近日本报获悉，银监会正在紧急招集人马调研各省市土地储备中心的融资状况。调查对象直指商业银行批准的具有政府背景的两大贷款主体——土地储备中心和政府委托的企业法人。

    知情人士透露，本次调研开始于9月中上旬，主要缘于近期部分省市土地储备贷款增速过快，甚至超过了全部贷款的平均增速，表现太过扎眼。主要调研区域锁定在地价和房价屡创新高的城市。

    “如果是浅层次的调研解决不了根本问题，这其实是国土、金融两大系统在规范房地产市场中的一种职能博弈。土地储备中心的职能已经到了重新思考和定位的地步了。”房地产高级经济师章林晓说。

    此外，记者了解到，在国土资源部下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》中，也将土地储备机构建立情况作为一项重要调研内容，从储备机构的隶属关系调研其运行的实际效果。

    分析人士认为，国土资源部未来或许将在土地储备中心的权属方面有所行动。

    土地储备贷款风险

    8月5日央行公布的2009年第二季度货币政策报告显示，今年上半年，房地产业中长期贷款新增3501亿元，是去年全年房地产业中长期贷款增量的1.5倍。

    在《财经》杂志举办的地产金融会议上，一位央行内部人士透露：“大部分流入房地产行业的贷款中，有一大部分用于土地储备环节。”

“其中的根源在于，此前土地储备贷款被列入房地产开发贷款范畴，一些商业银行对此实施控制，有严格的行业占比和风险限额管理。但4万亿元投资等措施出台后，地方政府土地储备机构的信用评级、授信额度被调高，4万亿元贷款中很大一部分流入土地储备贷款。”上述央行人士表示。

    以北京市为例，今年北京土地储备中心成立了专门协调贷款小组，与13家金融机构签订了总额高达1510亿元的授信协议。

    据某国有商业银行相关人士透露，8月份过后，由于商业银行内部全年贷款额度已经用去一大半，同时房地产风险又被警示，因此都不同程度收紧了开发贷款。

    “但土地储备贷款和房地产开发贷款是走不同流程的贷款，还没有听说土地储备贷款要收紧。”该人士表示。

    不过，据某股份制银行人士称，基于控制地方政府融资平台贷款风险的考虑，现在对于土地储备贷款也有所控制，会选择大城市的土地储备中心介入，县级市的肯定不会进入。

    角色尴尬

    值得注意的是，土地储备贷款一般由土地储备中心作为政府背景机构出面担保。“银行看中的是政府的潜在信用。然而这种潜在信用并不等同于有效的信用担保，同时由于监管不会太严格，因此不排除挪用现象发生。”某银行内部人员说。

    对此，一位业内人士表示，土地储备贷款最容易造成两类风险，一是地方政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他建设资金；此外，如果土地储备的用途是建设用地，未来的效益一般，要看地方政府的财力，“如果政府是赤字财政收入，等于是开了一张空头支票”。

事实上，在如此复杂的境况背后是土地储备中心制度设置的尴尬。作为政府下设机构，角色定位不明和自有资金稀缺是土地储备中心始终无法回避的尴尬。

    广州中地行董事长徐建平表示，土地储备中心本身资金有限，而大多数前期平整工作都需要大量的资金投入，这就导致推地效率缓慢。在不得已情况下，还需要由开发商出面做一级土地平整工作。因此，这就从根本上制约了土地储备中心话语权。

    “基于主体性质不明、资金压力难以缓解等问题，土地储备中心的职能逐渐违背了原来设立的初衷。”上述业内人士认为，土地储备制度需要一场大的变革。

中国房地产报   张媛媛