2016年3月24日，宏泰发展公布2015年业绩报表。这是自2014年以“产业市镇第一股”概念在香港资本市场上市以来，宏泰发展第二次发布年度财务报表。

受到《京津冀协同发展规划纲要》出台，河北省廊坊市的城市规划和城市功能需要重新调整导致当地政府推迟土地出让计划的影响，相比于2014年的靓丽，2015年财务业绩受到很大冲击。全年总收入下降40.5%，净利润下降26.7%。

了解宏泰发展经营模式的朋友应该明白，宏泰发展的收入一大部分都与龙河高新区土地出让收入的净收益相挂钩。当地暂停土地出让收入无异于釜底抽薪，对宏泰发展业绩的波及显而易见。2014年，跟土地出让挂钩的收入为10.46亿，而2015年，这部分收入只有4.72亿元。

在此前接受我们调研时，宏泰发展董事局主席王建军已经坦承了这一局面，毕竟这是整个国家战略层面的影响，不是一地政府和一家上市公司力所能及的。而且，这本就是塞翁失马的事情，随着新规划调整完毕，新一轮的土地出让已经启动，宏泰2016年的业绩应该会相对于今年低迷的基数上漂亮不少。

不知道精明的海外投资者是否看透了这一切，3月24日宏泰发布业绩当天，股价居然大涨7.56%！

但火花S-Park认为，2015年对于上市公司而言应是一个深刻教训，那就是必须更积极地走出去，拓展园区版图，丰富业务结构，将风险均摊到更多的篮子里，以避免单一市场、单一业务遭受到的巨大风险（截至目前，宏泰发展的全部收益仍然全部来自于大本营河北廊坊龙河高新区，有一定“看天吃饭”的不可控风险）。

梳理宏泰发展历年年报可以发现，龙河高新区商住用地的出让价格增长迅猛（工业用地价格基本维持在376元/平方米不变）。2014年，商住用地出让平均价格为3166元/平方米，到了2015年，这一价格已经猛涨到4102元/平米，增长幅度达到30%。

2015年11月16日，河北省发布《中共河北省委关于制定河北省“十三五”规划的建议》，廊坊在京津冀协同发展中定位为科技研发及成果转化基地、战略性新兴产业和现代服务业聚集区。在产业定位上，廊坊提出了全力打造“5+3”的现代产业发展格局，重点发展以大数据为重点的新一代电子信息产业、新材料及节能环保产业、先进制造业、生物医药产业和现代服务业等5大产业，加快家具制造、食品加工和金属制品加工等3大传统优势产业转型升级。

这一系列定位规划也为廊坊今后的发展制定了路线图，同时这里的土地也变得稀缺如金，已经足以待价而沽，而且实际上，廊坊新规划确定后土地出让重启后，土地价格也确实在节节蹿升。

2015年12月15日，龙河高新区环一路内K地块共三宗211亩土地拍卖出让，引来北辰实业和鲁能集团双强争霸，其中的一块住宅用地拍卖异常激烈（宏泰心里是乐开了花，真正的坐山观虎斗，坐收渔翁利），最终被北辰以5.3亿元竞得，折合楼面地价4755元/平米。这相比于较宏泰去年拍卖同样位处于龙河中心区土地的平均每亩成交价格上升约五成，远超于市场早前的预测和宏泰自己的预期。

最终，三块地一共卖出了6.317亿元，这在很大程度上算是支撑宏泰发展全年业绩的“伤停补时绝杀”。更重要的是，龙河高新区地价的蹿升，也直接提升了宏泰发展本身的潜在估值水平。

这无疑是宏泰发展报表里隐藏的一块大金矿。截至2015年12月31日，龙河高新区未出让的可出让土地面积达1455万平方米（工业用地622万平方米，商住用地833万平方米）。这意味着，即便退一万步，我们不考虑每年30%这样迅猛的土地出让价格增长幅度，就按照4102元/平方米的商住用地平均出让价格和376元/平方米的工业用地出让价格计算，这部分土地的货值已经达到365亿元！

而且，这还仅仅是龙河高新区的土地储备而已。从财务报表中不难发现，未出让的可出让土地储备中，还有廊坊龙河商务休闲度假基地的569万平方米，张家口新区宏泰产业园的149万平方米以及安徽滁州示范园区的975万平方米。别忘了，还有2015年新拓展的石家庄栾城通航产业市镇园区和湖北鄂州产业园呢。

但是且慢，这里还有一个关键因素，就是土地指标，也就是宏泰报表中所谓的“土地配额”。无论是华夏幸福，还是宏泰发展，抑或是CSSD、中信地产这些产业新城开发者，都是一平米土地指标难倒英雄汉。没有土地指标，土地出让也就不存在了，那这些看起来白花花金灿灿的货值也就只是账面预测收益罢了。如何削尖了脑袋去钻出土地指标来，将是宏泰发展最耗精力的一件事情了。

宏泰财报的另一个引起我们注意的亮点，是终于在产业发展服务收入方面看见“回头钱”了。在此前我们介绍宏泰模式时就曾经用很重的笔墨描述这个产业发展服务收入，宏泰的计算方式是付款=D * E - F。

这其中，D是常驻于龙河高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由安次区政府所保留的部分，并且扣减相应的税项优惠；而E则是一个随着时间而渐变的系数，从2008年直到龙河协议到期，E由60%向40%按照每5年5%的幅度依次递减；F是某一年度龙河高新区管委会的营运成本，如员工薪酬、行政开支、维护等，这个费用按约定是由宏泰来负责的。

比较奇怪的是，在2014年之前，宏泰发展的报表里一直没有这方面的收入显示。直到2015年，宏泰才终于收获了7780万元的产业发展服务收入，目前我们还不知道这部分的毛利率是什么水平，当然我们也期待未来几年能够看到这个指标的稳步增长。

毛利率则在进一步的下滑，从2014年的47.18%降至2015年的42.91%。按照业务结构分析，主要还是毛利率在70%以上的土地出让挂钩收入减少得过于厉害，导致毛利率较低的物业销售收入占了大头，从而拉低了整体的毛利率。所以说，如果明年宏泰能够在土地出让方面相对于物业销售有更大幅度增长的话，毛利率的回升应该不是问题。

当然还有另一个小亮点，就是公司的账面现金不断增加，现金比率更是大幅增长。2013~2015年，宏泰的现金比率分别是9.12%、24.33%和32.36%。

宏泰目前发展的步子走得比较稳健，一年1~2个产业园的拓展令宏泰有着充沛的资金头寸，按照火花S-Park的产业价值创造力体系框架分析，宏泰发展的园区扩张能力与潜力正在迅速增强。而实际上，无论是深挖产业链，还是对接海外资源，以及做大孵化等，背后都需要真金白银的支撑，在这方面宏泰显然更加游刃有余一些。

2015年12月23日，宏泰发展发行本金额各5000万美元规模的可换股债券和有抵押担保票据。换股债为期3年，年利率6％，票据为期3年，年利率12％。这两笔融资不仅为宏泰增添了现金弹药，也使得宏泰2015年的综合平均融资成本较之2014年再度微降。

王建军告诉我们，宏泰着重开始找一些重要的战略投资方，除了华融集团是宏泰上市时的股东，已经有着很好战略合作关系的国开金融、民生银行等，宏泰还正在和另一家金融大鳄谈战略入股合作。

傍上这些金融大款们，给宏泰带来的不仅是进一步的资金成本降低和金融弹药的支持，它们都有丰富多元的金融资源和人脉资源，只要找到合适的机制导入，就能为宏泰打开一条条新的业务发展路径。比如，共同成立一些大规模的区域发展和产业投资基金，以及整合一些二级开发商资源等。