特色办公环境，同时通过低租金的优势，特别能够吸引从事文化创作、广告设计等极具创意的人群或企业聚集，是目前最为常见且相对成熟的旧厂址再开发模式。

　　伴随着创意产业在全国落地生根，各地出现了众多旧厂房改造的创意产业园，其中北京、上海等地的具有较高知名度，广州、深圳、青岛等地区也先后发展起来，出现了798、8号桥、OCT—LOFT等一批知名园区。
 2、旧厂房改造成特色经营性物业——城市功能置换＋特色经营

　　除了将旧厂房改造成创意产业园之外，利用旧厂房极具个性的工业元素，以及高层高、大尺度的建筑特性，将厂房改造成时尚与怀旧、现代与传统多重特征的酒店、商业、文化设施、会议中心等经营性内容。

　　这类模式与所在区域的城市定位和周边市场环境密切相关，如在城市中心区地段将废弃的旧厂房改造成特色商业街区或餐饮，在居住聚集区可以改造成融街道、社区、图书馆、剧院、活动中心等于一体的社区邻里中心。

　　3、工业用地建商务型产业园

　　工业用地建成的商务型产业园通常是针对某一行业或某种产业的产业链高端环节进行聚集，以工业写字楼为主要载体发展商务功能，与城区的商务写字楼相比，租金相对低廉，深受中小企业欢迎。

　　这类模式的经营通常需要一定规模，因此较多运用于成片旧厂址改造和再开发的情况，同时该种模式具有一定的主题性和针对性，项目开发受区域内产业或行业发展的影响较大。

　　旧厂址再开发利用实践过程中面临的核心问题

　　1、传统政策管理体制的制约

　　城区旧厂址开发需要大量的资金支持，为了缓解政府资金压力，拓宽招商渠道，政府鼓励非政府单位和投资者积极参与到旧厂址再开发中来，如何保障企业和投资者的利益成为亟待解决的问题。

　　旧厂址属于工业用地性质，在传统土地管理体制下，工业项目用地内部行政办公及生活设施用地不得超过用地总面积的7%的限制，以及工业用地上建筑物的大产权特性，阻碍了旧厂址改造项目的灵活经营。倘若改变工业用地性质，则需补缴地价，无疑极大增加了开发成本，市场经营效益降低，减弱了市场力量参与旧厂址开发的积极性，从而增加了政府负担并延缓了改造开发的进程。

　　2、兼顾多方利益的运营

　　（1）政企合作

　　虽然目前许多旧厂址开发由市场力量主导，但和政府始终有千丝万缕的联系。政府作为政策的制订者和执行者，市场机构也必须要和政府形成一定的联合。根据恒昌以往的实践经验，只有政府和市场机构双赢的情况下，有效综合利用新出台的政策，才能实现项目操作的可行。如我司在佛山海天味业旧厂址改造策划过程中，充分解读政府政策，为项目立项和经营起指导作用，并使之成为定位、开发模式设定的核心依据，从而实现政府、海天企业以及市场的三方盈利。此外，互赢的政企合作关系便于项目向政府争取更多的税收、物业购买租赁、政府服务等多方面优惠政策，吸引企业进驻，进而推动项目发展。
（2）整合经营

　　旧厂房改造成创意产业园和工业用地建商务产业园两种模式主要依托产业聚集，形成长久持续的发展动力，因此如何吸引目标产业企业入驻成为园区首要解决的问题，目前市场上比较快速且有效的产业聚集方式有龙头企业主导和原有园区产业延伸两种方式。

　　龙头企业对行业企业具有较强吸聚能力，因此许多项目会优先考虑通过龙头企业聚集产业，但引进何种类型的龙头企业及如何充分发挥龙头企业的集聚作用还需要长期深入探讨。

　　原有园区产业延伸主要是指项目开发主体本身已经开发某个园区并积累了丰富的行业资讯和企业客户资源，通过新园区的开发提升自身的综合实力以及对原有园区进行更新升级。例如我司近期对广州市白云区某玩具厂旧厂址进行的开发策划项目中，委托方就是具有园区经营基础的民营科技园，玩具厂项目将成为其园区发展的一个新起点。还有像天安数码城公司在开发深圳天安数码城之后，依托企业多年经营经验和客户资源，相继在东莞、南海、番禺开发新的高科技产业园项目。

　　小结

　　城区旧厂址再开发利用是涉及政府、开发主体、入驻企业等多方利益的矛盾综合体，只有充分考虑政府政策可行性、开发主体发展目标、进驻企业需求以及所依托的城市产业经济大环境，实现多方互赢，才能获得最终的成功。