核心提示：戴沁指出，上海工业地产面临的挑战可能来自周边城市。他表示："在那些对交通、物流敏感度不是特别高的企业看来，更低的租金和不差的管理成熟度吸引它们向上海周边地区转移，江浙一带苏州、昆山、杭州、宁波等城市的工业园区都已成为上海工业园区的竞争对手.

      市场供需状况良好，总体空置面积继续下降

　　当人们还在对上海住宅市场能否在2008年最后2个月实现回暖意见不一的时候，工业地产这一游弋于大众投资视线之外的不动产产品，却在一级、二级甚至三级市场，以一种逆势上扬的姿态悄然进入活跃期。

　　土地及交易市场皆有不俗表现

　　相对于今年住宅用地的流拍不断，工业用地继续在上海土地市场唱主角。据统计，第三季度上海市推出可供交易的工业用地72幅，共353.4795公顷，截至目前为止，总成交地块为59幅，成交面积为332.422公顷。

　　而在租售市场上，工业地产的表现也得到了多家房地产研究机构的肯定。世邦魏理仕最新发布的第三季度的报告中显示，三季度上海工业用地平均地价环比微升0.6%，至每平方米人民币1142.6元。工业房地产可供租售建筑面积达176.69万平方米，由于市场吸纳状况良好，使工业房地产总体空置面积继续下降。物流和研发设施租金本季继续稳步攀升，分别环比上涨0.5%和1.9%。对此，上海世邦魏理仕物业顾问有限公司工业部高级经理戴沁表示："上海工业房地产市场仍保持着相当的活力，目前政府2006年的工业用地指标也已开放，供不应求的走势应可在四季度得以延续。 "

　　立超房地产顾问有限公司刘科肯定了这一说法，并指出其所关注的工业地产热点区域和类型。在区域方面，浦东地区工业地产表现继续领跑全市，工业物业租金及售价几乎是全市均价的三倍；在物业类型方面，总部经济与会展物流产品，受上海整体工业转型及2010世博会的利好刺激，呈现出更为强劲上升的势头。

　　投资高峰或将来临

　　值得关注的是，由于近半年来上海工业地产呈现大型项目减少，中小型项目增多的趋势，例如一些大型工业地产项目租约到期后，因私募基金的暂时缺席，这些项目陆续"化整为零"，转为更多的中、小型项目，使得近期通过中介平台成交的工业地产项目也日益增多。根据上海立超房地产顾问有限公司提供的数据来看，目前，通过中介平台成交的主要集中在3000平方米以下的工业项目，投资型与自用型的客户比例几乎相同。

　　"这样看来，全球金融风暴并没有给上海的工业地产发展带来太多负面影响，而工业地产产品抗风险能力强，收益稳定，不存在泡沫的优点，在这一大环境中逐步显现出来，"立超房地产顾问有限公司刘科表示，"随着私募基金、工业地产开发商、住宅市场中的私人投资商和有扩张需要厂家等都看好这一市场的中长期发展，使之已经从单一的刚需产品转为新兴的投资产品，因此，预计未来的半年至一年内，或将迎来一个投资工业地产的新高峰。 "

　　而戴沁指出，上海工业地产面临的挑战可能来自周边城市。他表示："在那些对交通、物流敏感度不是特别高的企业看来，更低的租金和不差的管理成熟度吸引它们向上海周边地区转移，江浙一带苏州、昆山、杭州、宁波等城市的工业园区都已成为上海工业园区的竞争对手。这种入驻企业流失的情况，在上海西部的嘉定、青浦等区域的工业园区中显得比较突出。 "