核心提示：几家欢喜几家忧，席卷全球的金融危机让成千上万的中小企业折戟沙场，也让更多的企业在危机中发现更多投资机会。小企业倒闭、空置厂房增加、厂房价格下跌，抄底厂房正在成为一种新的投资思路。

      辩证来看，危机同时也意味着时机。谁能想到伴随着大批量的企业倒闭，破落的厂房竟又成为新一轮投资热点。螳螂捕蝉，黄雀在后，在市场这个江湖，谁也不知道下一刻将会发生什么

　　几家欢喜几家忧，席卷全球的金融危机让成千上万的中小企业折戟沙场，也让更多的企业在危机中发现更多投资机会。小企业倒闭、空置厂房增加、厂房价格下跌，抄底厂房正在成为一种新的投资思路。

　　深圳，大鱼吃小鱼

　　浙江人的头脑全国有名，抄底房地产，抄底工业地产是他们常常挂在嘴边的词语。近日，在深圳服装业小有名气的郝在福也有整个打算，就是尽快购置自有厂房，拥有自己“制衣王国”。

　　1990年，郝在福靠买来的30台旧缝纫机起家在深圳南油地区做制衣加工，仅6年时间就把50人的作坊办成了1400人的大厂。如今，他执掌的制衣有限公司共有5个工厂，员工达2000人，每月生产成衣超40万件。但是一直以来他都是在租用厂房，现在他感觉是启动自己“二次革命”的时候了。注入自有资金，将一半的设备升级成最为先进的进口设备；改进生产工艺流程，加快效率等。与此同时，另一大动作就是在靠近深圳的东莞寻找价位合适的厂房。

　　前几天，他开心地告诉记者，他历经数月在东莞找旧厂房建工业园的计划“基本落定了”！“现在经济形势不好，好多企业倒闭需要回笼资金，厂房及设备成为最后的救命稻草，以往居高不下的厂房价格也自降身价了，每平方米不到700元，差不多是以前一半的价格。我已经在东莞的塘厦买下了一处独立厂房，占地3万平方米，厂房面积4万平方米。”

　　他笑着对记者说：“我是喜欢逆向思维的，现在经济低迷，那以前可挣多点的，现在就挣少点”。深圳东莞毗邻，交通物流、人才管理、配套服务等都具有区位优势，这样的营商环境在全国是数一数二的。虽然现在的投资环境不是很景气，但长远来看，深圳、广东、对我国制造业的发展是看好的，未来还是很有“钱景”的。郝在福表示，“现在低价买旧厂房就正当其时。”

　　在前往深圳公明镇的路上，记者看到，公路两旁5、6层高的厂房外墙上挂起的巨大招租红幅不断从记者视线中跃过。红幅上的“独院厂房招租8元起”、“科技园整栋分层招租”、“业主厂房分租”、“宿舍招租”等林林总总的招租广告语，硕大的字体、详细的联系电话，业主招租急切之情跃然其上。

　　但是对于“抄底”厂房的做法，有专家认为，应该讲究“因人而异”，审慎评估，毕竟厂房租金只是企业生产的一部分，经营管理成本往往远大于租金或地价成本。这样的成本风险对于企业本身经营和专门的房地产投资是不能同日而语的，已经开始的经济危机还要持续多久无法准确预料。目前，生产性的企业最重要的任务是平稳渡过危机，特别是做好资金调度，产业链的完善等问题，应注意开源节流，积极扩大内销市场，不要盲目扩张。

      长三角，出手依旧谨慎

　　曾几何时，在上海投资老厂房，还被看作是创意地产。随着金融危机的来袭，工业地产这一号称“楼市最后堡垒”也被攻克。受全球经济萎缩的影响下，上海工业地产也受到了相当的冲击，长三角一带的工业用地售价已经下跌10%~15%，上海也被波及。

　　上海工业房地产测评研究中心的钱琴对记者表示，这样的气氛伴随经济不景气已经有了一段时间了。经历了前2个季度的惯性传导之后，进入第三季度，投资者观望气氛愈发严重，普通工业物业成交量显著减少，尤其没有特色的、不符合市场需求的部分多层厂房几乎无人问津，目前的投资需求量相比上半年下降了23%左右。

　　而租售价格方面涨跌互现，租金环比下降0.07%，售价环比上涨1.04%。其中浦东板块由于受到世博概念及迪斯尼概念的影响，周边受益土地增值预期大增，业主捂盘情绪强烈，目前还没真正影响到市场整体租售价格。而租金环比的连续下降预示着市场还需进一步向下调整。

　　从交易量上看，普通工业物业交易量明显较少，部分需要回笼资金的独栋商务研发办公楼项目开始采取降价促销策略，成为目前市场的一个亮点。但整体表现都比较谨慎，曾经热衷组织厂房考察的上海部分媒体也安静下来，静观未来走势。

　　据透露，长三角地区大部分开发区的招商工作没完成，这在近几年中绝无仅有，这不是政策的因素，主要是金融危机大环境的影响。

　　而且，据世邦魏理仕调查显示，受金融市场动荡的影响，一些跨国企业和本地中小企业中的制造型企业，尤其是出口加工型企业，已经试图放弃原有的制造业，转而将自有工业物业进行出租、出售或者再开发。也因为如此，对预期上涨的厂房租金造成一定的向下压力。

　　一向喜欢投资工业用地的海外基金近期减少了对工业用地的需求，这使得今年上半年还因为供不应求而价格同比增长28.2%的上海工业用地一下子变得供大于求。

　　作为跨国企业、本地大型企业投资较多的工业厂房项目，苦于无米可炊的投资者或减小规模，或紧缩资金，整体观望心态浓厚。

　　特色厂房吃香　

　　众里寻他千百度，募然回首，那人却在灯火阑珊处。受经济危机影响的大局也并非暗淡无光，只是缺少发现的眼睛。

　　世邦魏理仕就指出，未来的高标准物流类厂房将非常具有投资潜力。过去的三季度，厂房类物业的租金已经出现1%的环比下跌，而相应的物流和研发类也不可避免地经历需求的减少。然而，新增物流地产的锐减，以及由于银根紧缩所造成的一些工程的延期，将导致对于高标准仓储物业的需求在明年可能保持其一贯的强劲需求。

　　另一方面，全球第三方物流公司已经开始将它们的业务重心由欧美转向亚洲，尤其是中国大陆。据了解，紧接着UPS的步伐，DHL已经在上海机场集团签订投资合同，计划于上海浦东国际机场建造DHL北亚枢纽中心，其北亚枢纽将主要服务于中国和北亚国家，完善区域内以及和欧洲、美国的洲际连接，成为DHL在亚太地区的多枢纽转运体系的一员。该项目一期总占地面积达到8.8万平方米，预计将于2010年建成。

　　此外，刺激经济的一揽子计划不仅能够激励国内经济从全球金融危机中强劲复苏，而且还能加大力度地鼓励建设二、三级城市机场和修复现有基础设施，以便刺激国内对工业产品的需求和加速物流业的发展。

　　仲量联行中国区物流基础设施总监王成志分析，各路资本对以优质仓储设施为代表的工业地产的投资兴趣正在不断提高，首先看中的就是预期的高回报。

　　“其次，这些工业地产稳定的租金收益，通常能以较长租赁周期满租，适合基金经理们将其作为核心资产组合，而且近两年，租金增长更为显著，投资回报率明显高于写字楼。”

　　中国的物流设施等工业地产项目，从2003年到现在的大量投资主要集中在三个核心区域：大渤海湾地区(北京、天津和青岛)、长三角地区(上海以及周边城市，如宁波)和珠三角地区(广州和深圳)，其中又以上海为最，仓储面积达到270万平方米。

　　目前来看，这些区域及其中的工业地产项目，甚至工业土地，已经成为各路资本投资的目标，将有更大规模的海外资本进入这个市场。

来源：上海侨报