核心提示：今年年初开始的中小企业大量倒闭，似乎是一个不争的事实，直接结果造成了工业厂房出现一定规模的空置。当时业内就认为今年工业地产的发展将遇阻，而近几个月接连出现的住宅用地流拍、工业用地反而放量的现象，似乎又说明国内房地产行业的风向标正在转向工业地产。

      •企业操作工业用地的空间比以前大了很多
　　•大量民间资本跟风涌入工业地产开发未必是好事
　　•房地产开发商与工业地产开发商联手的趋势更加明显
　　•具有全方位操作能力的专业工业地产顾问企业前景愈加明朗

　　今年年初开始的中小企业大量倒闭，似乎是一个不争的事实，直接结果造成了工业厂房出现一定规模的空置。当时业内就认为今年工业地产的发展将遇阻，而近几个月接连出现的住宅用地流拍、工业用地反而放量的现象，似乎又说明国内房地产行业的风向标正在转向工业地产。那么，国内工业地产的前景究竟如何？本刊日前特采访了《中国工业地产》杂志总编、昊信联行董事长陈志豪先生。

　　工业地产开发正在向大规划、集团化发展

　　记者：请问陈总，08年国内工业地产最显著的特点是什么？

　　陈志豪：从总体形势来看，今年国内工业地产开发在走大规划、集团化之路。大规划主要体现在两个方面：一是政府越来越主动地介入到工业地产项目规划中来，工业地产项目开发与城市规划和城市运营紧密结合；二是工业地产项目规模在加大，以往都是一两千亩，现在一般都达到三五千亩的规模。

　　记者：项目规模增大了，工业用地供应方面有没有问题？

　　陈志豪：应该不成问题。今年以来尤其是近几个月，在土地交易市场上，住宅用地经常出现流拍，相比之下，工业用地则推出得比较多，而且似乎很炙手可热，尤其在上海、广州、深圳等城市。而且今年有关工业用地的政策并不像去年那么频繁，现实情况似乎很有利于工业地产发展。

　　记者：大规模和集团化发展，对开发商有哪些新的要求？

　　陈志豪：工业地产开发企业正在升级换代，政府和企业之间的合作也在加强。以前政府和企业之间的合作只是停留在“政府出地、企业出钱”的浅层，今年以来，政府和企业之间合作更进一步，最常见的做法是政府出一个总体的规划，企业则从市场层面考虑去具体操作。可以说企业的操作空间比以前更广阔了。

　　还有一点值得注意，越来越多民间资本涌向工业地产，房地产商也越发对工业地产感兴趣，纷纷兼做工业地产。

　　记者：正如您刚才所说的，许多房地产商也兼做工业地产，那么他们发展得怎样？

　　陈志豪：不能说发展得很好。房地产和工业地产毕竟是两个不同的概念，运作模式和市场都有很大区别。而且本身国内的工业地产运作还处在初级阶段，房地产商进入工业地产领域更是初级阶段，经营模式需要转变，与政府的对接也是一大难题，所以许多涉足工业地产的房地产商都还在摸索合适的经营模式。当然，长三角地区也有几家房地产商成功运作工业地产的。

　　记者：那么在这种情况下，顾问公司是不是可以介入进来？

　　陈志豪：是的，但目前国内专业的工业地产顾问公司还没有。我们所熟悉的戴德梁行、仲量联行等全球五大行主要侧重点是房地产和商业地产。其实昊信地产最近正在筹备成立昊信联行，专门做工业地产投资和招商顾问。我们会结合以往6年的工业地产开发和招商经验，同时也通过我们的媒体整合资源，做出一整套完善的实施方案。

政府规划先行趋势日益明显

　　记者：企业的大量倒闭对工业地产的载体——工业厂房、园区存在很大影响，有专家预测未来3年内广东省的加工贸易企业还会有1/3将倒闭。针对这种情况，工业地产开发商又将如何规避风险，在投资上要做哪些方面的调整？

　　陈志豪：市场好的时候，建什么样的厂房都很畅销，但市场不好时，自然就会出现优胜劣汰，而现在的市场并不乐观。我建议那些新的工业地产开　　发商首先要做好市场调研，接下来做好规划，而非盲目地建设，可以找一些有经验的开发商或者顾问公司取经、咨询。特别是珠三角盛行的私人厂房，都到了一种“跟风”的地步，到处都在建，但建好之后又面临招租难题，所以在建厂房或者工业园时，一定要结合市场，市场需要什么样的，我就建什么样的。开发商要跟着市场趋势走，做出适合企业生存和经营的载体，软、硬件环境都好的园区和厂房一定可以持续发展。

　　记者：企业倒闭或者搬迁之后，这些空置出来的厂房如何处理？

　　陈志豪：升级、改造，或者两者相结合，当然也不排除拆除一些厂房。政府鼓励厂房升级，向多层化发展，提高提地利用率和单位土地上的产值。按照上海、北京等地的做法，一些旧的工业园区可以改造成创意产业园，但这种做法并不多，珠三角这边主要是政府牵头，进行片区改造，比如去年开始的佛山旧厂房改造就是一个很好的例子。

　　记者：有人说工业地产开发商要向城市运营商发展，您怎么看待这个观点，工业地产开发商怎样与政府的城市规划相融合？

　　陈志豪：其实这是工业地产开发商和政府之间更进一步的合作。无论是房地产开发商还是工业地产开发商，都应该提升和转变，向城市运营商转型。当然这里的城市运营与政府层面的城市规划有所不同，一般来说，政府规划注重的是城市的长远发展，而开发商更追求短期的利润回报。

　　我们看到，目前国内已形成一批坚持只做产业地产开发的专业企业，它们对产品研发与升值、目标客户群、定向招商都形成了很高的理解度，因此可以使产品升值，进行专业招商，并具备充足客户资源，这样的企业自然会成为政府首选的合作对象。

　　外资蓄势待发，本土开发商要练好“内功”

　　记者：相比去年，外资对中国工业地产的兴趣似乎消退了一些，你怎么看待这一现象？

　　陈志豪：表面看起来，今年外资在中国工业地产市场确实动作不大，这主要是因为整个出口市场和环境比较低迷，而外资在中国工业地产领域主要是做仓储设施和物流地产。当然，中国市场这么大，外资肯定不会轻易放弃，与其说今年外资对中国工业地产的兴趣消退，还不如说他们在积蓄能量、等待时机，因为他们虽然没有大的动作，但还是在选址和布局。AMB最近就表示将择机在成都和珠三角地区进行工业地产开发。

　　记者：那么国内的工业地产开发商如何应对这种竞争？

　　陈志豪：有竞争是好事。从市场角度来说，应该欢迎外资进入，因为他们都是有数十年工业地产开发经验的，国内工业地产尚在起步阶段，外资的进入，可以让国内工业地产开发商学习借鉴。而且本土化是国内工业地产开发商的最大优势，政府或多或少会有“肥水不流外人田”的观念，开发商自然也就“近水楼台先得月”，对于政府政策的把握比较敏感，相对来说，国内开发商与政府协商、对接的时间比外资要短一些。当然，国内开发商必须练好“内功”，否则即使有本土优势，也很难将项目操作成功。

房地产商不妨与工业地产商携手

　　记者：今年以来工业地产开发资金链断裂问题日益突出，前段时间央行更是发文表示不向开发商贷款购买土地。国内工业地产的融资渠道本来就很有限，央行的这个规定会对国内工业地产开发造成什么影响？工业地产将怎样开拓融资渠道？

　　陈志豪：肯定会有影响，国内工业地产的融资渠道主要是以银行贷款为主的，银行这一关要是再收缩，很多开发商特别是中小开发商会面临“断粮”的窘境。我们看到今年的工业地产峰会中，工业地产融资渠道就是一个很重要的议题，业内人士都在探讨和关注这个问题。现在国内一些工业地产开发商也在积极寻找一些基金、上市公司合作。

　　记者：那么在融资渠道上，那些有意兼营工业地产的房地产商是否比纯粹的工业地产开发商更有优势呢？

　　陈志豪：只能说部分大型的房地产商，他们中许多都是上市公司，在融资方面可能比纯粹的工业地产开发商更有优势，但在运作工业地产项目时就没有那么娴熟了。国内工业地产融资渠道急需建立起来，但开发商在项目规划和经营上也要下工夫，也就是要“一手抓融资，一手抓开发”。我的建议是这些有意兼营工业地产项目的房地产商不妨找个工业地产开发商合作，因为这些兼营工业地产的房地产商一般都是根基比较稳的上市企业，相信这样的合作应该能收到很好的效果。

来源：《岭南商道》杂志   唐晶晶