随着我国地产业的迅速发展，地产形式也开始逐步细分，出现了许多新的地产形式。“产业地产”和“动力地产”是最近提的比较多的两个地产概念。

　　地产的一级分类仍然是房地产、商业地产、工业地产。其他的地产概念和形式都是这三类地产形式的再细分或衍生，要么就是这三类地产的组合。

　　“产业地产”和“动力地产”实际上是工业地产概念的升级和裂变。

　　工业地产——被简化的概念

　　工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。

　　这是工业地产的定义。于是工业地产的概念在很多人心目中就等于厂房，就像房地产那样被纯物业化了。

　　在东南沿海特别是在珠三角地区，厂房、工业园的粗放式经营更加简化和背离了工业地产的正确概念。在珠三角的一些地区，到处都是零散的各种各　样的厂房，很多所谓的工业园也就是在一个地方集中了一堆企业。

　　工业地产从来都不是一个单纯的物业感念，也不是单纯的商业概念。它总是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的。也就是说它具有政治性和很强的政策导向性。

　　如果撇开了地方经济发展和地方政府招商政策的各种因素来开发工业地产，这个项目就很难成功。

　　这里面有两个主体，一个是工业地产投资商，一个是政府。

　　好比珠三角地区的很多厂房业主，根本不去调查工业地产的市场情况也不了解政府的产业政策，盲目的建起许多厂房。结果招租成了大难题。

  　 政府方面往往不做科学的产业规划，对自己的优劣势认识不清晰，简单的划出一块地，名曰某某工业园，然后招商。结果招商老大难，就算招到了，也是五花八门一团乱，最后还给自己搞出一堆麻烦来。

    　随着中国制造业产业结构的升级和国家宏观经济政策的变化，这种简单的工业地产概念会越来越行不通。无论是政府还是开发商，都应该认识到这一点。
产业地产——必将大行其道

  　 前面提到了现在工业地产的问题，那么从工业地产升级到产业地产，或许刚好可以解决这个问题。

　　产业地产是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼和高科技园区为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业服务式地产。

   　这是产业地产测评中心的总经理梁春提出的概念，如果比发展的远景，不如动力地产，但却能解决中国工业地产眼下的大问题。

   　经过三十年的发展，中国制造业正在逐渐向国际产业链的上游攀登，不再是初期那种简单粗放的模式。产业化特征越来越明显，产业转移和升级也是迫在眉睫的事。

  　 产业转移和升级，不是企业转移和升级。在这场转移大潮中，东部以“产业”形式转出去，内地必然要以“产业”形式接进来。

   　实践经验也证明，现代城市的发展必须与产业相结合。政府的招商引资也从以前的以企业为导向转为以产业为导向，以产业带动城市经济群的发展。形态例如：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园和一些行业产业园等。

  　 成功的例子也有很多，例如武汉的光谷、第一企业社区，天津滨海新区、番禺珠宝产业园等。这些新型的城市产业园区，都要求集管理、研发、营销展示，商务接待等功能于一身，迎合产业升级的需求。

   　产业地产的经营理念正好切合了这个要求。如果工业地产的开发模式依然是划一片地，建几栋厂房这样简单，显然不符合中国现阶段产业转移和升级的要求，也不符合各地方城市经营的产业化要求。以老思想旧思想开发工业地产必将被市场淘汰。
  
　　动力地产——城市经营的航标

  　 中国动力会提出的动力地产的概念，对一个城市来说，或许比产业地产更具吸引力。

　　在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、旅游地产和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，进行综合开发和集约化经营的新兴产业形态，即“动力地产”。

　　动力地产有三个特点：

　　第:一：整个城市经营、国家经营的高度；例如：上海浦东开发区、大连、西安高新技术开发区、苏州工业区、中关村科技园区。都是动力地产的典范，也是许多城市争相效仿的对象。

　　中共中央政策研究室经济局局长李连仲说：“动力地产的意义在于，让业内人士把目光放的更长远一些，把地产业上升到城市经营、国家经营的平台上来。”

　　第二：以产业承载性、财富递增性、发展持续性实现土地价值的最大化，并与消费型地产共同构建一个和谐的产业链。

　　动力地产最大的特点是打破了单一地产形式的概念，将工商业地产、旅游地产和经济园区地产融合到了一起，让各种地产形式协调发展，共同组合成一种健康、持续的地产形式。应该说，已经突破了单纯工业地产的概念。但在它所包含的几种地产形式中，最重要的和首先必须要解决的，还是工业地产的问题。

　　历史发展的经验告诉我们，对于一个城市，首先起步的一定是工业地产，当工业经济发展到一定水平，商务和贸易快速发展，便产生对商务写字楼宇的需求。当整体城市经济实现产业化升级，经济重心开始向第二、三产业便宜的时候，城市居民可支配收入达到一定高度，便产生对旅游休闲和住房的强烈需求。

　　这同时也是非常具有前瞻性的看法，现在工业地产、商业地产、住宅地产的概念如此独立和强大，正说明这几种地产形式细分后各自为阵，互不协调的现状。也是地产发展的规律：综合，细分，再综合。所不同的是开始的综合是混乱，后面的综合是理性组合、比例协调。

　　第三：在城市经营的高度，包含了一个城市的几乎全部元素，例如人文、交通、品牌、人才、资源、工业、商业、旅游业等一切生产性要素。

　　综合起来讲，动力地产是非常不错的概念，也有不少成功的案例，可以说是中国城市主流经济未来发展的必经之路。但并不是所有的城市都具备运营动力地产必备的要素，目前对大多数地区城市来说，实现工业经济产业化才是眼前的要务。

　　招商地产——更上一层楼

　　本刊对工业地产、产业地产和动力地产的概念经过反复的研究，发现它们具备两个共同特点：

　　第一：都是生产性地产。在这三种地产概念里，都没有把房地产纳入概念范畴之内，即都是为地方经济创造价值的生产性地产。

　　第二：都是为地方政府招商引资服务的载体。这三种地产概念，都是为了吸引资本和产业入驻当地，是为地方经济发展服务的。都离不开地方政府的产业和经济政策。

　　依据这两个共同点，本刊编辑部和顾问团经过反复讨论，决定从功能上将这三种地产形式都归入一个地产概念里——“招商地产”。

　　“招商地产”是指在中国产业转移和产业机构升级等新经济背景下，以地产为载体，以推动地方政府招商引资为主要目标，以促进地方经济持续健康发展为前提，涵盖工业地产、商业地产、旅游地产、产业地产、动力地产等多种地产概念，综合开发、集约化经营的生产型地产形式。